В последнее время, на фоне повышенного интереса к рынку недвижимости, популярность набирают и так называемые «бумажные» инструменты — Закрытые ПИФы недвижимости (ЗПИФ) и иностранные инвестиционные трасты недвижимости (REIT). В этой статье я поделюсь своим взглядом на эти финансовые продукты, их потенциал и риски.
Важная оговорка: личный опыт и позиция
Сразу стоит сделать важное уточнение: я сам никогда не вкладывал средства в ЗПИФ или REIT и не планирую делать это в обозримом будущем. Поэтому мои рассуждения носят теоретический характер и основаны на анализе принципов работы этих инструментов. Если у вас возникнут сомнения, рекомендую перепроверить информацию из первоисточников.
Как работают ЗПИФ и REIT: суть механизма
Принцип действия этих фондов довольно прост и похож на модель классических ПИФов, БПИФов или ETF. Группа инвесторов объединяет свои капиталы, после чего управляющая компания на собранные средства приобретает объекты недвижимости. Чаще всего речь идет о коммерческой недвижимости (офисные центры, торговые комплексы, склады), которую затем сдают в аренду. Хотя существуют и другие стратегии — например, покупка с целью последующей перепродажи или работа с жилым сектором, классическая модель ориентирована именно на арендный бизнес.
Участие в таком фонде можно сравнить с владением акциями так называемых «дивидендных аристократов». Основная цель — получение регулярного пассивного дохода (в данном случае это распределяемая между инвесторами арендная плата) и потенциальный рост стоимости самих инвестиционных паев за счет увеличения цены на underlying assets — объекты недвижимости в портфеле фонда.
Казалось бы, идеальный инструмент. Почему же я его избегаю?
На первый взгляд, преимущества очевидны: инвестор избавлен от всех хлопот, связанных с покупкой, управлением, ремонтом и поиском арендаторов. Управляющая компания берет эту работу на себя, а вкладчик лишь периодически получает выплаты. Однако для меня этот вариант инвестирования не подходит по нескольким ключевым причинам.
- Отсутствие потребности в регулярном доходе. Моя инвестиционная стратегия сфокусирована на долгосрочном накоплении и приросте капитала, а не на получении текущих выплат для покрытия расходов. Поэтому я отдаю предпочтение активам с более высоким потенциалом роста, которым, на мой взгляд, являются акции компаний, а не недвижимость.
- Нежелание увеличивать долю рублевых активов. Российские ЗПИФы автоматически означают вложения в рублевую недвижимость со всеми сопутствующими валютными и макроэкономическими рисками. Доля российских активов в моем портфеле уже достаточна, и я не планирую ее увеличивать.
- Сложность анализа иностранного рынка. Хотя управляющая компания REIT берет на себя все операционные задачи, инвестору все равно необходимо выбрать конкретный траст для вложений. Это требует глубокого понимания локальных рынков недвижимости, законодательства и экономических циклов в других странах, чем я не обладаю.
- Опасения переоцененности рынка. Текущий ажиотаж на рынках жилой недвижимости по всему миру неизбежно влияет и на коммерческий сегмент. Существует риск, что регулярные арендные выплаты могут быть нивелированы падением стоимости самих паев фонда при коррекции рынка. Особое внимание нужно уделять правилам фонда, особенно процедуре ликвидации. На рынке ЗПИФов встречаются непрозрачные схемы, когда управляющая компания, фонд и ключевой арендатор связаны между собой, что создает конфликт интересов.
- Отсутствие утилитарной ценности. Ключевое преимущество физической недвижимости — ее двойное назначение. Ее можно сдать, в ней можно жить самому, использовать под бизнес или как склад. «Бумажная» недвижимость — это лишь финансовый инструмент. Вы владеете паем в фонде, а не долей в конкретной квартире или офисе, поэтому решить какие-либо бытовые задачи с ее помощью невозможно.
Обратите внимание: Зачем нужен дизайн-проект и как с его помощью не только сэкономить на ремонте, но и заработать!.
Итоги
На мой взгляд, инвестиции в ЗПИФы и REIT — это сложный и неоднозначный актив, требующий от инвестора глубокой экспертизы в конкретном сегменте недвижимости и понимания структуры фондов. Для диверсификации портфеля владение собственной, пусть и небольшой, жилой недвижимостью кажется мне более прозрачной и надежной альтернативой, дающей не только финансовый, но и практический бенефит.
#инвестиции в недвижимость
#reit
#зпиф
#зпиф недвижимости
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Зачем инвестировать в зпиф/reit ?.
