Способы расчета видов износа зданий и сооружений, направления их развития и применения.

Способы расчета видов износа зданий и сооружений, направления их развития и применения.

Для того чтобы определить виды износов зданий и сооружений используют визуальный осмотр или инструментальное обследование. Визуальный осмотр проводят специалисты, которые по косвенным признакам производят техническую оценку, делают вывод и определяют «на глаз» виды износов зданий и сооружений, внутренних помещений, частей здания и элементов металлоконструкций, с учетом действующих нормативов, методик и положений. Когда виды износов зданий и сооружений определяются визуально, то оценивается только физическое состояние объекта строительства. Инструментальное обследование позволяет более подробно оценить виды износов зданий и сооружений и дать ответы на вопросы о физическом, техническом состоянии объекта, а также о наличии устаревших конструктивных элементов, инженерных коммуникаций и оборудования. Самым точным определением видов износов зданий и сооружений считается техническая экспертиза с фотофиксацией всех выявленных недостатков и повреждений, которые необходимо устранить. В данной работе мы рассмотрим основные виды износов зданий и сооружений и причины повышенного спроса на услуги, по оценке технического состояния зданий и сооружений.

Виды износа

Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкций, их теплозащитными качествами, герметичностью и т.п.

эти параметры могут быть обобщенные в 4 группы, определяющие эксплуатационную пригодность зданий и сооружений.

1 группа – параметры, характеризующие конструктивную надежность, физическую долговечность(прочность и устойчивость конструкций, влаго и морозостойкость конструкций, водонепроницаемость конструкций).

2 группа – параметры, характеризующие функциональное соответствие назначению, моральную долговечность, условия жизнедеятельности(удельные площади и кубатура, температурно – влажностный режим в помещениях, герметичность, звукоизоляция)

3 группа – архитектурно – художественное соответствие назначению

4 группа – экономичность возведения и эксплуатации.

Построенные здания под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость здания оказывает внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды.

Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам.

Накопленный износ-это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Затратный подход рассматривает ПВС оцениваемых зданий, исходя из предположения, что они новые. Поэтому, оценив величину общего накопленного износа для зданий, оценщики вычитают ее из показателя ПВС, получая в результате остаточную стоимость здания.

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки.

Причины потери стоимости

Выделяют следующие причины потери стоимости зданий:

· физический износ(устранимый и неустранимый);

· функциональный износ (устранимый и неустранимый);

· внешнее (экономическое) старение.

Физический износ — это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно считают, что новое здание лучше старого.

Функциональное старение — это потеря стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

Внешнее (экономическое) старение — это потеря стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов ( изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды; изменения внешней среды, законодательных и финансовых условий, экологической обстановки и др.). Таким образом, локальная закрепленность объекта обусловливает существование внешних причин, которые не могут контролироваться собственником недвижимости, арендодателем или арендатором.

В оценке недвижимости различают устранимый и неустранимый износ. Износ считается устранимым , если затраты на ликвидацию дефекта по величине меньше, чем добавляемая при этом к недвижимости стоимость. Напротив, если затраты на исправление больше добавляемой стоимости, то износ является неустранимым .

Накопленный износ является суммарным износом или ухудшением функциональных свойств объекта на дату оценки.

Темпы износа представляют собой процент от стоимости нового объекта, на который уменьшается эта стоимость в результате эксплуатации за определенный период времени (год).

Срок физической жизни – отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капитальности зданий. В оценочной практике он выступает естественным ограничителем срока экономической жизни.

Срок экономической жизни – это период времени, в течение которого улучшения сохраняют свою полезность, вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам. Срок ,указанный в паспорте типового проекта близок к понятию срока экономической жизни и может использоваться для ориентировочных расчетов.

Фактический возраст – время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации или акту госкомиссии.

Эффективный возраст – это возраст улучшений, основанный на их текущем состоянии и пригодности для дальнейшего использования. При определении эффективного возраста в полной мере проявляются профессиональные способности оценщика, так как от него требуется рыночная оценка этого показателя, которая может существенно отличаться в ту или иную сторону от практического возраста здания.

Оставшийся срок экономической жизни – определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.

Величина оценочного износа должна отражать реакцию рынка, а также информированного и разумного покупателя на состояние и качество здания.

Расчеты износа

Существуют три основных метода расчета износа:

· метод рыночной выборки или сравнения продаж;

· метод срока службы или эффективного возраста;

· метод разбивки.

Первые два метода применяют главным образом для определения общей суммы износа; метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.

Метод рыночной выборки или сравнения продаж использует рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа, выявляет рыночную оценку накопленного износа путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения. При отсутствии активного рынка недвижимости и конфиденциальности сделок метод лишается информационной базы.

При использовании этого метода рекомендуется определенная последовательность процедур :

Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому, для определения восстановительной стоимости здания,

Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта,

Определения цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости земли из цен продаж сопоставимых объектов,

Расчет текущей восстановительной стоимости зданий каждого сопоставимого объекта,

Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий вычитанием их цен с учетом износа из текущей восстановительной стоимости тех же зданий,

Определение среднего процента износа сопоставимых зданий.

Достоинство данного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды.

Метод срока службы базируется на требовании полного возврата капитала, инвестированного в здание, в течение срока его экономической службы. Процент общего износа определяется как отношение эффективного возраста объекта к сроку его экономической жизни Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого процента, являющегося коэффициентом износа, на величину ПВС зданий и сооружений. Этот метод не дает различий между видами износа.

И = (ЭВ/ЭЖ) х ВС

ЭВ - эффективный возраст,

ЭЖ – срок экономической жизни,

ВС – восстановительная стоимость.

Восстановительная стоимость 30 млн. руб.

По паспорту типового проекта этого здания типичный срок экономической жизни 80 лет. Если это здание построено согласно действующим стандартам и эксплуатировалось в нормальном режиме, то эффективный возраст будет равен фактическому, а износ – бухгалтерской амортизации. Эффективный возраст 15 лет (1994 год постройки). Износ составит 18,75% восстановительной стоимости (15/80) или 5,625 млн. руб.

Метод разбивки применяют для раздельного определения величины выявленного физического, функционального и внешнего старения. В процессе оценки необходимо проследить, чтобы итоговый результат износа комплексно учитывал снижение стоимости в результате воздействия всех факторов, и в то же время избегать двойного учета одного и того же вида износа, что может занизить итоговую величину стоимости.

Устранимый физический износ в денежном выражении может быть определен, как стоимость ремонта – затраты по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному.

Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:

Короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания,

Долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен оставшейся экономической жизни здания,

Устранимый физический износ вызывается плохой эксплуатацией здания, его называют отложенным ремонтом.

Неустранимый физический износ , обусловленный элементами с коротким сроком жизни, представляют собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся элементов.

Функциональный износ вызывается несоответствием объемно – планировочного или конструктивного решения сооружения современным стандартам. Функциональный износ тоже бывает устранимым и неустранимым.

Устранимый функциональный износ оценивается по стоимости ликвидации тех элементов, которые уже не отвечают современным стандартам.

Устранимый функциональный износ, обусловленный потребностями в замене элементов здания, измеряется суммой затрат по его устранению за вычетом ранее учтенного физического износа заменяемых элементов и их ликвидационной стоимости.

Неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряется потерей чистого дохода из-за их отсутсвия, капитализированной по норме капитализации для зданий такого типа, за вычетом стоимости устройства этих улучшений в процессе нового строительства.

На практике величина потерь чистого дохода устанавливается на рыночных сравнениях арендной платы за здания, имеющие соответствующие элементы и не обладающие ими.

Потеря чистого дохода млн. руб. 14,4

Коэффициент капитализации для зданий % 12

Потеря стоимости здания из-за отсутствия электрообогрева полов(14,4/0,12) млн. руб

120

Стоимость устройства системы электрообогрева полов при строительстве здания млн. руб 96

Неустранимый функциональный износ млн. руб 24

Внешнее экономическое устаревание обусловлено местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены объекта из-за изменений в рыночном окружении.

Повышение уровня шума, запыленности и другие неблагоприятные последствия приводят к снижению арендной платы.

Совокупный износ Ис определяется по следующей формуле:

И с = И физ + (1 – И физ) х И функц + (1-И функц) х Ивн

+Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется как полная восстановительная стоимость объекта,. за вычетом их совокупного износа и добавлением стоимости земельного участка.

Причины повышенного спроса на услуги, по оценке технического состояния зданий и сооружений вполне понятны. Строительство нового здания из металлоконструкций обходится намного дороже, чем его реконструкция и капитальный ремонт. Несмотря на то, что сроки службы быстровозводимых зданий и сооружений из легких металлоконструкций (ЛМК) довольно немаленькие, на всем сроке эксплуатации случаются ситуации, когда приходится менять некоторые конструктивные элементы, иногда по несколько раз. В случае точного соблюдения рекомендаций от производителя металлоконструкций вы не только продлите срок службы своего быстровозводимого объекта, но и сократите расходы, которые могут потребоваться на ликвидацию причин износа.

Интересное еще здесь: Недвижимость.

Способы расчета видов износа зданий и сооружений, направления их развития и применения..



Закрыть ☒