С начала 2021 года в России введена прогрессивная шкала НДФЛ. Физические лица, чей совокупный годовой доход превышает 5 миллионов рублей, обязаны уплачивать налог по ставке 15% с суммы превышения. Эта новость вызвала беспокойство, особенно среди тех, кто планирует продавать дорогую недвижимость. Однако в большинстве случаев опасения преувеличены, и ситуация не так страшна, как может показаться на первый взгляд.
Зачем ввели повышенную ставку НДФЛ?
Введение ставки НДФЛ в 15% — это шаг к прогрессивному налогообложению, когда размер отчислений в бюджет растет пропорционально доходам гражданина. Разница между 13% и 15% может показаться незначительной, но в абсолютных цифрах она ощутима. Рассмотрим на примере: при годовом доходе в 7 миллионов рублей разница в сумме налога составит 40 тысяч рублей.
Расчет для 2020 года (ставка 13%):
7 000 000 * 0.13 = 910 000 рублей.
Расчет для 2021 года (прогрессивная шкала):
5 000 000 * 0.13 + 2 000 000 * 0.15 = 650 000 + 300 000 = 950 000 рублей.
Средства, собранные по повышенной ставке, направляются в специальный фонд, задачей которого является обеспечение лекарствами детей с тяжелыми заболеваниями.
Влияние новой ставки на продажу недвижимости
Здесь есть важная новость для собственников: доход от продажи готовой квартиры (по договору купли-продажи) НЕ включается в налогооблагаемую базу для расчета повышенного НДФЛ. Это ключевое исключение, которое защищает большинство продавцов недвижимости.
Например, если ваша годовая зарплата составляет 1.5 млн рублей, а вы продали квартиру за 6 млн, ваш совокупный доход формально равен 7.5 млн. Однако для расчета применяемой ставки НДФЛ будет учитываться только зарплата (1.5 млн), так как доход от продажи жилья исключен из базы. Следовательно, ставка останется стандартной — 13%.
Важное уточнение: данное исключение не распространяется на доход от операций с ценными бумагами.
Когда повышенный НДФЛ при продаже все же применяется?
Повышенная ставка может затронуть вас в случае продажи права требования на будущую квартиру (так называемая уступка прав по ДДУ). Если вы приобрели квартиру на этапе строительства и продаете свои права до получения свидетельства о собственности, то полученный доход будет включен в общую налогооблагаемую базу. Если эта база с учетом других доходов (зарплата, аренда) превысит 5 млн рублей, к сумме превышения будет применена ставка 15%.
Как правильно рассчитать налог и налогооблагаемую базу
Важно понимать механизм расчета: ставка 15% применяется не ко всему доходу, а только к той его части, которая превышает 5 миллионов рублей. До этого порога действует привычная ставка в 13%.
Пример расчета для дохода в 6.5 млн рублей:
НДФЛ = (5 000 000 * 0.13) + ((6 500 000 - 5 000 000) * 0.15) = 650 000 + 225 000 = 875 000 рублей.
При продаже права требования (уступки) для расчета налога учитывается не вся сумма продажи, а финансовый результат — разница между ценой продажи и ценой первоначального приобретения. Именно эта разница (ваш доход) прибавляется к другим доходам (например, зарплате) для определения итоговой базы.
Разберем практический пример:
Годовая зарплата: 2 450 000 руб.
Квартира по уступке куплена за 5 500 000 руб., продана за 7 000 000 руб.
Доход от сделки: 7 000 000 - 5 500 000 = 1 500 000 руб.
Общая налогооблагаемая база: 2 450 000 (зарплата) + 1 500 000 (доход от уступки) = 3 950 000 руб.
Поскольку база не превышает 5 млн рублей, ко всей сумме применяется ставка 13%.
НДФЛ к уплате: 3 950 000 * 0.13 = 513 500 рублей.
Таким образом, даже при операциях с дорогой недвижимостью далеко не всегда приходится платить по повышенной ставке. Главное — правильно определить тип дохода и рассчитать налогооблагаемую базу.
Интересное: Вот почему нельзя ставить метки геопозиции на фото. После этого случая мы все-таки дом застраховали....
Читайте наши прошлые статьи:
Недвижимость в Сочи. Как инвестировать и заработать 50 млн за сезон.
“-Это что такое? -Чиполлино умер!” - история о том, как я решил стать арендодателем.
Подробнее о нас можно узнать на сайте https://zhk-novostroyki.ru/
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Ндфл в 15% вместо 13%. Для кого и как этого избежать. .
