Рынок жилищного строительства переживает глубокую трансформацию, и ключевой проблемой является не пандемия и не переход на проектное финансирование, а острый дефицит банковских кредитов для низкомаржинальных проектов.
⠀
Банковские требования и маржинальность
Финансовые институты устанавливают жесткие барьеры: если ожидаемая маржа по строительному проекту не превышает 15%, застройщик сталкивается с дополнительными сложными условиями или вовсе получает отказ. Это делает нереализуемыми многие перспективные, но не самые прибыльные объекты.⠀
Современная маржинальность в секторе редко превышает 30%, что является резким контрастом по сравнению с прошлыми десятилетиями. Еще 20 лет назад нормальной считалась рентабельность около 100%, а ветераны рынка помнят времена, когда отдельные проекты приносили до 1000% прибыли.
⠀
Новые правила игры от банков
Сегодня главным и, по сути, единственным критерием для получения кредита является убедительность бизнес-плана и уверенность банка в будущей прибыли. Это привело к парадоксальной ситуации: банки часто отказывают опытным компаниям с безупречной репутацией и большим портфелем, но при этом финансируют менее известных игроков, не входящих даже в региональный топ-10.⠀
Поиск альтернативных источников
В этих условиях девелоперы вынуждены активно осваивать другие инструменты привлечения капитала. На первый план выходят IPO (первичное размещение акций на бирже) и ПИФы (паевые инвестиционные фонды). Эти механизмы становятся эффективным решением, но только при наличии надежного круга партнеров-инвесторов.⠀
Политика властей и искусственное сдерживание
Власти Санкт-Петербурга (Смольный) официально объявили, что в текущем году объем вводимого жилья составит 3,4 млн кв. м, что меньше прошлогодних 3,9 млн кв. м. Цель — поддержание баланса спроса и предложения на рынке. Чиновники открыто заявляют, что городу не нужно большее количество жилья, однако конкретных мер по регулированию этого процесса не предлагают.⠀
Фактическим сдерживающим фактором уже сейчас являются обязательства застройщиков по возведению социальной инфраструктуры (детские сады, школы) за счет средств дольщиков. В профессиональной среде существует горькая шутка: «Если в Петербурге заставят застройщиков подводить метро к новым кварталам, тогда в городе не будет ни новостроек, ни метро». Финансовая нагрузка оказалась бы неподъемной.
⠀
Неизбежное сжатие рынка
Многие девелоперские компании, особенно те, кто не имеет наработанных отношений с банками, не справятся с возрастающим давлением. Новых игроков на рынке не появляется, и в ближайшей перспективе их возникновение маловероятно. Рынок вступил в фазу активной консолидации.⠀
Эксперты прогнозируют волну поглощений и банкротств. Крупные, «именитые» гиганты строительной индустрии имеют все шансы устоять, в то время как судьба остальных компаний выглядит крайне неопределенной.
⠀
На сегодня в Санкт-Петербурге строительную деятельность ведут около 300 компаний. Для эффективного функционирования рынка городу было бы достаточно 100 фирм. Однако текущие тенденции указывают на то, что в итоге может остаться не более 30 ключевых игроков. Все движется именно к такому сценарию.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
ЧИСЛО ЗАСТРОЙЩИКОВ СОКРАЩАЕТСЯ..
