1. Непрозрачность банковской системы
С марта 2022 года Центробанк разрешил финансовым организациям не публиковать отчетность, чем многие активно пользуются. Особенно это касается банков, наиболее активно выдающих ипотечные кредиты. Об их реальном финансовом состоянии можно лишь догадываться, анализируя осторожные высказывания в интервью. При этом важно помнить, что чиновники и банкиры склонны преуменьшать проблемы и преувеличивать успехи.
2. Тревожные сигналы от застройщиков
Поведение строительных компаний вызывает много вопросов. В отличие от банков, многие застройщики, особенно выпускающие облигации или акции, обязаны публиковать отчетность. Известно, что компания «Пионер» показала падение прибыли за первое полугодие 2022 года в 12 раз. Крупные игроки вроде ПИК или «Самолета» пока демонстрируют нейтральные или слабоположительные результаты, но множество средних и мелких компаний предпочитают скрывать свои финансовые показатели. Возникает резонный вопрос: стали бы они это делать, если бы дела шли хорошо?
За последние полгода, несмотря на изменившиеся экономические условия, застройщики не скорректировали свою стратегию продаж, а вместо этого добились от государства целого ряда преференций:
- Льготные ипотечные программы для покупателей.
- Вывод дольщиков из-под действия Закона о защите прав потребителей.
- Дешевые кредиты на проекты за счет бюджета.
- Возможность досрочного использования средств с эскроу-счетов.
- Упрощение процедур выхода на новые объекты (часто в ущерб экологии и стандартам).
- Различные налоговые льготы.
Такие меры поддержки сложно назвать признаком здоровья рынка и уверенности застройщиков в высоком спросе.
3. Ценовая аномалия на фоне падающего спроса
С момента активного вмешательства государства в рынок недвижимости в 2020 году цены начали стремительный рост, который не остановился даже после февраля 2022 года. Кратковременное логичное падение было быстро нивелировано бюджетными вливаниями и поддержкой застройщиков.
Интересно, что среди непродовольственных товаров значительный рост цен показали именно автомобили и квартиры. Однако причины разные: с авто все понятно — дефицит из-за ухода брендов. А с квартирами ситуация обратная: предложение превышает спрос. Многие отделы продаж новостроек даже по выходным, традиционно самым «горячим» дням, работают вполсилы из-за отсутствия клиентов. Отсюда и агрессивный маркетинг: «первоначальный взнос как вклад», сверхнизкие ставки по ипотеке и прочие заманухи.
Реальность такова: объем вводимого жилья стабильно высок, а число покупателей сокращается. Разрыв между спросом и предложением будет только увеличиваться, поскольку у населения просто нет денег даже на льготную ипотеку.
Обратите внимание: Выбираем надежное агентство недвижимости.
4. Иллюзия благополучия и грядущая расплата
Пока государственные субсидии кормят строительный сектор, создается видимость стабильности: дома строятся, Минстрой рапортует об успехах, банки выдают кредиты с господдержкой. Эта система работает ровно до тех пор, пока не иссякнет бюджетное финансирование. А оно неизбежно закончится, либо его продолжение приведет к гиперинфляции.
Когда поток государственных денег прекратится, начнется настоящая перестройка рынка. Выживут, возможно, лишь 5-7 крупнейших компаний, что, вероятно, и является негласной целью регулятора — с меньшим числом игроков договариваться проще.
Что же будет с ценами на квартиры в случае массового банкротства застройщиков? Ответ очевиден для тех, кто следит за рынком: это не приведет к их снижению. Дефицит завершенных объектов и общая экономическая нестабильность скорее поддержат высокий ценовой уровень, даже на фоне кризиса в отрасли.
____________________
В Telegram-канале «Риэлтор не нужен!» ежедневно публикуются эксклюзивные материалы из будущей книги с рабочим названием «40 правил сделок с недвижимостью. Настольная книга для покупателей и продавцов вторичного жилья». Фрагменты текста до выхода книги доступны только там. Подписывайтесь!
#квартира #недвижимость #купить квартиру #покупка квартиры #новостройки #застройщики #минстрой #цены на квартиры #первичный рынок жилья
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Крах рынка недвижимости, но не цен. Долго ли проживет эта потемкинская деревня?.
