Прямой обмен ушел в прошлое: как работает современная альтернативная сделка
Сегодня классический обмен «квартира на квартиру» практически не встречается. Его заменила так называемая альтернативная сделка — цепочка купли-продажи, которая позволяет достичь того же результата. Рассмотрим, как это работает, на конкретном примере. Допустим, вам нужно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные. Представим, что формируется длинная цепочка, и ваша «двушка» находится в её середине. При этом продают квартиру два совершеннолетних собственника.
Ева Харитонова. Создатель агентства недвижимости "Агентесса"
Первым делом риелтор выясняет всех собственников продаваемой квартиры, проверяет документы и основания владения. Затем определяются параметры квартиры и пожелания клиента: в каких районах искать «однушки», какой бюджет, дополнительные требования. Подобрать прямой обмен, даже в густонаселенном районе, — задача почти нереальная и очень долгая. Поэтому для быстрого результата выбирается другой путь.
Анализ рынка и определение бюджета
На этом этапе риелтор и его коллеги анализируют цены на квартиры в интересующих клиента районах. Важно показать продавцам «двушки», какие варианты есть на рынке и по какой цене, чтобы после получения аванса за их квартиру не оказалось, что на покупку желаемых «однушек» не хватает средств. Каждый участник будущего «разъезда» должен четко понимать, какую сумму он готов добавить к вырученным деньгам.
Подготовка к продаже: цена и честность
Сначала определяется рыночная цена продаваемой двухкомнатной квартиры. Поскольку сделка альтернативная (то есть требует времени на подбор цепочки), цену слегка занижают. Это компенсирует потенциальным покупателям время ожидания и служит стимулом для них. В объявлении сразу честно указывается, что сделка альтернативная, — это отсеивает неподготовленных покупателей и экономит время всем.
Поиск покупателя и фиксация условий
Когда находится покупатель на альтернативную «двушку» (интересант), с ним заключается авансовое соглашение. В нём четко прописываются все условия и сроки — обычно от одного до трех месяцев. За это время риелтор должен найти и зафиксировать авансами обе однокомнатные квартиры для продавцов «двушки».
Подбор квартир для обмена
Сжатые сроки и учет всех нюансов
Теперь в сжатые сроки нужно подобрать две однокомнатные квартиры, полностью удовлетворяющие пожеланиям продавцов. При этом продавцов этих «однушек» обязательно предупреждают, что сделка альтернативная. В реальности цепочки часто бывают еще сложнее. Например, одному из продавцов «двушки» может понравиться квартира, которую продают, чтобы купить «трешку», а покупатели «двушки», в свою очередь, могут продавать для этого свою «однушку» в другом городе.
Формирование цепочки и начало работы
Когда цепочка сформирована, начинается самая ответственная работа:
1. Проверка ипотек. Если несколько участников цепочки планируют брать ипотеку, критически важно, чтобы все получили одобрение в одном и том же банке. Ипотеки в разных банках усложнят сделку в разы.
2. Расчет всех доплат. Выясняются и пересчитываются все суммы доплат между участниками на каждом этапе, после чего рисуется наглядная схема сделки.
3. Согласование. Все детали и суммы окончательно согласовываются со всеми участниками.
4. Сбор документов. Для каждого участника составляется список необходимых для сделки документов.
5. Условия переезда. Уточняются сроки и условия освобождения каждой квартиры.
6. Подготовка документов. Составляются проекты договоров купли-продажи и, желательно, актов приема-передачи по каждой сделке.
Терминология альтернативных сделок
Верхняя квартира — квартира, которую покупают первой в цепочке (в нашем примере — «однушка», на которую пойдут деньги от продажи «двушки»).
Верхний покупатель — покупатель этой квартиры (с деньгами или ипотекой).
Нижняя квартира — квартира, которую покупают в самом конце цепочки.
Нижний покупатель — покупатель нижней квартиры.
Боковая квартира — квартира, не входящая в основную альтернативную цепочку (например, та самая «однушка», которую выбрал один из продавцов, и она продается без альтернативы).
Проведение сделки: день «Х» в банке
Все участники встречаются в банке, который выдаёт ипотеки. Риелтор успокаивает нервничающих, ещё раз объясняет схему и проверяет документы: согласия супругов, доверенности, справки. Многократно проговариваются все суммы и условия доступа к деньгам на каждом этапе.
Как движутся деньги в нашей сделке
Верхний покупатель вносит деньги (возможно, с ипотекой) за покупку нашей «двушки». Эта сумма делится между двумя продавцами «двушки», чтобы они заплатили за свои выбранные «однушки». Деньги на покупку боковой квартиры разблокируются при условии перехода прав на верхнюю «однушку» и нашу «двушку». Второй продавец «двушки» платит за свою «однушку», но эти деньги, вместе с его доплатой, должны дойти до продавца нижней «трешки». А продавец нижней «трешки» получит деньги только после того, как права перейдут по всей цепочке: на верхнюю «однушку», нашу «двушку», последнюю «однушку» и, наконец, на его «трешку». Сложный, но выполнимый квест для профессионалов.
Завершение альтернативной сделки
Участники подписывают все документы и договоры с банком, деньги закладываются или переводятся, документы сдаются на регистрацию. После регистрации риелтор помогает всем сторонам организовать своевременный переезд и подписание актов приема-передачи.
Лирическое отступление о сложностях
Мы рассмотрели непростую, но еще не самую сложную цепочку. На практике количество собственников одной квартиры может быть больше, среди них могут быть несовершеннолетние дети (тогда потребуются разрешения органов опеки). Сделки могут проходить не через банковские ячейки, а через аккредитивы. Если после прочтения этой статьи вам всё ещё кажется, что вы сможете провести такую сделку самостоятельно, перечитайте её ещё раз. В любой подобной операции должно участвовать минимум два-три профессиональных риелтора с соответствующим опытом. Агентства, подобные «Агентессе», справляются с этим, потому что делают такие сделки постоянно.
Ставьте ПАЛЕЦ ВВЕРХ И ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ на мой сайт!
Ваша Агентесса по недвижимости Ева Харитонова.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Обмен квартир или альтернативная сделка, как это происходит сейчас на примере.
