Покупка недвижимости — это не только эмоциональное, но и юридически ответственное решение. Чтобы инвестиция была безопасной, объект должен соответствовать не только вашим эстетическим и финансовым ожиданиям, но и пройти тщательную юридическую проверку. В этой статье мы подробно разберем, какие документы необходимо собрать и на что обратить внимание, чтобы избежать рисков и неприятных сюрпризов после совершения сделки.
Какие документы нужны для проверки?
Правовой анализ начинается со сбора информации. Часть данных находится в открытом доступе, но ключевые документы может предоставить только текущий владелец.
1. Документы-основания для возникновения права собственности.
Это главные бумаги, подтверждающие, как нынешний владелец получил объект. К ним относятся: договор купли-продажи (с актом приема-передачи и подтверждением оплаты), договор дарения, свидетельство о наследстве, документы о приватизации, договор долевого участия в строительстве, справка о выплате пая в ЖСК, вступившее в силу решение суда, договор ренты, соглашение об отступном, документы на самовольную постройку (при наличии легализации), договор цессии или документы по итогам торгов.
2. Удостоверение личности собственника.
Паспорт владельца (все страницы). Если собственник — юридическое лицо, потребуются устав и протокол о назначении руководителя (единоличного исполнительного органа).
3. Выписка из домовой книги.
Берется в МФЦ собственником в день обращения и содержит информацию о лицах, зарегистрированных в помещении.
4. Карточка учета на квартиру.
Также оформляется в МФЦ и содержит технические и регистрационные данные объекта.
5. ЕЖД или выписка из финансово-лицевого счета.
Единый жилищный документ или выписка ФЛС подтверждают отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
6. Технический паспорт.
Документ БТИ с планами и техническими характеристиками объекта.
7. Сведения о семейном положении.
Свидетельства о браке или разводе, отметки в паспорте. Это важно для проверки необходимости согласия супруга на сделку.
8. Выписки из ЕГРН.
Необходимо заказать две выписки: об основных характеристиках объекта и об истории перехода прав. Это можно сделать онлайн на сайте Росреестра или через сервисы-посредники; стоимость составляет 150–300 рублей, срок получения — 1–3 дня.
Этап 1: Проверка действующих и предыдущих собственников
После сбора документов начинается их анализ. Первый шаг — проверка лиц, связанных с объектом.
- Проверка паспортов. Актуальность паспортных данных текущего и предыдущего владельцев можно проверить на официальном сайте МВД России.
- Проверка на банкротство. Информация о судебных процессах по банкротству физических и юридических лиц находится в картотеке арбитражных дел и на федеральном ресурсе сведений о банкротстве. Если в отношении собственника идет такая процедура, от сделки лучше отказаться.
- Исполнительные производства. Наличие неисполненных судебных решений и долгов проверяется на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Большие задолженности могут привести к аресту имущества.
- Судебные споры. Следует проверить, не является ли собственник участником судебных разбирательств. Это можно сделать на сайтах судов по месту его жительства и по месту нахождения недвижимости.
Обратите внимание: Выбираем надежное агентство недвижимости.
- Проверка юридических лиц и ИП. Если продавец — организация или индивидуальный предприниматель, запросите актуальную выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП на сайте ФНС. В ней указаны данные руководителя, виды деятельности, адрес и статус (важно убедиться, что компания не ликвидируется).
- Проверка доверенности. Если продавец действует по доверенности, убедитесь, что в ней прямо указаны полномочия на отчуждение недвижимости, и проверьте срок ее действия на сайте Федеральной нотариальной палаты. Доверенности от юрлиц, заверенные руководителем, также действительны.
- Проверка устава организации. Для юридических лиц важно проверить устав на предмет ограничений по сделкам с недвижимостью и срок полномочий генерального директора.
- Крупные сделки. Если балансовая стоимость объекта составляет 25% и более от активов общества-продавца, для сделки требуется согласие общего собрания участников (кроме случаев, когда торговля недвижимостью — основной вид деятельности компании). Без такого согласия договор может быть оспорен.
Этап 2: Проверка самого объекта недвижимости
Второй ключевой этап — анализ юридической чистоты и характеристик объекта.
- Анализ выписок ЕГРН. Внимательно изучите выписки на наличие обременений: арестов, залога (ипотеки), аренды, сервитутов. Сверьте данные о собственнике в ЕГРН с информацией в предоставленных документах.
- Судебные споры об объекте. Проверьте, не является ли недвижимость предметом судебного разбирательства. Иски по месту нахождения объекта подаются в районный или городской суд.
- Сверка технических данных. Информация в техническом паспорте (площадь, этажность, назначение) должна полностью совпадать с данными в ЕГРН. Расхождения — серьезный красный флаг.
- Проверка «юридического адреса». На объекте могут быть зарегистрированы другие юридические лица. Проверить это можно на сайте ФНС в разделе «Прозрачный бизнес».
- Коммунальные задолженности. Их отсутствие подтверждается выпиской из ФЛС, ЕЖД или справкой от управляющей компании.
- Зарегистрированные лица. Их список содержится в выписке из домовой книги или карточке учета. Их согласие на продажу не требуется, но если они не выпишутся добровольно после сделки, выселять их придется через суд.
- Аварийное состояние. Уточните, не включен ли дом в перечень аварийного фонда. Такую информацию публикуют местные администрации.
- Согласие супруга. Если собственник состоит в браке и объект был приобретен в браке, для продажи потребуется нотариальное согласие второго супруга (даже если он не указан в ЕГРН). Исключение — если продают оба супруга.
- Сделки с участием несовершеннолетних. Если собственник — ребенок, для продажи необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
- Налоговые задолженности. Задолженности по налогу на имущество или земельному налогу не переходят к новому владельцу, но их наличие у продавца может говорить о его недобросовестности.
- Проверка земельных участков. При покупке земли проверьте, не планируется ли изъятие соседних участков для государственных нужд. Запрос можно направить в местную администрацию. Также проверьте судебную историю соседних участков.
Следование этим рекомендациям поможет вам минимизировать юридические риски и сделать покупку недвижимости безопасной и выгодной инвестицией.
P.S. В следующей части мы подробно разберем, как анализировать документы-основания для права собственности и какие подводные камни там могут скрываться.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Проверка недвижимости перед покупкой. Часть 1.
