В Государственную Думу направлен законопроект, призванный пресечь недобросовестные практики застройщиков, связанные с обходом механизма эскроу-счетов. Новые правила направлены на обеспечение прозрачности сделок и защиту прав дольщиков.
Инициатива законодательно обяжет девелоперов использовать только честные и открытые схемы работы, исключая возможность манипуляций.
Основная цель документа — запретить продажу квартир через подставных лиц (аффилированные компании или ИП), что лишает застройщиков возможности получать средства дольщиков, минуя защищённые эскроу-счета.
Как работают нелегальные схемы с эскроу?
Застройщики заключают договоры долевого участия (ДДУ) не с конечными покупателями, а с подконтрольными им организациями. Это позволяет обойти ключевые защитные механизмы системы эскроу.
Схема №1: Фиктивные первые собственники
👉 После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, чтобы разблокировать деньги с эскроу-счетов, застройщик регистрирует переход права собственности по первому ДДУ. Владельцами формально становятся подставные компании, которые без претензий подписывают акты приёмки, даже если в квартирах есть существенные недостатки. После этого все средства дольщиков поступают на расчётный счёт застройщика, а не остаются в защищённом режиме до устранения недоделок.
Схема №2: Двойная продажа по заниженной цене
Квартиры первоначально продаются аффилированным лицам по искусственно заниженной стоимости.
Обратите внимание: Собственники жилья хотят выбрать новую управляющую компанию. Что делать?.
При этом деньги вносятся на эскроу-счета. Затем эти же квартиры перепродаются уже реальным покупателям, но по полной рыночной цене. 👉 Ключевой момент: разница между рыночной и заниженной ценой (то есть основная сумма переплаты) поступает застройщику напрямую, в обход эскроу. Девелопер получает возможность свободно распоряжаться этими средствами до окончания строительства, что повышает риски срыва сроков или банкротства.Чем опасны такие манипуляции для покупателей и банков?
Подобные схемы создают серьёзные угрозы для всех участников рынка.
📎 Для дольщика: В случае банкротства застройщика покупатель, который приобрёл квартиру по полной цене, но чьи основные средства не попали на эскроу, сможет вернуть через гарантийный фонд только ту часть, что формально проходила через защищённый счёт. Остальная сумма будет утеряна.
📎 Для ипотечного заёмщика: Ситуация катастрофична. Если средств на эскроу недостаточно для погашения кредита (так как большая часть денег ушла застройщику напрямую), гражданин остаётся должен банку за квартиру, которую он так и не получил. Страхование в данном случае не сработает, так полис обычно оформляется уже после ввода объекта в эксплуатацию.
Как законопроект планирует решить проблему?
Основным инструментом борьбы станет запрет на продажу квартир по ценам существенно ниже рыночных. В законе будет закреплён механизм контроля.
Если надзорные органы обнаружат, что в течение квартала минимум 10% квартир в жилом комплексе было продано по заниженной стоимости, они получат право обратиться в суд. Суд, в свою очередь, сможет приостановить продажи в этом ЖК до выяснения всех обстоятельств.
Таким образом, закон направлен на то, чтобы закрыть лазейки для финансовых махинаций и обеспечить реальную защиту средств добросовестных покупателей. 👏
За консультацией и заказом услуг обращайтесь в Директ.
#продатьвторичку #однушка #двушка #трешка #однушкавмоскве #двушкавмоскве #риэлтор #эскроу-счет #недвижимость москвы
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Хитрые схемы с эскроу хотят запретить.
