Получение ключей от новой квартиры — это всегда радостное событие. Однако эйфория может быстро смениться разочарованием, если через месяц вы обнаружите, что стены покосились, полы скрипят, а из окон дует. Застройщик может пообещать всё исправить, но после подписания акта приёма-передачи его команда часто «исчезает». А в суде вам могут сказать, что ваши фотографии и документы — недостаточные доказательства. В 2025 году правила приёма квартир изменились. В этом руководстве мы подробно разберём, как правильно принять недвижимость и что делать, если вам пытаются навязать жильё с дефектами.
Принять квартиру — не так просто, как кажется
Каждый третий дольщик сталкивается с проблемами на этапе приёмки. Типичные истории печальны: доверие к застройщику и подписание документов без внимательного изучения, вера на слово, отказ в допуске на объект приглашённого эксперта. В итоге — потеря денег и нервов. Новые правила 2025 года внесли дополнительную путаницу: непонятно, кто имеет право проводить проверку, как правильно фиксировать недостатки и как не попасть в список «проблемных» клиентов. Это руководство создано для тех, кто не хочет платить дважды: сначала за квартиру, а потом за исправление ошибок строителей. Это практическая инструкция, проверенная на реальном опыте.
Содержание:
1. Какие изменения произошли в 2025 году?
- Кто может сопровождать вас на приёмке
- Что делать при обнаружении дефекта
- Что можно требовать в суде
- Что будет, если вы не явитесь на приёмку
- Как действовать по новым правилам
2. Пять ошибок, из-за которых люди теряют деньги
3. На что обратить внимание при осмотре: контрольный список
4. Серьёзные и незначительные дефекты: что можно требовать исправить?
- Как защитить себя в условиях правовой неопределённости?
5. Что делать, если застройщик отказывается устранять недостатки?
Что изменилось в 2025 году?
Правительство продлило действие специальных правил приёма квартир до конца 2025 года (Постановление № 1917 от 26 декабря 2024 г.). Этот документ устанавливает особый порядок передачи объектов долевого строительства.
Кто имеет право сопровождать вас на приёмке?
Раньше вы могли привести любого знакомого строителя или юриста. Теперь — только официальных экспертов, соответствующих строгим критериям:
- Специалист должен быть включён в реестр НОПРИЗ (для проектировщиков) или НОСТРОЙ (для строителей).
- Он должен работать в организации, являющейся членом СРО (саморегулируемой организации).
- Квалификационные документы эксперта необходимо направить застройщику не позднее чем за 3 рабочих дня до проверки.
Если ваш специалист не соответствует этим требованиям, застройщик вправе отказать ему в доступе на объект, и вы рискуете не выявить скрытые дефекты.
Как действовать, если нашли недостатки?
Шаг 1. Всё задокументируйте в акте (фотографии, видео, подробное письменное описание).
Шаг 2. Направьте застройщику официальную претензию (желательно заказным письмом с уведомлением).
Шаг 3. Ждите ответа и устранения дефекта, но не более 60 дней — это новый установленный срок.
Важно! Подать иск в суд можно только после истечения этого 60-дневного срока, если застройщик проигнорировал вашу претензию.
Что можно требовать в суде?
Если застройщик не устранил недостатки в отведённый срок, у вас есть два основных варианта:
- Взыскать с него расходы на самостоятельный ремонт.
- Потребовать соразмерного уменьшения цены по договору долевого участия (ДДУ).
Ключевое условие: вы обязаны предоставить застройщику доступ в квартиру для исправления дефектов. Если вы откажетесь впустить рабочих, суд может отклонить ваш иск.
Что будет, если вы не явитесь на приёмку?
Застройщики не обязаны ждать вас вечно. Если вы:
- Не пришли в назначенный срок.
- Не отвечаете на уведомления.
- Игнорируете приглашение на осмотр,
то по истечении одного месяца со дня окончания срока передачи квартиры (указанного в ДДУ) застройщик вправе составить односторонний акт приёма-передачи. С этого момента квартира считается переданной вам со всеми её недостатками.
Вывод: как действовать по новым правилам?
- На приёмку берите только сертифицированных специалистов, иначе им могут отказать в доступе.
- Все претензии оформляйте в письменном виде с детальным описанием каждого дефекта.
- Не отказывайте рабочим застройщика в доступе для устранения недостатков, иначе потеряете право на компенсацию.
- Не затягивайте с приёмкой, иначе квартиру передадут без вашего участия по одностороннему акту.
Топ-5 ошибок, из-за которых люди теряют деньги
1. «Ну это же мелочь!» — подписание акта с недоделками
Что происходит: Застройщик убеждает вас, что трещины в плитке или неровная покраска — это пустяк, который исправят позже. Вы подписываете чистый акт — и все обязательства застройщика снимаются.
Как должно быть: Любой дефект, даже самый мелкий, должен быть зафиксирован в акте! Пусть застройщик даст письменное обязательство на его устранение с конкретными сроками. Устные обещания ничего не стоят.
Обратите внимание: В Сочи продают квартиру площадью 2 000 кв м. Выяснили, что в ней особенного.
2. «Стены ровные на глаз», а потом мебель не встаёт
Что происходит: Визуально стены кажутся ровными, но приложив уровень, вы обнаруживаете отклонение в 3–4 см. Это не просто эстетический дефект — могут не закрываться двери, криво висеть шкафы.
Как должно быть: Используйте лазерный уровень или длинное правило со строительным фонариком. Приложите инструмент к стене — все неровности и зазоры будут сразу видны.
3. «Вентиляция есть? Ну, дует же!», а на деле тяги нет
Что происходит: Вы проверяете вентиляцию спичкой, пламя колеблется. Но через месяц запахи с кухни не уходят, а в ванной появляется сырость и плесень.
Как должно быть: Приложите лист бумаги к вентиляционной решётке. Если он не прилипает, значит, тяги нет и система не работает. Это серьёзное нарушение санитарных норм.
4. «Вода течёт — давайте откроем кран!» А потом потоп у соседей
Что происходит: Неплотные соединения и подтекающие трубы через полгода приводят к протечке и затоплению соседей снизу.
Как должно быть: Откройте все краны на 10-15 минут и тщательно проверьте пространство под раковинами, вокруг труб и стояков на предмет протечек и сырости.
5. «Электрика работает? Лампочка горит!», а розетки «выбивает»
Что происходит: Вы включаете чайник и микроволновку одновременно — и срабатывает автомат. Оказывается, проводка не рассчитана на нагрузку.
Как должно быть: Возьмите с собой телефон с зарядным устройством или небольшой электроприбор и проверьте работоспособность каждой розетки. Попробуйте включить несколько мощных потребителей в разных комнатах одновременно.
На что обратить внимание при осмотре квартиры: чек-лист
Как правильно зафиксировать недостатки:
- Используйте смартфон (на фото автоматически проставляются дата и время).
- Делайте как общие планы помещения, так и крупные — каждого дефекта.
- Комментируйте видео: где находитесь, что проверяете, в чём конкретно недостаток.
- Все замечания вносите в акт осмотра. Не соглашайтесь на устные обещания исправить «потом».
Существенные vs несущественные недостатки: что можно требовать исправить?
Сейчас при приёмке квартир возникла опасная ловушка: застройщики стали самостоятельно делить дефекты на «существенные» и «незначительные». Проблема в отсутствии чётких критериев, а судебная практика только формируется. Как не попасть впросак?
Как защититься в условиях правовой неопределённости?
Стратегия 1: Превращайте «косметику» в серьёзные недостатки
Фиксируйте любые дефекты как проблемы, влияющие на безопасность или нормативную пригодность жилья:
- Трещины — «возможное повреждение несущей конструкции».
- Скрипучие полы — «нарушение норм звукоизоляции».
- Плохая вентиляция — «нарушение санитарно-гигиенических норм».
Стратегия 2: Создавайте неопровержимую доказательную базу
- Закажите независимую строительно-техническую экспертизу сразу после приёмки.
- Привлекайте экспертов, аккредитованных НОСТРОЙ/НОПРИЗ.
- Записывайте видео с комментариями эксперта, где он ссылается на конкретные нормы (например, СНиП 3.03.01-87).
Стратегия 3: Играйте на опережение в суде
Учитывая неоднозначность практики, в исковом заявлении указывайте требования альтернативно:
- Требование об устранении недостатков.
- Альтернативное требование о взыскании расходов на их устранение или уменьшении цены договора.
Ссылайтесь на уже существующую судебную практику по аналогичным спорам (например, по делам, связанным с законом 214-ФЗ).
Важно: Не соглашайтесь на устные заверения. Требуйте от застройщика письменного обоснования, почему дефект считается «незначительным».
Как действовать, если застройщик отказывается исправлять недостатки?
1. Письменная претензия (обязательно с подтверждением вручения — почтовое уведомление или курьерская расписка).
2. Ожидание 60 дней — установленный законом срок для ответа и устранения. Если реакции нет — готовьте следующее письмо.
3. Сбор доказательств:
- Фото и видео с метаданными (чтобы нельзя было сказать «вы это сами повредили»).
- Акт осмотра с представителем застройщика (если он пришёл).
- Заключение независимой экспертизы (для подтверждения серьёзности дефекта).
4. Обращение в суд — с требованием взыскать убытки или уменьшить стоимость квартиры.
Приёмка квартиры в 2025 году — процесс, требующий внимательности и подготовки, но при знании правил он пройдёт успешно. Главное — знать свои права, тщательно проверять документацию и техническое состояние жилья, не бояться фиксировать любые дефекты и настаивать на их устранении в законном порядке. Действуя в правовом поле, вы надёжно защитите свои интересы.
Хотите больше полезной информации о недвижимости? Подписывайтесь на мой Telegram-канал, где я делюсь экспертными советами и личным опытом!
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Как правильно принять квартиру в новостройке в 2025 году: подробный гайд для дольщика .
