Рекордный рост цен на жилье в 2021 году оставил многих потенциальных покупателей в сожалениях. Ключевой вопрос для инвестора или будущего владельца квартиры — как определить оптимальный момент для покупки, когда спрос низок и цены наиболее привлекательны, а когда рынок перегрет.
Для размышления — несколько афоризмов о недвижимости:
«Главное в погоне за недвижимостью – не стать ею.» Евгений Иваницкий
«Держать язык за зубами - это самая выгодная недвижимость.» Автор неизвестен
Личный опыт и инвестиционный путь
Приветствую, меня зовут Алекс Фьюни. Несколько лет назад я погрузился в мир инвестиций, стремясь создать надежный финансовый фундамент для себя и своей семьи. Теперь я делюсь своими наблюдениями и выводами с читателями.
Другие мои материалы, которые могут быть вам интересны:
- Что делает тебя бедным. Ошибка, которая держит тебя на дне.
- Сколько нужно отложить денег, чтобы нормально жить на пенсии
- Почему вы бедные. Куда утекают деньги из России
Анализ рынка: что двигало ценами вверх?
Период 2020-2021 годов ознаменовался беспрецедентным ажиотажем на рынке недвижимости. Льготная ипотека стала мощным катализатором, подстегнув спрос и цены. К этому добавился психологический фактор — в условиях неопределенности многие россияне традиционно видят в квартирах «тихую гавань» для сбережений. Это создало эффект снежного кома: все бегут покупать, и этот ажиотаж сам по себе толкает рынок вверх.
Инсайт изнутри: как работают расчеты в строительстве
Моя профессиональная деятельность и круг общения тесно связаны со строительной отраслью. Многие мои друзья и однокурсники владеют подрядными фирмами, сотрудничающими с крупными застройщиками. Здесь существует давняя практика: застройщики часто рассчитываются с подрядчиками не деньгами, а квартирами. Для девелопера это двойная выгода — он и закрывает обязательства, и совершает продажу по рыночной стоимости.
Наблюдая за ситуацией и общаясь с друзьями годами, я вывел для себя надежный индикатор реального состояния рынка.
Сигналы «низкого» рынка: когда все плохо
Я хорошо помню 2016 год. Тогда один из приятелей жаловался, что получить с застройщика живые деньги невозможно — только квартиры, которые к тому же было крайне сложно продать даже со значительной скидкой.
Обратите внимание: Кто покупает жилье в центре Москвы и почему я никогда не соглашусь там жить.
Ситуация доходила до абсурда: агенты застройщика перед показами объекта срывали объявления подрядчиков, наклеенные в подъездах, потому что их цены были намного ниже официальных.В том же 2016 году ходили истории о другом знакомом, который, имея на руках 5-7 квартир в счет долга, не мог их реализовать, в то время как поставщики требовали с него оплаты за материалы. После всплеска спроса в 2015 году (после скачка доллара) в 2016-м наступила полная стагнация. Аналогичные разговоры о невозможности продать квартиры и получить деньги я слышал и в 2018, и в 2020 годах.
Питер, карантин, весна 2020 года. Можно было купить однушку за 4.5-5.
Сигналы «высокого» рынка: когда все раскуплено
2021 год представил абсолютно иную картину. Застройщики стали рассчитываться деньгами, а квартиры придерживать для продажи по максимальной цене. Жилье раскупается на этапе котлована, и к моменту установки дверей в подъезде уже нет свободных лотов. Объявления от подрядчиков в подъездах — явление прошлого.
Личный выбор и альтернативы
Квартира, которую я рассматривал в 2020 году, но не купил, опасаясь влезать в ипотеку или продавать другие активы, с тех пор подорожала более чем в 1.5 раза. Легкое сожаление о упущенной возможности смягчает тот факт, что инвестиции на фондовом рынке показали за тот же период даже более высокую доходность. Важное преимущество фондового рынка — его доступность: для входа не нужны миллионы, начать можно с относительно небольшой суммы.
Вывод и стратегия на будущее
Для себя я сделал четкий вывод, аналогичный принципам инвестирования в акции: покупать недвижимость нужно тогда, когда на рынке страх и апатия. Я намерен выжидать и продолжать мониторить ситуацию через своих знакомых в строительной сфере. Как только снова зазвучат знакомые истории о проблемах с продажей квартир от подрядчиков и расчетах «натурой», как это было в 2016, 2018 и 2020, — это будет сигналом к рассмотрению покупки. Надеюсь, к следующему «провалу» рынка я накоплю необходимый капитал.
Для удобства слежения за новыми материалами я создал канал в Telegram. Подписывайтесь, ставьте лайки и активно комментируйте — это помогает статьям дольше оставаться в рекомендациях. Делитесь ссылками с друзьями, кому тема может быть полезна.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Благодаря друзьям строителям, я теперь точно знаю когда буду покупать себе недвижимость.
