В этой статье мы подробно рассмотрим инвестиционную привлекательность жилого комплекса в Дубае — Address Beachfront от именитого застройщика Emaar.
Подводим итог по всему пулу информации о проекте, который стал объектом пристального внимания всех риэлторов (и нас в том числе!) — Beachfront Address.
Почему это отличный вариант для инвестирования средств?
Любой объект на Beachfront является эксклюзивным, так как расположен в зоне Дубая, которая уже стала культовой и легендарной — Dubai Marina и Palma Jumeirah. Подойдите к любому человеку и задайте вопрос: «что ты знаешь о Дубае?». В ответе точно будут фигурировать Бурдж-Халифа и Пальма. Это означает, что Beachfront попадает в первые запросы при поиске жилья для покупки или аренды.
→ Beachfront приобретает статус элитного микрорайона. В его распоряжении:
- почти автономная территория с частными пляжами в море, а не в искусственных сайтах или озерах
- вид на Пальму, небоскребы Марины, колесо обозрения Око Дубая
- хаб международных суперлайнеров
- коллаборации с именитыми брендами (например, с Lamborghini).
Всё это даёт ощущение «приобщения к элите», а это один из главных нерациональных мотивов при совершении сделок.
Территориальная эксклюзивность
Территория полуострова, на котором располагается комплекс, ограничена и «конечна». В отличие от других проектов застройщика Emaar (в частности, Creek Harbour с планом развития на 10 лет вперед), территория Beachfront была заранее распланирована под застройку. Что это значит?
🔺После завершения этого уникального проекта предложения на рынке полуострова просто закончатся.
🔺Цены на объекты, которые будут точечно появляться в качестве вторичных предложений, будут диктоваться уже не конкурентными факторами, а своей исключительностью.
Уже сегодня Emaar ведет расчетливую политику продаж, выпуская на рынок крайне ограниченные по количеству предложения, соблюдая определённый интервал во времени. В итоге рынок находится в постоянном, волнительном ожидании и сам себя подогревает (и даже перегревает!).
Почему Beachfront Address?
Комплекс резко выделяется среди других объектов на полуострове.
Застройщик района Emaar за 20 лет своей работы стал крупнейшим застройщиком в арабском мире, заработав всемирную известность строительством Бурдж-Халифа и Дубай Молла. Есть еще одна важная деталь: компания также является держателем сети отелей премиум- и люкс-класса Address, которые размещаются в ключевых точках девелоперских проектов.
Такой новейшей точкой стал и Beachfront, расположенный по соседству с брендовым отелем.
Это наглядно показывает, что компания имеет долгосрочный план по генерации прибыли с данного проекта. Иными словами, нейминг Address — это признанный маркер высочайшего уровня проекта, который возвышается над другими зданиями без этого имени.
Цифры и только цифры
Несмотря на крупные суммы вложений (40-50 млн дирхамов за этаж, от 2,8 млн.
Обратите внимание: Мифы VS Реальность про Таиланд.
дирхамов за 1 BED апартаменты), прежде всего нужно учитывать два фактора — прирост стоимости и потенциальную ставку арендной платы.Простой пример из жизни:
В соседнем здании от нашего комплекса купили квартиру за 1 млн долларов. Через 2 года, еще до полной сдачи здания в эксплуатацию, ее продали за 1,5 млн долларов. Несложно посчитать, что прирост стоимости составил 50%. А учитывая, что владелец «успел» вложить в жилье только 800 тыс. долларов собственных средств (благодаря повсеместно применяемым в ОАЭ программам рассрочки), то доходность на вложения составляет 62,5%!
Важно учитывать, что Emaar, продавая объекты по частям, каждое новое предложение размещает по увеличенной цене — так, в процессе строительства вы зарабатываете вместе с застройщиком.
→ Прирост цены ускоряется благодаря ограниченности предложений в этой зоне — соответственно, общая динамика роста здесь выше, чем в среднем по Дубаю.
Эти факторы уже вложены в стоимость. Однако застройщик «не перетягивает одеяло не себя» — он позволяет владельцам апартаментов зарабатывать маржу выше рынка.
Второй момент актуален для покупателей этажей. Застройщик фокусирует продажи на покупателях целых этажей — это ограничивает свободный оборот отдельных апартаментов.
🔺Когда владелец этажа примет решение вывести на рынок свои апартаменты, спрос на них будет зашкаливающим
🔺Соответственно, их стоимость будет определяться, в том числе, и этим фактором.
Если же цель инвестирования это долгий и регулярный доход за счет сдачи жилья в аренду, местные брокеры в один голос утверждают — на Beachfront и в Address спрос среди туристов, особенно прибывающих в Дубай на лайнерах, будет невероятным. Это и определит повышенную ставку арендной платы.
Что говорят исследования?
→ за 1 квартал 2022 года фиксируется рост арендной платы на жилье — +38% в сравнении с 1 кварталом 2021 года
→ больше всего спрос растет на недвижимость среднего и премиального класса — это происходит из-за того, что визовые реформы привлекают в эмират молодых и состоятельных людей со всего мира.
→ несмотря на рекордные темпы роста, арендные ставки по-прежнему ниже пиковых значений 2014 года: виллы отстают на 16%, а квартиры — на 33%. Однако эксперты уверяют, что к концу года это отставание будет ликвидировано.
Так как мы говорим о привлекательности Beachfront Address для краткосрочной аренды, маржинальность которой априори выше долгосрочной (и соответственно, среднерыночной), то владелец апартаментов может рассчитывать на, минимальные для таких объектов, 10-15% годовых.
Такая цель является отложенной — сдавать апарт-отель застройщик планирует в конце 2026 года, поэтому приоритетным направлением инвестирования мы считаем именно рост стоимости.
Что еще следует знать?
Не стоит забывать и о программах рассрочки, ведь Emaar делает щедрое предложение — 4 года комфортных платежей по графику. Соответственно, если планировать перепродажу через год-два, то ваши вложения в покупку составят не более 50% сегодняшней стоимости.
Важное примечание, которое касается ключевой парадигмы рынка недвижимости в Дубае.
Здесь продавцы не оперируют ценой квадратного метра/фута, так как в ценообразовании участвует масса иных факторов, среди которых площадь — далеко не главная характеристика. Тут учитывают:
→ место расположения и логистику
→ размеры и наполнение апартаментов
→ заявленный класс комплекса и микрорайона
→ политику застройщика: как в ценообразовании, так и в качестве строительства
→ программы рассрочки и другое
В Дубае продают не площадь, а МЕСТО: начиная от самого Дубая, района в нем и близости ключевых точек города, а заканчивая стилистикой строения, расположением апартаментов, видом из окна и сервисом.
❗️На площадь смотрят в последнюю очередь, так как в Дубае не скупятся на квадратные метры, активно пропагандируя — жилье должно быть просторным.
Если вы хотите узнать больше о недвижимости в Дубае, подписывайтесь на этот сайт и соцсети — там я делюсь специальными предложениями от застройщиков и полезной информацией.
Telegram
ВКонтакте
#недвижимость в дубае #инвестиции в недвижимость #дубай марина #недвижимость в оаэ #застройщики дубая #emaar #доходная недвижимость #инвестиции в зарубежную недвижимость
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Address Beachfront — инвестиционная привлекательность.