Когда необходима оценка
Если вы читаете эту статью, вероятно, вы планируете купить или продать недвижимость, оформить кредит под залог, вступить в наследство или рассчитать размер налога на имущество. Для каждой из этих ситуаций существуют свои методики и цели оценки, которые влияют на итоговую стоимость.
Что чаще всего необходимо оценить
Чаще всего люди сталкиваются с необходимостью оценки квартир, комнат, частных домов, земельных участков и гаражей. Каждый тип объекта имеет свои особенности, которые требуют применения специфических техник и подходов к определению его рыночной стоимости.
Кто может провести оценку
Оценить недвижимость могут разные специалисты: профессиональные оценщики, банковские сотрудники, риелторы, юристы, кредитные брокеры, а также сами владельцы или потенциальные покупатели. Важно понимать, что каждый из них будет смотреть на объект со своей точки зрения, исходя из собственных интересов и задач. Соответственно, и статус, и юридическая сила такой оценки будут различаться.
Таким образом, мы имеем множество ситуаций, объектов и субъектов оценки. Это приводит нас к ключевому вопросу:
Зачем уметь самостоятельно оценивать недвижимость
Первая и главная причина — защита своих имущественных и финансовых интересов. Знание реальной стоимости позволяет не переплачивать налоги, выгодно совершить сделку купли-продажи или получить максимально возможную сумму по кредиту. Это похоже на поведение рачительного покупателя на рынке: прежде чем совершить покупку, он изучит предложения и цены.
Знание стоимости своей недвижимости — это основа для защиты ваших экономических интересов.
Вторая причина логично вытекает из первой. Чтобы эффективно защищать свои интересы, нужно понимать базовые принципы, по которым работает рынок. Необходимо представлять, как мыслят банкиры, риелторы и профессиональные оценщики, какими терминами они оперируют и какие методы расчета применяют.
Умение думать как банк, риелтор, продавец или покупатель — ценный навык.
Третья причина носит практический и образовательный характер. Профессия оценщика востребована и хорошо оплачивается. Возможно, в вас скрывается талант к этой деятельности. Даже если вы не планируете становиться профессионалом, базовые знания в области оценки позволят вам увереннее чувствовать себя в разговорах с экспертами и произвести впечатление эрудированного человека в кругу друзей или коллег.
Знать основы оценки — это не только полезно, но и престижно.
Что нужно знать, чтобы оценивать недвижимость
Самое важное — понимать, как формируется стоимость объекта. Ключевой принцип здесь — полезность. Недвижимость, как и знаменитый «неуловимый Джо» из анекдота, будет стоить ровно столько, сколько кто-то готов за нее заплатить, исходя из ее полезности для него.
Чем выше полезность объекта для участников рынка, тем выше его стоимость и цена.
Полезность — понятие субъективное. Для кого-то дом — это место для жизни, для другого — инструмент инвестиций или источник арендного дохода. В зависимости от цели использования применяются разные комбинации подходов и методов оценки. Далее мы рассмотрим три основных подхода, а затем разберем практический пример расчета стоимости загородного дома, стараясь избегать излишне сложной терминологии.
Основные принципы оценки. Три подхода.
Существует множество принципов оценки. Остановимся на ключевых.
Принцип замещения гласит, что стоимость объекта не может превышать затраты на приобретение или строительство аналогичного по полезности объекта. Этот принцип лежит в основе затратного подхода.
Принцип спроса и предложения — самый интуитивно понятный. Цена формируется на рынке: если предложение превышает спрос, стоимость падает, и наоборот. Этот принцип — фундамент сравнительного подхода.
Принцип ожидания утверждает, что стоимость определяется будущими экономическими выгодами (доходом), которые ожидает получить владелец. На этом принципе базируется доходный подход.
Рассмотрим каждый подход подробнее на примере дома с участком.
Затратный подход к оценке
Затратный подход отвечает на вопрос: «Сколько бы стоило построить такой же дом сегодня?». Мы моделируем ситуацию: оцениваем стоимость земельного участка и прибавляем к ней расчетные затраты на возведение аналогичного строения. Однако новый дом и старый — это не одно и то же. Разница в стоимости учитывается через понятие накопленного износа — уменьшения стоимости из-за физического старения, морального устаревания или внешних экономических факторов.
Индикатор стоимости по затратному подходу = (Стоимость земли + Затраты на строительство) — Накопленный износ.
Сравнительный подход в оценке
Сравнительный подход — самый наглядный. Его суть в анализе цен на похожие объекты, выставленных на продажу. Однако простое усреднение цен из объявлений может дать искаженный результат.
Во-первых, цена в объявлении (цена предложения) — это не цена сделки. Разница между ними — это поправка на торг, которую часто знают риелторы.
Во-вторых, абсолютно идентичных объектов не бывает. Найденные аналоги всегда будут чем-то отличаться: площадью, расположением, наличием бассейна и т.д. На эти отличия вводятся поправки. Если аналог лучше вашего объекта, его цену уменьшают, если хуже — увеличивают. Например, бассейн может как увеличивать стоимость (как дорогое улучшение), так и уменьшать ее (из-за высоких затрат на обслуживание).
Индикатор стоимости по сравнительному подходу — это усредненная стоимость объектов-аналогов с учетом поправки на торг и всех значимых ценовых поправок.
Доходный подход в оценке
Доходный подход основан на пословице «Лучше синица в руках, чем журавль в небе». «Журавль» — это будущий доход от недвижимости (например, арендная плата) за вычетом расходов на ее содержание. «Синица» — это текущая стоимость этих будущих доходов, рассчитанная с помощью специальных коэффициентов (коэффициента капитализации или ставки дисконтирования). Этот подход наиболее актуален для объектов, приносящих стабильный доход.
Индикатор стоимости по доходному подходу — это текущая стоимость всех будущих чистых доходов от объекта.
Пример расчета стоимости загородного дома
Рассмотрим на примере, как оценить кирпичный загородный дом площадью 200 кв.м с бассейном на участке в 15 соток.
1. Затратный подход.
Сначала оценим землю. Находим в объявлениях 3 похожих участка. Пусть их стоимость за сотку: 14 000, 12 500 и 13 300 руб. Средняя цена — 13 000 руб./сотку. Стоимость нашего участка: 15 соток * 13 000 руб. = 195 000 руб.
Теперь оценим дом. Узнаем у строительных компаний, что строительство такого кирпичного дома стоит примерно 11 000 руб./кв.м. Затраты на строительство: 200 кв.м * 11 000 руб. = 2 200 000 руб.
Пока не учитываем износ. Итог по затратному подходу: 195 000 + 2 200 000 = 2 395 000 руб. (около 2,4 млн руб.).
2. Сравнительный подход.
Находим 3 похожих дома на продажу. Их цены в объявлениях нужно скорректировать.
* Поправка на торг: допустим, она составляет 2% (цена сделки обычно ниже цены в объявлении).
* Поправки на отличия: если у аналога участок меньше, прибавляем стоимость недостающих соток (по 13 000 руб.). Если у аналога нет бассейна, прибавляем 50 000 руб. (по данным рынка).
После внесения всех поправок и усреднения получаем индикатор стоимости: 2 200 000 руб.
3. Доходный подход.
Предположим, дом можно сдавать в аренду на 5 месяцев в году по 45 000 руб./мес. Годовой доход: 225 000 руб. Годовые расходы на содержание (коммуналка и пр.) — 36 000 руб. Чистый годовой доход: 225 000 — 36 000 = 189 000 руб.
Чтобы перевести этот доход в текущую стоимость, делим его на коэффициент капитализации. Для простоты примем его равным 0.1 (что соответствует сроку окупаемости 10 лет). Индикатор стоимости: 189 000 / 0.1 = 1 890 000 руб.
Согласование результатов оценки
Мы получили три разные цифры: 2,4 млн (затратный), 2,2 млн (сравнительный) и 1,89 млн (доходный). Какую же выбрать?
Простое усреднение — не лучший метод. Нужно проанализировать рынок:
* Если в районе активно строятся новые дома, больше вес имеет затратный подход.
* Если район сложившийся и дома часто продаются, главным является сравнительный подход.
* Если развит рынок аренды, учитывается доходный подход.
В нашем примере, вероятно, преобладает рынок купли-продажи, поэтому сравнительный подход наиболее показателен. Разница между затратным (2,4 млн) и сравнительным (2,2 млн) подходами в 200 000 руб. может указывать на накопленный износ дома. Скорректировав результаты, мы получаем итоговый диапазон стоимости: от 1,89 до 2,25 млн рублей. Для личных целей можно использовать среднее значение или оставить диапазон как ориентир.
Заключение
В этой статье мы рассмотрели фундаментальные принципы и три основных подхода к самостоятельной оценке недвижимости. Эти знания помогут вам лучше понимать логику профессионалов, защищать свои финансовые интересы и принимать более взвешенные решения на рынке. В следующих материалах мы можем подробнее разобрать, как оценку видят банки, риелторы и другие участники рынка.
Подписывайтесь на мой канал. Будет интересно.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Как самостоятельно оценить свою недвижимость. Примеры расчетов в конце статьи..
