В предыдущей статье я подробно разбирал, как проверить квартиру на вторичном рынке на юридическую чистоту. Тема вызвала большой интерес, за что огромное спасибо! Ваши лайки, репосты и комментарии с пожеланиями по следующим темам (например, проверка застройщика, программа «Молодая семья» или налоговый вычет) очень помогают развивать канал. А теперь перейдем к сути.
Многие, кто сталкивался с куплей-продажей недвижимости, знают, что риелторы или юристы часто ограничиваются базовыми проверками: выпиской из ЕГРН и нотариальным согласием супруга. Покупатель, находясь в стрессе, полагается на специалистов, которые, к сожалению, иногда больше заинтересованы в быстрой сделке, чем в тщательной проверке. Хорошо, что сейчас некоторые агентства стали включать в штат юристов для due diligence — это уже прогресс.
Фото из сетиСогласно статье 8.1 Гражданского кодекса РФ, покупатель считается добросовестным, пока не доказано обратное в суде — что он знал или должен был знать о незаконности отчуждения имущества. Эта формулировка «должен был знать» крайне важна. Добросовестность обычно подтверждается запросом актуальной выписки из ЕГРН. Однако в ней может не быть сведений о недееспособности продавца, его учете в диспансерах, аварийности дома и многом другом. Хотя работа по расширению доступной информации ведется, сегодня именно от глубины вашей проверки зависит ваша защита в потенциальном судебном споре.
Если вам нужна консультация или сопровождение сделки с недвижимостью в Краснодаре и крае, обращайтесь по телефону или WhatsApp: 900-278-07-07 — Вячеслав Гусев.
Покупка квартиры у нотариуса: безопасность и ответственность
У многих возникает закономерный вопрос: можно ли купить квартиру через нотариуса, снизив риски? А если сделку признают недействительной, можно ли будет возместить убытки за счет нотариальной конторы?
Сделка купли-продажи квартиры может быть оформлена в простой письменной форме или у нотариуса — даже если по закону заверение не обязательно. Для продавца разницы почти нет, его риски минимальны. А вот для покупателя рисков действительно много. Законодатель обязал заверять у нотариуса сделки с долями, рентой, дарением, а также с участием несовершеннолетних.
Как проходит сделка у нотариуса: пошагово
- Подготовка. Сначала нужно связаться с нотариальной конторой, чтобы уточнить стоимость услуг, порядок внесения денег на депозит нотариуса и записаться на прием. Обычно заранее требуются копии паспортов, СНИЛС, правоустанавливающих документов на квартиру и справка по форме №9.
- Проверка дееспособности. Нотариус визуально оценивает адекватность сторон, ведет с ними диалог. При возникновении сомнений он может задать уточняющие вопросы и даже отложить сделку, направив запрос в суд. Однако гарантировать 100%-ю дееспособность он не может.
- Дополнительные проверки. Нотариус может (но не обязан) запросить данные из ЗАГСа о семейном положении, информацию из Росреестра и других органов. Объем проверок остается на его усмотрение.
- Составление и удостоверение договора. Нотариус сам готовит договор купли-продажи и зачитывает его вслух сторонам.
- Регистрация перехода права. Нотариус самостоятельно подает документы в Росреестр в электронном виде, используя усиленную квалифицированную подпись.
- Расчеты через депозит. Покупатель переводит деньги на специальный счет (депозит) нотариуса. После регистрации права собственности на покупателя нотариус перечисляет средства продавцу. Это часто удобнее и безопаснее банковской ячейки.
Примечание: Сделку можно провести удаленно, если покупатель и продавец находятся в разных городах. Каждая сторона обращается к своему нотариусу, документы подписываются электронной подписью, а нотариус по месту нахождения квартиры подает их на регистрацию.
Защита покупателя при нотариальной сделке: плюсы и минусы
Преимущества:
- Сложнее оспорить сделку. Часто сделки оспаривают, утверждая, что продавец не осознавал своих действий. Нотариус ведет видеофиксацию, которая служит доказательством адекватности сторон. Это серьезное препятствие для оспаривания.
- Защита от притворных сделок. Нотариус не допустит сильного занижения цены в договоре (например, продажи квартиры за 1 млн при реальной стоимости 9 млн), которое часто делают для ухода от налогов. Это исключает риски признания сделки притворной и ничтожной.
- Проще привлечь к ответственности. В случае проблем нотариуса, в отличие от частного риелтора, легко найти и привлечь к судебному разбирательству в качестве ответчика или третьего лица.
Недостатки:
Главный минус — более высокая стоимость услуг. Однако эти затраты могут быть оправданы повышенной безопасностью, особенно если вам не удалось найти грамотного юриста для сопровождения. Второй существенный минус — проверка нотариуса все равно остается довольно поверхностной. Он не проводит глубокого юридического анализа истории объекта. Поэтому, как говорится, «на нотариуса надейся, а сам не плошай» — минимальную проверку проводить необходимо в любом случае.
Ответственность нотариуса: можно ли взыскать ущерб?
Профессиональная ответственность нотариуса застрахована. Существует два вида страхования: индивидуальное и коллективное. Поэтому в случае суда взыскивать ущерб вы будете в первую очередь со страховой компании, а не с самого нотариуса (если суммы страховки хватит). Ключевой момент — необходимо доказать прямую причинно-следственную связь между действиями (или бездействием) нотариуса и вашими убытками.
Примеры из судебной практики:
Пример 1 (успешное взыскание). Нотариус удостоверил доверенность на продажу квартиры, которую предъявила мошенница с поддельным паспортом. Квартира была продана добросовестному покупателю, а затем истребована настоящей владелицей. Покупатель через суд взыскал свои деньги со страховой компании нотариуса, так как была доказана связь между удостоверением подложной доверенности и убытками.
Пример 2 (во взыскании отказано). Квартиру продали по доверенности, выданной от имени уже умершего человека. Покупатель также пытался взыскать ущерб со страховщика нотариуса. Однако суды отказали, посчитав, что убытки возникли из-за злого умысла мошенников, а не из-за действий нотариуса, который не мог знать о смерти доверителя на момент удостоверения. Причинно-следственная связь не была установлена.
Судебная практика неоднородна. Гарантий, что вы всегда взыщете ущерб с нотариуса, нет. Однако шансы получить компенсацию от страховой компании все же выше и проще, чем пытаться что-то взыскать с мошенника, который может скрываться за границей.
Отдельно стоит отметить титульное страхование — полис, который защищает покупателя от потери права собственности. Этот продукт пока не очень распространен в России, и условия нужно изучать крайне внимательно, но он может стать дополнительной защитой.
Если статья была полезна, поставьте лайк. Подписывайтесь на канал. За консультацией по вопросам недвижимости обращайтесь по WhatsApp/Telegram: +7(900)-278-07-07 — Вячеслав Гусев.
