В периоды экономической нестабильности компании часто ищут способы сократить издержки, и одним из таких инструментов становится субаренда освободившихся офисных площадей. Согласно данным консалтинговых агентств, 2020 год стал переломным для Лондона, где с марта резко выросли как предложение, так и спрос на такие помещения. Особенно активно этим форматом пользуются малые и средние предприятия, привлеченные более низкой стоимостью по сравнению с прямой арендой у владельца недвижимости.
Офисное помещение в здании компании Bloomberg. Лондон, Великобритания (The wub / CC-BY-SA-4.0
Удаленка и необходимость офиса
Пандемия COVID-19 массово перевела британских сотрудников на удаленный режим работы. Однако, как показал июньский опрос агентства Savills, большинство компаний по-прежнему видят необходимость, пусть даже краткосрочную, в физических офисах для поддержания командной работы. Параллельно с этим бизнес стремится снизить арендные расходы, что подогревает интерес к альтернативным решениям: коворкингам, гибким офисам и небольшим площадям, освободившимся из-за ограничений.
Возрождение «серого» рынка
Карантин и экономический спад замедлили общий спрос на офисы в Лондоне, но оживили рынок так называемой «серой площади» (grey space) – субаренды неиспользуемых помещений. Эта тенденция напоминает ситуацию времен финансового кризиса 2007–2009 годов. Арендаторы, у которых появились свободные метры, активно выводят их на рынок: с марта по октябрь объем предложения в этом сегменте вырос с 279 до 464,5 тыс. квадратных метров. В Центральном Лондоне на субаренду теперь приходится более 30% всех вакантных офисных площадей.
Почему раньше это было не так популярно?
До недавнего времени субаренда «серых площадей» не была массовым явлением, занимая в среднем около 20% рынка. Главными препятствиями были юридические сложности: многие владельцы зданий прямо запрещали арендаторам пересдавать помещения и размещать рекламу. Кроме того, риелторы часто отказывались работать с такими объектами, вынуждая арендаторов искать субарендаторов самостоятельно.
Ключевое преимущество и целевая аудитория
Основное преимущество такого формата – значительная экономия. Арендная плата за «серую площадь» существенно ниже ставок прямого договора с собственником. Эксперты Savills отмечают, что основными клиентами здесь выступают небольшие и средние компании, которым требуется до 1400 кв. м. Крупные корпорации пока остаются в стороне от этого тренда.
Будущее рынка
Хотя растущий спрос на субаренду еще не привел к глобальным изменениям на рынке коммерческой недвижимости Лондона, ситуация может измениться. На рынок могут выйти компании с большим объемом неиспользуемых площадей, а также так называемые «зомби-арендаторы» (zombie tenants) – фирмы, которые арендовали крупные офисы, но теперь, в условиях пандемии, пытаются от них избавиться. Специалисты полагают, что рост популярности альтернативных форматов аренды в краткосрочной и среднесрочной перспективе может оказать понижательное давление на общий уровень офисных ставок в городе.
http://propertyweek.com
Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank
«С начала пандемии одним из ключевых трендов офисного рынка стала оптимизации пространств. Многие крупные корпоративные арендаторы в период пандемии приняли решение отказаться от части занимаемых офисов и сдать их в субаренду. В связи с тем, что полный отказ от площадей в высококачественных офисных зданиях часто затрудняется условиями контракта или штрафными санкциями, компании стараются договориться об исключении сданных в субаренду помещений из текущих контрактов и частично нивелировать потери от содержания пустующих пространств. Таким образом, помещения, вышедшие на рынок для субаренды, чаще всего находятся в премиальных деловых локациях города.
В качестве примеров подобных сделок можно привести KPMG, которые сдали часть офисов в „Башне на Набережной“ ИД „КоммерсантЪ“, а также EY, отказавшихся от излишка площадей в пользу оператора гибких офисов Space 1 в „Аврора бизнес-парке“. Подобная тенденция может продолжиться, поскольку арендаторы научились быть гибкими и больше не видят необходимости в таком большом количестве занимаемого офисного пространства для компании».
