Проблема легализации объектов, возведённых без необходимых разрешений, остаётся одной из наиболее спорных в судебной практике. Несмотря на многолетние разбирательства, единообразный подход судов до сих пор не сформировался, что создаёт значительные риски для собственников.
Ещё в 2010 году высшие судебные инстанции дали важное разъяснение: сам по себе факт отсутствия разрешения на строительство не должен автоматически лишать владельца права обратиться в суд для признания права собственности. Однако ключевым условием является соблюдение так называемого досудебного порядка. Это означает, что застройщик обязан предпринять реальные и документально подтверждённые попытки легализовать объект через муниципальные органы, получив от них официальный отказ.
Крайне важно, чтобы эти обращения не были простой формальностью «для галочки». Они должны соответствовать всем требованиям законодательства и демонстрировать добросовестность действий владельца.
Какие шаги необходимо предпринять для соблюдения досудебного порядка?
Для этого требуется подготовить полный пакет документов, предусмотренный статьёй 51 Градостроительного кодекса РФ, в который обычно входят:
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и информационное обеспечение градостроительной деятельности (ИСОГД);
- Разработанная в соответствии с нормативами проектная документация;
- Подготовленный рабочий проект;
- Согласованный эскизный проект;
- При необходимости — положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и другие документы.
Каждый из этих этапов необходимо пройти, даже если отказ органов власти кажется очевидным с самого начала (например, потому что здание уже построено). Если в ответе будет указана приостановка процедуры с перечнем устранимых замечаний, их необходимо исправить. В противном случае суд почти наверняка задаст вопрос: «Почему не были устранены недостатки? Возможно, если бы замечания были исправлены, в разрешении не отказали?». С точки зрения суда, такой подход является абсолютно логичным.
Важно! Суды тщательно проверяют факт добросовестного соблюдения досудебного порядка. Его отсутствие может стать самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске. Иногда суды настолько строго подходят к оценке действий застройщика, что сам факт обращения за разрешением уже после завершения строительства расценивается как недобросовестность.
Обратите внимание: Выбираем надежное агентство недвижимости.
Таким образом, идеальным для обращения в суд является отказ муниципалитета по «железным», неустранимым основаниям, когда легализовать постройку иным способом, кроме как через судебное решение, невозможно.
При этом владельцу не избежать значительных временных и финансовых затрат на весь процесс.
Анализируя судебную практику, можно выделить две основные группы нарушений, которые суды вменяют правообладателям: формальные (процедурные) и фактические (допущенные при строительстве).
Формальные нарушения: строительство без разрешения
Ключевым формальным нарушением является начало и ведение строительных работ без получения разрешения. Это действие квалифицируется как административное правонарушение, а само здание получает статус самовольной постройки.
Важно! Хотя в законе прямо не указано, что разрешение должно быть получено строго до начала работ, муниципальные органы часто отказывают именно на том основании, что объект уже построен. Их логика такова: разрешение по своей сути — это предварительное согласие, поэтому обращаться за ним нужно до строительства, а не после. Существует Постановление Верховного Суда РФ, которое подтверждает правомерность такой позиции органов власти.
О том, что практика не устоялась, говорит и тот факт, что суд может отказать даже при формальном соблюдении досудебного порядка, если сочтёт, что обращение за разрешением «задним числом» было недобросовестным.
Это означает, что правообладатель рискует получить отказ на двух этапах: сначала от администрации, а затем и от суда.
Суды в таких случаях аргументируют свою позицию следующим образом: вина за отсутствие разрешения лежит исключительно на застройщике. Поэтому удовлетворить его исковые требования — значит поощрить нарушение закона, даже если сама постройка технически безопасна, не нарушает права третьих лиц и соответствует всем градостроительным нормам.
Вывод: процедуру получения разрешения нельзя игнорировать
Таким образом, этап обращения за разрешением на строительство является критически важным, и пренебрегать им нельзя. Даже если здание уже возведено, и обращение кажется формальностью, его необходимо осуществить со всей тщательностью. Дела об узаконении самовольных построек или реконструкции считаются одними из самых сложных. Прежде чем идти в суд, необходимо проработать все возможные вопросы, которые могут возникнуть у судьи, и подготовить исчерпывающие доказательства своей добросовестности.
Альтернативный способ регистрации уже построенного объекта
Если здание уже построено, существует альтернативный, более быстрый путь его легализации — регистрация в качестве вспомогательного объекта в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Этот способ позволяет обойтись без получения классического разрешения на строительство.
Основные преимущества этого варианта:
- Сокращённые сроки: вся процедура занимает до 2 месяцев.
- Быстрый ввод объекта в гражданский оборот (возможность продажи, аренды, залога).
- Значительно меньшие финансовые затраты по сравнению с судебным процессом.
Узнайте более подробно об альтернативном способе регистрации здесь.
Остались вопросы? Звоните по номеру 8 960 048 30 41.
#самовольная постройка #подать в суд #коммерческая недвижимость #юрист по недвижимости #судебный юрист #регистрация недвижимости #узаконение самольных построек
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Почему владельцы недвижимости проигрывают суды.
