Мечты многих горожан о переезде в собственный дом за городом наталкиваются на суровую реальность рынка. Ожидания новичков, планирующих сменить квартиру на коттедж, часто не оправдываются, поскольку рынок не может предложить достаточного количества качественных и доступных по цене объектов. Проблема заключается в структурном дисбалансе между растущим спросом и ограниченным предложением.
Фото: Александр КропотовВ условиях постпандемийной экономики и снижения доходов ключевым фактором покупки стала цена за квадратный метр. Раньше загородная недвижимость позволяла получить больше жилой площади за те же деньги, но сегодня ситуация изменилась. Спрос теперь формируют не только традиционные покупатели, но и горожане, напуганные пандемией и стремящиеся к безопасности и комфорту за городом. Это привело к резкому ужесточению требований к качеству домов, инфраструктуре и локациям.
Дешевле метр, но выше требования
Ликвидные, то есть качественные и правильно расположенные объекты, уходят с рынка быстрее, чем появляются новые. Как отмечает Олег Михайлик из Knight Frank, в Подмосковье, например, новых коттеджных поселков не появлялось уже несколько лет, а объем предложения на первичном рынке постоянно сокращается.
Парадокс в том, что даже при росте средних цен на дома (иногда более 20% за квартал) девелоперы не спешат запускать новые проекты. Причина — стремительный рост издержек на строительство, который опережает рост цен продажи, съедая потенциальную прибыль.
Аналитики компании «Веванта» подсчитали, что затраты на возведение типового одноэтажного дома за год выросли почти на 26%. Подорожали услуги архитекторов и строителей, а дефицит рабочих рук усугубил ситуацию. Иван Германов из «Аргус-Эко» отмечает, что строительство домов становится маловыгодным: попытки переложить расходы на покупателя приводят к замораживанию продаж на год-два. Современные покупатели хорошо информированы и избегают «сырых» проектов в неудачных локациях.
Яркий пример — коттеджный поселок «Медная подкова» недалеко от Москвы. Проблемы с продажами вызваны не только низким качеством строительства (тонкие стены, дешевые материалы), но и крайне неудачным расположением на берегу сильно загрязненной реки Пахры.
Создание качественного поселка — сложная задача. Как поясняет Ольга Магилина из «Kaskad Недвижимость», для быстрого старта продаж нужна земля высокой степени готовности: с размежеванными участками и подведенными коммуникациями. Таких площадок мало. Крупные городские застройщики проявляют интерес к этому сегменту, но пока ограничиваются анализом рынка.
В условиях дефицита готовых домов люди все чаще задумываются о самостоятельном строительстве. «Качественный объект сейчас можно построить только для себя», — резюмирует Иван Германов. Это объясняет новый тренд: растущий спрос на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Государственная поддержка ИЖС
В текущем году интерес к покупке земельных участков заметно вырос. По данным Циан, объявления о продаже земли привлекают 23% посетителей сайта, что значительно больше, чем интерес к таунхаусам. Однако реальный спрос растет медленнее, отчасти из-за сложностей с ипотечным кредитованием под ИЖС.
Ранние ипотечные программы для ИЖС имели серьезный недостаток — они обязывали заемщика работать с конкретной, часто недобросовестной строительной компанией, что приводило к срывам сроков и низкому качеству работ. Ситуация может измениться с появлением новых льготных программ.
Обратите внимание: Кто покупает жилье в центре Москвы и почему я никогда не соглашусь там жить.
Например, «Сбер» запустил пилотный проект, упрощающий процедуру кредитования: теперь не требуется предоставлять банку детальную смету, а средства выдаются траншами без строгой отчетности после каждого этапа. Банк «Дом.РФ» также обновил «Семейную ипотеку» для ИЖС, установив льготную ставку от 4,7%. Эти меры призваны стимулировать рынок индивидуального строительства.Устаревшие форматы и новые предпочтения
Рынок загородной недвижимости в 2021 году кардинально изменился. В отличие от «нулевых», когда в цене были огромные участки и дворцы, сегодняшний спрос сместился в сторону участков скромного размера и компактных, но технологичных домов.
Покупатели тщательно оценивают планировку, экологичность материалов и энергоэффективность дома. Не менее важен баланс между уединенностью и транспортной доступностью. Высокие заборы элитных поселков прошлого поколения теперь ассоциируются не с престижем, а с изоляцией, которая не соответствует новым запросам на свободу и мобильность.
В результате «тяжелым балластом» рынка становятся устаревшие элитные особняки. Они морально устарели, переоценены и в 80% случаев продаются со значительным дисконтом. Дорогая эксплуатация таких «замков» также отпугивает покупателей. Например, на Циане уже четыре года не может найти покупателя особняк площадью 850 кв. м за 175 млн рублей, несмотря на неоднократное снижение цены.
Аутсайдерами рынка остаются и таунхаусы. Их низкая ликвидность связана не только с завышенной ценой за метр, но и со спорным юридическим статусом (приравниваются к многоквартирным домам), что влечет проблемы с обслуживанием общей территории.
Согласно данным «Авито Недвижимость», спрос распределяется следующим образом: 66% — на дома, 28% — на дачи, 5% — на коттеджи и лишь 1% — на таунхаусы. Эксперты сходятся во мнении, что оптимальным объектом сегодня является дом площадью 100–200 кв. м. «Мы живем в обществе рационального потребления; огромные дома на огромных участках больше не в тренде», — подтверждает Олег Михайлик.
Средняя цена дома в России, по данным Циан, сейчас составляет около 7 млн рублей. Без учета Москвы и Петербурга этот показатель равен 5,9 млн рублей.
Курортный тренд: дом как место отдыха
Одним из главных трендов 2021 года стал взрывной спрос на загородную недвижимость в курортных регионах России. Ограничения на международные поездки и массовый переход на удаленную работу привели к простой логике: если нельзя поехать на курорт, нужно жить на курорте.
Наибольший рост цен зафиксирован в Южном федеральном округе — на 22,3%, во многом благодаря Краснодарскому краю (рост цен на 47,9%) и Севастополю (+31%). В лидерах спроса также Минеральные Воды, Крым и Республика Алтай. В среднем стоимость квадратного метра в ИЖС в курортных зонах за год выросла на треть.
По информации портала «Росриэлт», средняя цена дома в Сочи приближается к 34 млн рублей, в Ялте — к 41 млн, в Геленджике — 18,35 млн рублей.
Многие по-прежнему видят в курортной недвижимости инструмент для инвестиций. Однако, как отмечает инвестиционный аналитик Игорь Индриксонс, эпоха, когда низкая доходность от аренды компенсировалась ростом стоимости самого актива, прошла. Сегодня успех инвестиций зависит не только от локации, но и от умения эффективно продвигать объект на онлайн-платформах и агрегаторах.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Почему предложение домов не поспевает за спросом?.
