Фотография. Игорь Рожков. Москва. Фотосъёмка интерьеров, экстерьеров, свадеб, иных торжеств. WhatsApp +79104712850
Почему выгодно не регистрировать аренду? Причины серого рынка
Корень проблемы лежит в экономической выгоде для недобросовестных участников рынка. Неофициальная, или «серая», аренда создаёт питательную среду для получения неучтённой прибыли собственниками и посредниками, минуя закон. Об этом часто говорят сами собственники, но реально от последствий страдают в первую очередь арендаторы. Несмотря на формальную юридическую защиту, на практике они оказываются беззащитными из-за негласных правил, существующих среди арендодателей, риелторов и даже в правоохранительных органах и судах. Выиграть спор в такой ситуации арендатору удаётся крайне редко, и часто только постфактум, когда он уже вынужден покинуть жильё.
Правовая природа аренды и ограничения для госслужащих
Сдача жилья в аренду — это коммерческая деятельность, так как она приносит доход. Даже если прибылью считается лишь компенсация коммунальных платежей, это всё равно квалифицируется как предпринимательство. Для большинства граждан это законно, но существует целый ряд исключений. Например, для государственных служащих такая деятельность находится под строгим запретом. Ограничения прописаны в профильных законах для сотрудников таможни, полиции, прокуратуры и ФСБ. Им запрещено не только напрямую заниматься бизнесом, но и косвенно содействовать ему.
Проблемы, порождаемые серой арендой
Чтобы обойти запреты, госслужащие часто сдают жильё через родственников или на словах, что создаёт массу трудностей для арендатора. Без официального договора наниматель не может самостоятельно решать бытовые вопросы с управляющей компанией при протечке труб, проблемах с отоплением или шумными соседями.
Незарегистрированная сделка опасна и для самого собственника, грозит налоговыми и административными санкциями. «Серые» деньги посредников, не облагаемые налогом, открывают дорогу мошенничеству: сдаче несуществующих квартир или фиктивной регистрации по месту жительства. Встречаются и недобросовестные арендаторы, которые могут вселить десяток людей, вывезти мебель или даже попытаться продать чужое имущество.
Обратите внимание: Рынок вторичной недвижимости - роль риэлтора.
Практические шаги для безопасной аренды
Что же делать, чтобы обезопасить себя? Вот ключевые рекомендации:
- Обязательно регистрируйте договор аренды в Росреестре. Это даёт юридическую силу сделке.
- По возможности откажитесь от услуг непроверенных посредников.
- Требуйте свежую выписку из ЕГРН для проверки прав собственности.
- Уточняйте род занятий арендодателя, особенно если он госслужащий.
- Внимательно составляйте договор, прописывая все детали.
Как работать с риелтором и на что обращать внимание
Если вы всё же решили обратиться к риелтору (как арендатор), проверьте статус его деятельности (ИП, ООО, самозанятый) и заключайте официальный договор на услуги. В нём должны быть чётко прописаны условия и ответственность за невыполнение, включая возврат денег и компенсацию убытков. Хороший специалист обязан предоставить вам юридически грамотный типовой договор аренды.
При заселении обязательно фиксируйте показания счетчиков, состояние мебели и техники. В договоре письменно оговорите условия визитов собственника, запретив доступ третьим лицам (родственникам, знакомым). У любого представителя (поверенного) собственника должна быть нотариальная доверенность с детальным описанием полномочий.
Важные юридические нюансы: залог и налоги
Часто в договорах фигурирует термин «депозит», который к арендным отношениям не применяется. Корректно использовать понятие «залог за сохранность имущества» (ст. 334 ГК РФ). Для собственников более надёжным инструментом является страхование имущества и ответственности.
Легализация доходов от аренды через регистрацию договора позволяет выбрать оптимальную налоговую схему: НДФЛ (13%), УСН для ИП (6%) или статус самозанятого (4%).
Ключевой принцип: платить за услуги риелтора должен тот, кто его нанимает — обычно это собственник. Пока арендаторы будут нести эти расходы, рынок будет оставаться «серым» и недобросовестным.
Итоговый чек-лист для безопасной сделки
1. Договор: Он должен быть правильным и подробным.
2. Регистрация: В Росреестре — обязательна.
3. Налоги: Легализация не так страшна, как кажется.
4. Прописка/регистрация: Важный пункт для арендатора.
5. Проверка контрагента: Собственника или его поверенного.
6. Документы на жильё: Выписка из ЕГРН — основа всего.
7. Состояние объекта: Всё фиксируйте при заселении.
8. Детали: Все нюансы должны быть в договоре.
9. Посредники: Минимизируйте их участие.
10. Взаимоуважение: Честность с риелтором окупится.
Лучшая инвестиция перед сделкой — консультация с практикующим юристом по недвижимости.
Статья подготовлена на основе 26-летнего юридического опыта и 15-летней работы директором в сфере недвижимости, что позволило изучить рынок со всех, в том числе теневых, сторон.
@ Tora Eifert
#недвижимость #сделка #найм #аренда #посредник #риэлтор #договор #юрист
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Аренда - серый рынок.
