Сейчас, когда разворот рынка недвижимости уже вполне заметен даже обывателю, многие "эксперты" чуть подкрутили свою риторику. Речи о покупке квартиры с целью инвестирования уже не идёт, но практически каждый риэлтор считает своим долгом сказать дежурную мантру
Ну если Вы покупаете для себя, то нет никакой разницы. Берите сейчас !
В этом посте я разберу по частям эту позицию на конкретных примерах. Но для начала напомню простую истину - никогда не спрашивайте финансового совета у ангажированного человека.
Риэлтор живёт с комиссии. Ему нужно продавать всегда - когда рынок растёт, когда он падает и когда он стагнирует. Поэтому он всегда найдет какое-нибудь удивительное предложение именно для Вас - квартиру "для себя", коммерческую недвижимость, флиппинг или уникальный проект, который выстрелит даже в кризис.
Если уж Вы решили воспользоваться его услугами, то пусть он занимается тем, для чего его создала природа - часами обзванивать объявления и вести диалог с собственниками-шизофрениками. Не спрашивайте его совета касательно Ваших финансов и куда их лучше инвестировать.
Но вернёмся непосредственно к нашей теме.
В качестве исходных данных мы возьмём Бибу и Бобу.
Каждый из них
- Арендует квартиру за 40 000 рублей в месяц
- Хочет переехать в собственную аналогичную квартиру, которая стоит прямо сейчас 10 000 000 рублей
- Имеет всю сумму для сделки на руках
Так же мы сделаем допущение, что прямо сейчас мы находимся на пиковой стадии рынка, и через 2 года цены упадут на 15%, то есть желаемая квартира будет стоить 8 500 000.
Биба послушался риэлтора и купил квартиру сейчас.
Боба не согласился с ним и купил квартиру через 2 года со скидкой.
Кто же из них оказался прав ? Давайте считать.
Биба
Стратегия Биба основывается на том, что он будет экономить на аренде квартиры целых 2 года, так как купит собственное жильё прямо сейчас и переедет в него.
На первый взгляд экономия кажется значительной:
40 000 * 24 = 960 000 рублей
Но необходимо учесть тот факт, что 40 000 - это весь его платеж по аренде, включая стандартную коммуналку, за которую он платит как арендатор (свет, вода, интернет).
В собственном жилье ему по-прежнему придется платить за эти услуги, плюс к этому добавятся расходы на управляющую компанию и налог на имущество. Налогом можем пренебречь (как правило он слишком мал), но даже без него сумма ежемесячных поборов едва ли составит меньше 5 тысяч. Таким образом реальная выгода составит не 960 тысяч, а всего 840
35 000 * 24 = 840 000
То есть спустя 2 года у Бибы есть собственное жильё и 840 000 рублей в кармане. Но мы пойдём чуточку дальше.
Обратите внимание: В Сочи продают квартиру площадью 2 000 кв м. Выяснили, что в ней особенного.
Допустим, что Биба - настоящийБоба
Теперь разберемся с ситуацией Бобы. Боба решил подождать снижения цен и остался жить в съемной квартире. Деньги он при этом закинул на тот же обычный депозит под 8% годовых.
Спустя два года он накопил 11 664 000 рублей, не прилагая при этом никаких усилий. Он снял деньги, вышел на рынок и купил ту же квартиру за 8 500 000. В итоге в кармане у него осталось более 3 миллионов
11 664 000 - 8 500 000 = 3 164 000
При обозначенных входных данных накопления Бобы оказались больше в 3.3 раза.
Графически путь Бибы и Бобы можно представить следующим образом
Мы видим, что начали они в одной точке в 2021 году (оба сидели в аренде) и оказались так же в одной точке в 2023 году (в собственной квартире). Но у Бобы в кармане на 2 миллиона рублей больше.
При этом стоит отметить достаточно консервативно взятые цифры. Если Боба умудрится выторговать скидку побольше и найдёт доходность выше банковского вклада, то разница будет ещё более заметной.
Секта "недвижимость только растёт!"
Да, все расчеты завязаны на допущении, что недвижимость откатится в цене. Если Вы не согласны, то читайте этот пост и вот этот.
Если всё ещё не согласны, то предлагаю встретится в комментариях для начала в декабре 2022 года.
Не все измеряется деньгами
Так же хочу отметить, что я веду сухие математические и финансовые подсчёты.
Я полностью признаю тот факт, что у арендной недвижимости есть достаточно недостатков и кто-то может оценить возможность завести домашнее животное, поклеить другие обои и купить дорогое кресло в сумму больше, чем 2 миллиона рублей. Это абсолютно нормально и в таком случае действительно имеет смысл решать вопрос оперативно, а не выгадывать лишнюю прибыль.
Итоги
В личных финансах вообще не существует никаких универсальных правил. Поэтому призывы "ну если для себя, то можно покупать когда угодно" лучше пропускать через воронку собственных математических (и если есть такая необходимость, то и эмоциональных) расчётов. Благо всё это считается за 5 минут.
#недвижимость
#когда покупать недвижимость
#когда покупать квартиру
#цены на недвижимость
#рынок недвижимости
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Покупать квартиру для себя можно в любое время. Так ли это ?.