Договор аренды — это не просто формальность, а ключевой документ, который юридически подтверждает ваше право на проживание в квартире. Без него вы, как арендатор, оказываетесь в уязвимом положении: собственник может в любой момент попросить вас освободить жилье, а устные договорённости не имеют юридической силы. Договор служит вашей защитой от неожиданных выселений, споров о деньгах и других неприятных ситуаций. Согласно Гражданскому кодексу РФ (статья 609), договор аренды обязательно должен заключаться в письменной форме.
Перед подписанием договора крайне важно проверить документы, подтверждающие право собственности арендодателя на квартиру. Только убедившись в его законных правах, можно переходить к оформлению сделки.
Заключение договора: с чего начать
С юридической точки зрения вы заключаете договор найма жилого помещения, хотя в быту чаще используется слово «аренда». Для оформления потребуются паспорта обеих сторон и оригиналы документов на квартиру. Договор составляется в двух идентичных экземплярах (по одному для каждой стороны) и вступает в силу с момента подписания. Чем детальнее прописаны все условия, тем прозрачнее будут ваши отношения с арендодателем и меньше риск конфликтов. Далее разберём ключевые разделы, которые должны быть в документе.
Паспортные данные и полномочия сторон
В договоре обязательно указываются полные паспортные данные арендодателя (наймодателя) и арендатора (нанимателя). Если квартира находится в долевой собственности, необходимо согласие всех владельцев. Это может быть выражено их личными подписями в договоре или нотариальной доверенностью, выданной одному из них. Аналогично, если квартиру сдаёт не собственник, а его представитель, он должен предъявить нотариально заверенную доверенность, данные которой также вносятся в договор. Все стороны должны собственноручно подписать документ.
Предмет договора: что именно сдаётся
В этом разделе детально описывается арендуемое жильё: точный адрес, общая и жилая площадь, количество комнат. Если сдаётся вся квартира, это должно быть чётко указано (например, «квартира целиком», а не просто «жилое помещение»). Также здесь прописывается документ-основание права собственности (свидетельство о регистрации права, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т.д.). При подписании договора арендодатель обязан предъявить оригиналы этих документов. Если вам показывают только копии, это серьёзный повод для сомнений.
Права и обязанности арендодателя и арендатора
Обязанности сторон прописываются отдельно. Арендодатель обязан передать квартиру в пригодном для проживания состоянии в согласованный срок. Здесь же следует оговорить условия его возможных визитов (например, для проверки состояния жилья), порядок оплаты текущего и капитального ремонта, возможность перепланировки со стороны арендатора.
Интересное: Стоимость аренды комнат в Петербурге в зависимости от районов.
Основные обязанности арендатора — своевременно вносить плату, содержать жильё в чистоте и исправности, а по окончании срока аренды вернуть его в надлежащем состоянии. Также в договоре обычно оговаривается, что квартира используется исключительно для проживания указанных в договоре лиц, а не для коммерческой деятельности.Арендная плата, расчёты и депозит
В этом разделе фиксируется точный размер ежемесячной платы, сроки и способ её внесения (наличными, банковским переводом). Если оплата безналичная, указываются реквизиты арендодателя. Такой способ удобен и создаёт платёжную историю, которая может служить доказательством в случае спора. При оплате наличными каждый раз берите расписку. Также здесь прописывается, как оплачиваются коммунальные услуги, интернет и другие расходы.
Отдельно оговаривается обеспечительный платеж (депозит), который обычно равен одной месячной арендной плате. Крайне важно чётко прописать условия его возврата или удержания (например, за неуплату или порчу имущества). В стандартной ситуации депозит возвращается арендатору после окончания аренды при условии отсутствия претензий.
Срок действия и условия расторжения
Договоры аренды жилья делятся на краткосрочные (до 11 месяцев) и долгосрочные (от года). Чаще всего заключается договор на 11 месяцев, так как долгосрочный требует обязательной государственной регистрации в Росреестре, что влечёт за собой дополнительные расходы и время. Краткосрочный договор можно легко продлить, подписав дополнительное соглашение.
В этом же разделе устанавливается порядок досрочного расторжения договора. Рекомендуется прописать конкретный срок предупреждения (например, за 1 месяц). Если этого не сделать, будет действовать установленный законом трёхмесячный срок.
Прочие условия и акт приёма-передачи
Помимо стандартных пунктов об ответственности за нарушение условий, договор может включать раздел с особыми условиями. Это ваши личные договорённости с арендодателем: можно ли заводить животных, принимать гостей на длительный срок, курить в помещении и т.д.
К договору в обязательном порядке должен прилагаться акт приёма-передачи имущества. В нём подробно описывается состояние квартиры, мебели и бытовой техники на момент заселения, с указанием имеющихся недостатков. Это защитит вас от необоснованных претензий при выезде. Не нужно перечислять каждую вилку, но вся ценная собственность должна быть зафиксирована. С момента подписания акта ответственность за сохранность переданного имущества ложится на арендатора.
Типовые бланки договора и акта легко найти в интернете. Используйте их как основу, адаптируя под свои конкретные условия. После подписания всех документов и получения ключей можно спокойно заселяться.
Интересное еще здесь: Аренда.
Договор аренды жилья: как, что, зачем.
