Сдача жилья в аренду — это не только источник дохода, но и область повышенного внимания со стороны налоговых органов. Даже если вы сдаёте одну скромную квартиру и не декларируете прибыль, вы уже потенциально попадаете в поле зрения ФНС. Ключевой вопрос, который определяет ваши риски, — насколько законен выбранный вами способ получения дохода. Игнорирование налоговых обязательств может привести к серьёзным последствиям, поэтому важно разобраться в правовых нюансах.
Риски нелегальной сдачи жилья: штрафы и ответственность
В быту мы часто говорим «сдать квартиру в аренду», но с юридической точки зрения, когда стороны договора — физические лица, корректнее использовать термин «наём». Такие отношения регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ. Официальное оформление сделки даёт сторонам защиту государства: в случае конфликта каждая из них может обратиться в суд. Однако за эту защиту собственник обязан заплатить — а именно перечислить в бюджет 13% подоходного налога (НДФЛ) с полученного дохода.
Если налог не уплачивается, действия собственника могут быть квалифицированы как незаконное предпринимательство. Минфин России в своём письме от 27.11.2018 № 03-04-05/85652 разъясняет, что систематическое и/или длительное получение дохода от сдачи жилья без постановки на учёт как ИП создаёт для гражданина соответствующие риски.
За ведение деятельности без регистрации налоговики могут оштрафовать на 10% от полученного дохода (но не менее 40 000 рублей) согласно пункту 2 статьи 116 НК РФ. Дополнительно, за неподачу налоговой декларации, по статье 119 НК РФ может быть начислен штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки (минимум 1000 рублей). Окончательное решение о привлечении к ответственности и её виде принимается уполномоченным лицом в каждом конкретном случае.
Три легальных стратегии для минимизации рисков
Чтобы обезопасить себя от претензий ФНС, собственнику стоит рассмотреть следующие варианты действий, которые находятся в правовом поле.
1. Договор безвозмездного пользования (ссуды)
Это популярный метод, позволяющий формально избежать получения дохода. Договор составляется аналогично договору найма, но в нём отсутствует пункт об арендной плате. Ссудополучатель (жилец) обязуется бережно использовать имущество и, как правило, оплачивать коммунальные услуги. Отношения регулируются главой 36 ГК РФ.
Плюсы: документ фиксирует факт передачи имущества, позволяет прописать условия его возврата и возмещения ущерба. Минус очевиден: собственник не получает плату за проживание. Все денежные отношения в этом случае выводятся «из тени» и остаются на совести сторон. Судебной защиты по взысканию неофициальной арендной платы в таком случае не будет, поэтому крайне важен тщательный отбор жильца.
Обратите внимание: Снял квартиру БЕЗ РИЭЛТОРА за 1 день.
2. Краткосрочные договоры найма
Суть метода — в разбиении длительных отношений на короткие периоды (например, по месяцу). По истечении срока действия одного договора и получения оплаты он уничтожается, и стороны подписывают новый на следующий период. Это создаёт сложности для налоговых органов в доказательстве систематичности и длительности получения дохода.
Однако такая схема создаёт нестабильность для нанимателя, который зависит от доброй воли собственника продлевать договор. Поэтому для арендатора ключевым становится поиск надёжного и психологически устойчивого арендодателя.
3. Официальное проживание родственников или друзей
Налоговая служба может получить информацию о проживающих от управляющих компаний, работодателей или даже от соседей. Если договора нет, а в квартире живут посторонние люди, у собственника могут возникнуть вопросы.
В этом случае, при вызове для дачи пояснений в ФНС (на что у инспекторов есть право по статье 31 НК РФ), можно ссылаться на то, что у вас временно проживают друзья или родственники, и вы принципиально не берёте с них денег. Закон не запрещает такое проживание. Важно заранее продумать вопрос временной регистрации этих лиц, чтобы избежать дополнительных проблем.
О процедуре временной регистрации и её последствиях мы расскажем в следующих публикациях.
Спасибо за внимание! Подписывайтесь на нашу рассылку, чтобы быть в курсе важных правовых новостей 👋🙂
Правовые тонкости не всегда понятны без специальной подготовки. Если у вас остались вопросы, вы можете задать их юристу в комментариях и получить бесплатную консультацию.
Ждём ваши комментарии! Давайте вместе разбираться в юридических деталях и обсуждать полезные для жизни темы. Ставьте лайки, делайте репосты — это помогает развитию ресурса. Удачи в ваших делах!
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Как собственнику, сдающему квартиру, избежать проблем с фнс?.
