Покупаем квартиру в «хрущевке» – о чем молчат продавцы?

Предыдущая публикация на моем сайте была посвящена домам-сталинкам, в которой я попытался объять необъятное и рассказать об особенностях этих домов, о которых знаю не понаслышке, поскольку сам живу в одном из них. Эта статья посвящена другому не менее знаменитому и популярному типу жилья – «хрущевкам». В ней мне тоже посчастливилось пожить несколько лет, поэтому эта статья также будет основана на реальном опыте.

«Хрущевки» – это, как правило, 3-5-этажные дома, построенные по типовым проектам с середины 50-х до 70-х годов XX века. Проектов было достаточно много, не вижу смысла их здесь приводить. Подавляющее большинство квартир в «хрущевках», по крайней мере, в Нижнем Новгороде и его пригородах – «однушки» и «двушки», но иногда встречаются 3- и даже 4-комнатные квартиры. Большая комната всегда «проходная». Условно ее можно назвать «мир дверей» - их там как минимум три. Небольшая изолированная комната только одна - в трех- и четырех-комнатных квартирах.

Сама концепция «хрущевских» домов была ориентирована на благородную цель – дать людям хоть небольшое, но свое жилье. Как бы ни были хороши «сталинки», но в них хорошо жилось только тем «избранным», у кого была отдельная квартира. Рядовому строителю социализма больше комнаты в коммунальной квартире ничего не светило. А еще множество людей жило в бараках и с этим надо было что-то делать. Недостатком «сталинок» было еще то, что дома строились по индивидуальным проектам, на разработку которых требовалось непозволительно много времени. Решение проблемы было очевидно – нужна была новая концепция жилищного строительства, благодаря которой можно строить быстро, много и дешево.

Планировку квартир в «хрущевских» домах разрабатывали в соответствии с принципом минимальной достаточности. Ученые каким-то образом вычислили площадь комнат, кухонь и ванных комнат, ширину коридоров, размеры лестничных площадок, при котором «среднестатистический жилец» не будет барствовать, но все же будет чувствовать себя относительно комфортно. Все остальное, попадающее под категорию «нехороших излишеств», благополучно исключалось из проекта.

Несмотря на всю внешнюю убогость, у «хрущевок» есть своя красота – она в простоте. Нечего добавить, нечего убавить. Главное, чтобы дом выглядел ухоженным.

Очарование старых дворов

Сначала дома строились из кирпича, но потом была освоена технология панельного строительства. Это существенно сократило время строительства дома и это для своего времени был настоящий прорыв! Все без исключения крупные города стали застраиваться типовыми пятиэтажками, люди получали свое собственное жилье, все были довольны. Время, уходившее на строительство «хрущевки» был фантастически мал – иногда новый дом вырастал за две недели! Но столь интенсивные темпы строительства плохо сказывались на его качестве, что стало поводом для многочисленных шуток в журнале «Крокодил».

«Хрущевки» изначально задумывались как временное жилье сроком службы 25 лет, потом их срок службы многократно продлевался – нет ничего более постоянного, чем временное. При своевременном проведении капитального ремонта эти дома способны стоять «долго и счастливо», но все-таки время берет свое. В Москве старые «хрущевки» расселяют, сносят и освобождают место под более современное жилье. В других городах – только в случае крайней необходимости.

Так выглядит «крайняя необходимость»

Можно ли минусы «хрущевок» превратить в плюсы?

О недостатках «хрущей» не говорит и не пишет только ленивый. Из этого может сложиться мнение, что хуже жилья, чем «хрущевка» не существует. На самом деле это не так. Надо просто посмотреть на проблему с другой стороны, что мы сейчас и попробуем сделать.

Теснота квартир – наверно самый часто упоминаемый недостаток. И ноги у него растут из советской/ранней постсоветской эпохи, когда было престижно иметь много вещей – хрусталь, чайные сервизы, книги, мебельная стенка, ковры, большой телевизор, радиолу (потом - музыкальный центр), люстру с хрустальными висюльками и т.д.

Фото из Интернет - как было раньше

Если все это добро запихнуть в комнату 16-18 квадратных метров, естественно, будет тесно.

Когда настала эпоха цифровизации, очень многое из того, что занимает место в квартире может быть заменено компьютерными программами. Домашняя библиотека из сотен томов легко помещается в электронную «читалку». Кассеты (аудио, видео) и диски тоже давно вымерли как вид, поскольку вся информация может храниться в виде файлов на жестком диске компьютера или ноутбука. Музыкальные центры вообще превратились в компьютерные программы. Телевизоры – уже не огромные ящики, а плоские настенные панели.

Фото из Интернет - как можно сделать сейчас

Если не загромождать квартиру лишней мебелью и вещами, оформить интерьер в светлых тонах, отказаться от массивных люстр и отдать предпочтение спотам, то комнаты уже не будут казаться столь маленькими.

С другой стороны, меньше площадь – ниже квартплата. Еще малая площадь позволит неплохо сэкономить на ремонте. Что лучше – жить в отремонтированной «хрущевке» или убитой «сталинке», постоянно откладывая ремонт на потом, потому что дорого? Наверно все-таки первое.

Небольшая кухня – еще одна известная особенность «хрущевок». Причем, размер кухни никак не связан с количеством комнат – если для 1-2 человек 6 квадратных метров еще более-менее просторно, то для семьи с 2-3 детьми такая кухня откровенно тесная и чтобы собраться всей семьей за столом придется изрядно потесниться (ну или обедать в зале).

Фото из Интернет. Как бы ни хороши были дизайнерские решения, все равно на такой кухне одновременно могут находиться только 2-3 человека.

Если прибегнуть к перепланировке и убрать стену (или заменить ее широкой аркой) между кухней и залом, можно получить весьма просторную кухню-гостиную. Но такой вариант годится не для всех домов – в панельках так делать точно не стоит! Да и вообще, по хорошему, прежде чем ломать стену (даже если она не несущая) нужно получить на это разрешение в соответствующих инстанциях. Долго, муторно, но возможно.

Совмещенный санузел – обычное дело для 1- и 2-комнатных квартир.

Обратите внимание: Снял квартиру БЕЗ РИЭЛТОРА за 1 день.

Если семья небольшая, с этим вполне можно жить. В 3-4-комнатных квартирах (в которые селили семьи с 2-3 и более детьми) санузел бывает раздельный. Но ванная и туалет при этом настолько тесные, что я знаю людей, которые снесли стенку между ванной и туалетом, превратив санузел из раздельного в совмещенный.

Окно между ванной. У «хрущевок» есть характерная особенность – окно между ванной и кухней. Сейчас его часто заделывают при ремонте. А оно нужно во-первых, чтобы во влажное помещение проникал свет (это хоть как-то но препятствует размножению бактерий), во-вторых – чтобы защитить бетонные стены на случай взрыва газа от колонки (если она располагалась в ванной, а не на кухне). Окно выступало в роли «предохранителя» – его вышибало, но основные стены не повреждались. Хотя тут все зависело от силы хлопка – если он будет достаточной силы, то этого может хватить, чтобы весь подъезд «панельки» сложился как карточный домик.

Железобетонные перекрытия – большой плюс «хрущевок» по сравнению с многими «сталинками». Пусть в «хрущевках» нет того простора и высоты потолков, но деревянные перекрытия в аварийном состоянии – это недостаток, способный начисто перечеркнуть все достоинства и превратить ваше проживание в «сталинке» в сущий ад.

Шумоизоляция – по большей части это беда панельных домов, но и в кирпичных «хрущевках» хорошо слышно соседей, по крайней мере, когда у них играет музыка громче среднего. Частично это решается заменой дощатого пола на бетонную стяжку, но вот беда – на верхних этажах ее делать нельзя, поскольку нагрузка на перекрытия может превысить предельно допустимую. Выход – сделать сухую стяжку из керамзита. Она легче бетонной, и хорошо очень поглощает шум.

Тесные подъезды – с этим ничего не поделаешь, хотя в некоторых домах умудряются из унылого подъезда сделать «конфетку».

Авторство не известно, но рисунок очень похож на те, которые бывают в детских поликлиниках

Кстати, вы задумывались, почему на лестницах нечетное количество ступенек? Оказывается, из соображений эргономики – с какой ноги начинаешь идти по лестнице, такой и заканчиваешь подъем. Почти всегда на первую ступеньку мы наступаем правой ногой, соответственно заканчиваем подъем тоже правой ногой – так удобнее заворачивать налево, на следующий пролет.

Съемные квартиры – «хрущевки» пользуются большой популярностью у квартиросъемщиков из-за скромной арендной платы. Съемная квартира далеко не всегда содержится в идеальном состоянии – хозяин не хочет вкладывать деньги в ремонт («все равно загадят»), а квартиросъемщик – тем более («все равно не мое») и при ремонте экономят на всем, на чем можно сэкономить. В итоге возможны неприятности в виде протечек. Еще хуже, если в квартиру заселяются мигранты – спокойствия соседям от этого явно не прибавится.

Чем «хрущевка» лучше/хуже новостроек?

«Хрущевки» и новостройки бывают разные. Наиболее логично их сравнивать с новостройками эконом-класса. Почти всегда «хрущевки» расположены в обжитых районах с развитой инфраструктурой – транспортом, магазинами, детскими садами, школами и т.д. Новостройки эконом-класса чаще всего строятся ближе к городским окраинам. В итоге приходится больше времени и сил тратить на дорогу на работу и с работы. По своему опыту знаю, что даже 1 час сэкономленного времени в день – это немалое преимущество в пересчете на рабочий месяц и год.

Есть убеждение, что качество постройки кирпичных «хрущевок» лучше, чем у новостроек – с этим трудно согласиться на 100 процентов, но определенная доля правды в этом есть. Главным образом это касается кирпичных домов. Если сравнивать их с «пенобетонными» новостройками, стены добротной «хрущевки» из настоящего кирпича выглядят понадежнее, да и с шумоизоляцией дела обстоят получше.

Контингент, живущий в «хрущевках» и новостройках – тут как повезет. Но покупая квартиру на вторичке есть возможность заранее выяснить, с кем предстоит соседствовать. Как правило, все люди, живущие в «хрущевке» в одном подъезде друг друга знают хотя бы в лицо – это плюс.

По стоимости двухкомнатная «хрущевка» примерно сопоставима с однокомнатной квартирой в новостройке. Лично мое мнение – две небольшие комнаты лучше чем одна большая.

Какие «хрущевки» лучше?

Если вы собираетесь приобретать квартиру в «хрущевке», отдайте предпочтение:

1. Домам из кирпича. В них лучше тепло- и шумоизоляция, в них теоретически можно сделать перепланировку. Панельки в этом плане хуже, но и стоят дешевле.

2. Домам с двускатной крышей. Это больше актуально для владельцев квартир на верхнем этаже, тем не менее... Плоская крыша имеет мягкое покрытие, срок службы которого меньше, чем у шифера и кровельного железа. На плоской крыше после дождя остаются лужи, которые будут протекать сквозь щели в покрытии.

«Хрущевка» с плоской крышей без техэтажа. При повреждении кровли все потечет в квартиру.С наклонной крыши вода мгновенно стекает. Чердак – воздушная прослойка, улучшающая теплоизоляцию верхних квартир.

Еще отсутствие чердака способствует теплоотдаче дома – летом на верхнем этаже будет жарко, зимой – холодно.

3. Дома, в которых сделан капремонт. Поскольку нормативный срок службы «хрущевок» составляет от 25 до 50 лет (при своевременном проведении капремонта срок эксплуатации возрастает), в настоящее время это весьма актуально, учитывая то, что у подавляющего большинства домов срок постройки 1955–1970 годы, то есть, им уже больше 50 лет.

4. Современные окна в доме. Это косвенно свидетельствует о том, что жильцы следят за своими квартирами и не превращают их в гадюшник (то есть, рассадник тараканов и муравьев).

5. Автомобили около дома. Косвенно свидетельствует о благосостоянии и социальном статусе жильцов – потенциальных соседей.

По возможности поговорите с жильцами дома, они, как правило легко идут на контакт. Я почти всегда так делал, прежде чем смотреть квартиру с агентом – приезжал на полчаса раньше, этого времени вполне достаточно, чтобы собрать весьма полезную информацию о доме.

На этом, пожалуй, закончу. Если эта статья вам показалась интересной, напишите комментарий, поставьте лайк, подпишитесь в раздел. Вам несложно, мне приятно.

p.s. Кстати, если не читали мою статью про «сталинки» – рекомендую. Покупаем квратиру в «сталинке» – о чем молчат продавцы?

Больше интересных статей здесь: Аренда.

Источник статьи: Покупаем квартиру в «хрущевке» – о чем молчат продавцы?.


Закрыть ☒