Эксперт юридической фирмы «Авелан» Вероника Величко раскрывает важные нюансы, которые помогут арендаторам составить более безопасные и выгодные договоры аренды, особенно в условиях экономической нестабильности.
Цель аренды: почему это важно
Пандемия COVID-19 стала серьезным испытанием для бизнеса и наглядно показала, к каким последствиям может привести невнимательность к формулировкам в договоре. Наиболее уязвимыми оказались те арендаторы, которые не закрепили в документе конкретную цель использования помещения. Без четкого указания этой цели в предмете договора арендодатель не обязан создавать или поддерживать специальные условия, необходимые для деятельности арендатора.
Например, если компания арендует склад для хранения мороженого, но в договоре не указано, что помещение будет использоваться именно как холодильник для замороженных продуктов, арендодатель юридически не обязан обеспечивать особый температурный режим. Цель аренды должна быть прописана не в преамбуле или переписке, а непосредственно в предмете договора как условие использования имущества.
Если такая цель не зафиксирована, то даже в случае введения государственных ограничений (как это было во время пандемии) у арендатора не будет законных оснований оспаривать обязанность платить аренду, поскольку трудности с использованием помещения не снимают с него финансовых обязательств.
Основания для снижения арендной платы
Снизить арендную плату законным образом можно в двух основных ситуациях:
- Если существенно ухудшились условия пользования арендуемым объектом или его состояние.
- Если возникла невозможность пользоваться объектом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.
Первый случай регулируется пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Классический пример — изменение вида разрешенного использования земельного участка. Если вы арендовали землю для размещения торговых палаток, а местные власти перевели ее в категорию «благоустройство и озеленение», то использовать участок по первоначальному назначению становится невозможно. В такой ситуации требование о снижении платы абсолютно правомерно, так как арендодатель обязан обеспечивать пригодность объекта в течение всего срока аренды.
Если пользование объектом стало полностью невозможным, арендную плату можно снизить до нуля. При частичной невозможности — уменьшить пропорционально.
Второй пункт может быть актуален для компаний, которые были вынуждены приостановить деятельность из-за кризиса, но не попали в официальные списки пострадавших отраслей. Однако судебная практика по таким случаям пока не устоялась, и исход спора может быть непредсказуем.
Расторжение договора и односторонний отказ
Одни из самых частых споров в арендных отношениях касаются досрочного расторжения договора. Многие долгосрочные договоры содержат некорректные формулировки о праве на отказ. Важно понимать, что простое условие об уведомлении о расторжении еще не дает права на односторонний отказ от договора.
Суды тщательно анализируют формулировки: «право на односторонний отказ», «право расторгнуть» или «право требовать расторжения» — все это может трактоваться по-разному. Например, Верховный Суд РФ указывал, что утрата арендатором экономического интереса к помещению сама по себе не является основанием для расторжения, если это прямо не предусмотрено договором.
Стоит отметить, что с 8 июня 2020 года вступила в силу норма, дающая арендаторам право на односторонний отказ от договора, если в период пандемии не удалось договориться о снижении арендной платы (ч. 4 ст. 19 № 98-ФЗ).
Форс-мажор: распространенное заблуждение
Важно развеять миф: наступление форс-мажорных обстоятельств (таких как пандемия) освобождает от ответственности за нарушение обязательств (например, от уплаты неустойки), но не отменяет самого долга по арендной плате. Основное обязательство по оплате сохраняется, просто к нему не будут начисляться дополнительные санкции.
Итог: Ключевая рекомендация для арендаторов — максимально детально прописывать в договоре все условия использования помещения, механизмы изменения платы и процедуры расторжения. Чем четче распределены риски в документе, тем больше правовой защиты вы имеете в случае возникновения споров или кризисных ситуаций.
