В последние годы стремительно развивается так называемая «шэринговая» экономика, и рынок недвижимости не стал исключением. С появлением таких сервисов, как Airbnb, аренда комнаты, квартиры или частного дома в путешествии становится все более популярным выбором как среди отдыхающих, так и бизнес-туристов. Высокий спрос на краткосрочную аренду жилья породил новое направление в недвижимости, став привлекательным инструментом для инвестиций.
Как показывает опыт, такой формат аренды позволяет существенно увеличить доходность жилой недвижимости и является отличным вариантом для диверсификации инвестиционного портфеля. Поэтому все больше частных и институциональных инвесторов обращают внимание на сегмент краткосрочной аренды квартир или так называемые «сервисные» или «airbnb апартаменты».
Апартаменты с необычным стильным ремонтом пользуются популярностью у туристовЕсли вы тоже хотите воспользоваться преимуществами владения сервисными апартаментами и увеличить доход, то эта статья для Вас. Мы расскажем, на что обратить внимание при выборе недвижимости под краткосрочную аренду.
1. Месторасположение
Как и в случае с любой другой инвестиционной недвижимостью, месторасположение объекта является наиболее важным фактором при выборе ваших идеальных сервисных апартаментов. Места вблизи пляжей, популярных горных маршрутов, объектов культурного наследия или иных туристических достопримечательностей всегда интересны для инвестиций, но давайте разберемся подробнее. При выборе места для покупки недвижимости важно также учитывать сезонность туристических потоков в подобных районах. Если в низкий сезон ваши сервисные апартаменты будут простаивать, то доходность и срок окупаемости данного объекта вряд ли будут вам интересны.
Мы рекомендуем присмотреться к местам, где спрос на краткосрочную аренду жилья присутствует круглый год. Это гарантирует хорошую заполняемость ваших сервисных апартаментов, а, соответственно, и высокую доходность.
По нашему мнению, крупные туристические и деловые центры, такие как Москва и Санкт-Петербург, являются лучшими городами для покупки недвижимости для краткосрочной аренды. Ниже приведены некоторые важные цифры по этим двум городам:
Москва, Россия- Средняя стоимость квартиры в пределах МКАД: 12 500 000 рублей
- Средняя выручка в месяц от краткосрочной аренды: 142 600 рублей
- Среднегодовая загрузка в месяц: 74 %
- Рентабельность инвестиций: 13,6 %
Санкт-Петербург, Россия- Средняя стоимость квартиры: 8 500 000 рублей
- Средняя выручка в месяц от краткосрочной аренды: 100 800 рублей
- Среднегодовая загрузка в месяц: 69 %
- Рентабельность инвестиций: 14,2 %
2. Изучите законодательство, регулирующее краткосрочную аренду жилой недвижимости
Прежде чем покупать недвижимость для сдачи в краткосрочную аренду, инвесторы должны изучить законодательство, регулирующее краткосрочную аренду и оказание гостиничных услуг. В некоторых городах работа таких платформ как Airbnb запрещена вовсе, в других - установлен минимальный или максимальный срок сдачи через подобные сервисы, а в-третьих - понятие «краткосрочной аренды» отсутствует вовсе, либо нормы закона настолько расплывчаты, что без грамотного юриста разобраться не просто. Вы можете столкнуться с юридическими проблемами, если решите купить недвижимость в подобных местах. Поэтому, когда вы ищете недвижимость под краткосрочную аренду, убедитесь, что она расположена в подходящем для этого районе, где законы и правила вряд ли повлияют на рентабельность ваших инвестиций.
3. Бюджет и портрет вашего арендатора
Прежде чем покупать недвижимость для краткосрочной аренды, необходимо определиться с вашим бюджетом. Во многом именно размер ваших инвестиций будет диктовать выбор местоположения, площадь объекта, сегмент и тип недвижимости, а набор этих характеристик поможет представить «портрет» вашей целевой аудитории.
Инвесторам с небольшим бюджетом лучше рассматривать студии или однокомнатные квартиры, расположенные поблизости с учебными заведениями, крупными бизнес-парками или спортивным объектами.
Обратите внимание: Снял квартиру БЕЗ РИЭЛТОРА за 1 день.
Инвесторы, располагающие более крупными суммами, могут присмотреться к двух-трехкомнатным объектам в центре города. Такие варианты будут интересны не только индивидуальным туристам, но также подойдут для проживания семьей или сотрудников компании во время командировки.4. Бизнес-план
Любая инвестиционная недвижимость – это прежде всего бизнес, в котором важны расчеты, понимание денежных потоков, постоянных и переменных издержек, рисков и ответственности. Хотя краткосрочная аренда показывает бОльшую доходность, чем многие другие варианты инвестиционной недвижимости, при неправильном подходе она легко может превратиться в вашу головную боль и не оправдать ожиданий. Поэтому при выборе сервисных апартаментов помимо стоимости самих апартаментов необходимо также иметь в виду следующие расходы:
- Ремонт и меблировка
- Налоги на имущество
- Коммунальные услуги
- Оплата уборки
- Оплата обслуживания
- Страхование недвижимости
- Амортизация имущества
- Оплата услуг управляющей компании (если управление вашим имуществом вы решили доверить специализирующейся в этом сегменте компании)
Обязательно учитывайте все эти расходы при расчетах и составлении бизнес-плана вашей недвижимости. Идеальная квартира для краткосрочной аренды — это та, которая соответствует вашему бюджету и не обременит ваш кошелек.
5. Прогноз эффективности и планирование
При традиционной долгосрочной аренде вы всегда можете рассчитывать на фиксированный доход в виде ежемесячной арендной платы. Однако при краткосрочной аренде вам необходимо определить и ежедневно корректировать стоимость суточной аренды квартиры в зависимости от сезона, событий и мероприятий в вашем городе, конкурентов и общих тенденций в области туризма. Это означает, что доход от аренды сервисных апартаментов не фиксирован и зависит от множества факторов. При грамотном планировании и управлении вашим объектом, среднегодовой доход от краткосрочной аренды может быть на 50-60% больше. В нашей практике есть примеры, когда эффективность такого вида аренды вдвое превышала доход от долгосрочной, однако это скорее исключение чем правило.. Учитывая эти особенности, обязательно учитывайте приемлемый именно для вас уровень риска и готовность к нему.
6. Аналитика
Уинстон Черчилль утверждал: «Кто владеет информацией, тот владеет миром», данное высказывание актуально и по сей день. В свободном доступе вы всегда можете найти полезные аналитические материалы и данные, такие как: средняя цена за сутки, уровень заполняемости объектов, данные по конкурентам, календарь будущих событий и мероприятий, наиболее популярные места в вашем городе и множество другой полезной информации, которая позволит лучше понимать экономику будущего объекта и принимать мудрые инвестиционные решения.
В России недвижимость традиционно рассматривается как надежный инструмент для сохранения и приумножения капитала как среди частных, так и институциональных инвесторов. Сервисные апартаменты, по нашему мнению, являются одним из самых перспективных и интересных сегментов для инвестиций. Однако постоянное совершенствование законодательства, «обеление» рынка аренды, изменение многих рыночных факторов существенно усложняет процесс управления недвижимостью, занимает много времени и ставит эффективность ваших инвестиций под сомнение. Сегодня на рынке появляется все больше компаний, специализирующихся на управлении жилой недвижимостью, которые берут на себя всю операционную деятельность и помогают увеличить прибыль инвестора. Если вы заинтересовались темой краткосрочной аренды недвижимости REGENT станет вашим надежным партнером в этом вопросе.
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Как выбрать идеальную квартиру для краткосрочной аренды.