Дело не в пандемии и даже не в тотальном переходе на проектное финансирование. Самая большая проблема в том, что сейчас невозможно получить банковское финансирование под низкомаржинальные объекты.
⠀
Если маржа стройки меньше 15%- банки выдвигают дополнительные жесткие условия. Из-за этого многие интересные проекты оказались не у дел.
⠀
Сейчас маржинальность не более 30%. Хотя лет 20 назад она была около 100%, и это было нормально. А застройщики со стажем помнят проекты с маржой под 1000%.
⠀
Сейчас если банк верит, что проект принесет прибыль, деньги он даст. Это единственный критерий. Есть масса примеров, когда банки отказывают опытным застройщикам с хорошей репутацией и большим проектным портфелем. И при этом дают деньги тем, кто не входит в топ-10 строителей региона.
⠀
На данный момент застройщики активно используют альтернативные источники финансирования IPO (вывод компании на фондовый рынок) и ПИФ (паевые инвестиционные фонды)—эффективный инструмент, если есть крепкий пул партнеров.
⠀
Смольный недавно заявил, что в этом году в городе будет введено 3,4 млн м2 жилья против 3,9 млн м2 в прошлом году. Власти искусственно сдерживают ввод, чтобы был баланс спроса и предложения.
⠀
Чиновники говорят так: городу не надо больше жилья, но никаких специальных способов по сдерживанию ввода не предлагают.
⠀
Достаточно того, что строители за счет дольщиков возводят в каждой новостройке соцобъекты.
⠀
На эту тему есть грустная шутка: «Если в Петербурге заставят застройщиков к новым кварталам подводить метро, тогда в Петербурге не будет ни новостроек, ни метро». Никто такую нагрузку не осилит.
⠀
Многие девелоперы не выдержат нагрузки, особенно если они не имеют опыта работы с банками. Новых имен на рынке нет, и они вряд ли в ближайшее время появятся. Мы переживаем этап сжатия рынка.
⠀
Не исключены поглощения, банкротства. Именитые гиганты выживут, а судьба всех остальных туманна.
⠀
Сейчас в Петербурге строят 300 компаний, для нормальной работы городу хватит 100 фирм. Но, возможно останется не больше 30. Всё к тому идет.
Интересное еще здесь: Недвижимость.