Глобальная пандемия 2020 года кардинально изменила привычный уклад жизни и бизнеса. Люди стали значительно больше времени проводить дома, а ограничительные меры привели к резкому снижению посещаемости торговых центров и офисов. Эти изменения не могли не отразиться на рынке коммерческой недвижимости, заставив всех его участников пересматривать стратегии.
Исследование рынка: методология и участники
Чтобы оценить масштаб изменений, было проведено специальное исследование. В нём приняли участие топ-менеджеры более 25 ведущих компаний, включая девелоперов, консалтинговые агентства, владельцев недвижимости и представителей управляющих компаний. География исследования охватила преимущественно Москву и другие крупные города России, а фокус был направлен на сегменты офисной и торговой недвижимости различного ценового уровня.
Общая картина: «пациент скорее жив»
Общий вывод экспертов можно сформулировать так: рынок коммерческой недвижимости выжил, несмотря на серьёзный стресс. Безусловно, часть бизнесов не смогла адаптироваться к новым условиям, что привело к освобождению площадей. Однако на смену ушедшим арендаторам пришли новые игроки. Особенно активизировались интернет-магазины, которым потребовались офлайн-площадки для логистики и пунктов выдачи заказов, а также сервисы доставки готовой еды и продуктов. Владельцы недвижимости, отменив временные карантинные скидки, с оптимизмом смотрят в будущее и ожидают роста ставок аренды уже в следующем году.
Динамика свободных площадей
Весенний локдаун 2020 года застал рынок врасплох. Торговые центры опустели, но полного коллапса удалось избежать благодаря гибкости участников рынка. Арендаторы не могли массово и мгновенно разорвать договоры, а многие нашли компромисс с управляющими компаниями.
Данные опроса показывают динамику вакантных площадей: в пик первой волны пандемии их доля выросла до 19%, но к осени 2020 года снизилась до 15%. Основной объём площадей освободился к лету, когда арендаторы смогли трезво оценить свои перспективы, но эти площади достаточно быстро нашли новых пользователей.
Разница между офисами и торговлей
Эксперты единодушно отмечают, что локдаун сильнее ударил по сегменту торговой недвижимости. «После первой волны пандемии вакантность торговых центров в Москве выросла до 20—30%. Но ротация арендаторов при этом была высокой», — комментирует Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate.
Офисный сегмент оказался более устойчивым. Собственники и арендаторы активно искали компромиссы, поэтому вакантность офисных помещений осталась в привычных рамках — от 5% до 15% в зависимости от класса и локации объекта. Наиболее уязвимыми оказались дорогие площадки в центре города, так как арендаторы стали в первую очередь оценивать экономическую эффективность, а не престижность адреса.
Обратите внимание: Объем предложения загородной недвижимости сократился на 15%. Почему?.
Цены на аренду и политика скидок
Относительно стабильный уровень занятости площадей во многом объясняется гибкой политикой управляющих компаний. В разгар кризиса многие из них пошли на серьёзные уступки: более половины опрошенных предоставляли скидки до 70%, а некоторые арендаторы платили только за коммунальные услуги.
Если не учитывать различные правительственные меры поддержки, такие как кредитные каникулы, глобального пересмотра рыночной стоимости недвижимости не произошло. Ставки аренды в целом сохранились, хотя и с учётом временных льгот.
Ключевые тренды 2020 года
Пандемия сформировала несколько новых устойчивых трендов:
1. Субаренда и оптимизация офисных пространств. Крупные корпорации, такие как KPMG и Ernst & Young, начали сдавать часть своих площадей в субаренду. Это отражает общую тенденцию к переосмыслению необходимых метражей. «Арендаторы научились быть гибкими и больше не видят необходимости в таком большом количестве занимаемого офисного пространства», — поясняет Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.
2. Трансформация торговой недвижимости. На рынке произошла масштабная ротация. С одной стороны, стали закрываться офисы сотовых операторов — традиционных лидеров по арендным ставкам. С другой — наблюдается бум спроса со стороны логистических и курьерских сервисов. Такие компании, как «Самокат», Wildberries и Ozon, активно снимают помещения под пункты выдачи заказов, дарксторы (магазины без покупателей) и дарккитчены (кухни только для доставки), заполняя освободившийся вакуум.
Прогнозы на будущее
Прогнозировать дальнейшее развитие событий сложно из-за неопределённости, связанной с новой волной пандемии. Однако эксперты ожидают корректировок в графиках ввода новых объектов. Ольга Широкова прогнозирует перенос сроков открытия 30—40% торговых центров, запланированных на 2020-2021 годы. Тем не менее, значительная часть проектов находится в высокой стадии готовности, и девелоперам невыгодно их замораживать.
Будущее — за компактными, удобными форматами. Потребители стали ценить время и безопасность, поэтому наибольший потенциал имеют небольшие районные торговые центры и объекты, интегрированные в транспортно-пересадочные узлы, куда не нужно далеко ехать.
Подписывайтесь
Комментируйте
Ставьте лайки
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Главные тренды на рынке коммерческой недвижимости.
