Советник юридической фирмы «Авелан» Вероника Величко поделилась тонкостями составления выгодных арендных договоров.

Эпидемия COVID-19 перевернула бизнес и наказала тех, кто не обращал внимание на юридически точно составленный договор аренды. Больше всего пострадали именно те арендаторы, цель аренды помещений которых была никак не обозначена в договоре.

Договор аренды в кризис: советы юриста

Для того, чтобы арендодатель связал себя обязательством поддерживать определенное состояние помещения, такая цель должна явно и недвусмысленно следовать из договора. К примеру, договор аренды заключен в отношении склада и его арендатор, производитель мороженого, заинтересован в поддержании определенного температурного режима в помещениях.

Без специального указания на цель аренды (склад замороженных продуктов) в договоре арендодатель не обязан будет поддерживать специальные условия для подобных вещей. Такая цель должна быть обозначена не в преамбуле договора, не как возможные мотивы аренды в переписке сторон, а четко занимать место в предмете договора как закрепление определенного режима использования вещи.

Таким образом, для арендаторов помещений, относительно которых такая цель не была указана в договоре, вопрос о неосуществлении арендодателем своей обязанности в период действия ограничений государственных органов вообще не должен вовсе подниматься, так как фактическое неиспользование или трудности использования арендуемой вещи не влияют на обязанность оплаты аренды вещи по причинам, которые от него не зависят.

Например, в деле ВС РФ, обозначенном в определении от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 земельный участок передавался по договору аренды на 49 лет для проектирования, строительства и последующей эксплуатации магазина. Однако впоследствии вид его разрешенного использования поменялся на «благоустройство и озеленение территории», тем самым блокировав возможность всякого строительства и использования вещи по назначению, которое было определено в договоре. Верховный суд РФ, отменив решение суда первой инстанции, установил невозможность использования арендатором земельного участка по договорному назначению (строительство магазина).

Уменьшения арендной платы можно достичь в следующих случаях:

  • изменились условия использования предмета аренды;
  • нет возможности пользоваться объектом аренды по независящим от арендатора обстоятельствам.

Начнем с первого случая. «Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились», говорится в пункте 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ.

Например, вы брали в аренду земельный участок для того, чтобы поставить там несколько торговых палаток. Но в период действия договора вид разрешенного использования участка изменился. Допустим, теперь на нем разрешено только «благоустройство и озеленение территории».

Справедливо ли заставлять арендатора платить? Нет, так как именно арендодатель обязан обеспечивать пригодность объекта, в том числе, и в период действия договора аренды.

При полной невозможности пользоваться предметом аренды правомерно снижение арендной платы до нуля, а при частичной допустимо пропорциональное снижение арендной платы.

Второй пункт пригодится тем компаниям, которые в кризис приостановили или вовсе остановили свою деятельность и при этом не входят в пострадавшие ОКВЭД.

Однако сейчас практика пока не сложилась, а аргументы существуют как в пользу арендатора, так и арендодателя.

Договор аренды в кризис: советы юриста

Самыми частыми спорами в сфере аренды являются споры о досрочном расторжении договора и реализации одной из сторон права на односторонний отказ. Дело в том, что аренда бывает весьма длительной, но стороны забывают обозначить в договоре право на односторонний отказ или делают это неправильно.

В практике Верховного Суда РФ рассматривались ситуации, когда договор аренды содержал условие необходимости уведомления о расторжении договора. Само по себе такое условие еще не дает права на односторонний отказ (Определение СКЭС ВС РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004) .

Важна и точность формулировок: «право на односторонний отказ», «право расторгнуть», «право требовать расторжения» - все эти вариации получают различную оценку судов.

В деле ВС РФ (Определение СКЭС ВС РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004) суды обоснованно отказали в иске о расторжении, так как утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора.

8 июня 2020 года вступила в силу ч. 4 ст. 19 № 98-ФЗ (в редакции законопроекта № 953580-7), предусматривающая право на односторонний отказ от договора для арендатора, которому не удалось договориться о снижении арендной платы в период пандемии.

Следует помнить, что форс-мажор – категория, влекущая исключение ответственности за нарушение обязательства, но долг по оплате аренды все равно требует погашения. Наступление события непреодолимой силы помогает не включить в него неустойки, убытки контрагента и проценты.

В завершении, еще раз подчеркну, арендаторам следует подробнее прописывать в договоре аренды на чьей стороне будут лежать соответствующие риски.