Часто встречающаяся ситуации, когда у одной квартиры или дома есть несколько собственников. Причины бывают разные, например наследование детьми такой недвижимости. Но сейчас не о примерах.
Давайте разберемся, как продать такую квартиру.
Согласно действующему законодательству, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности - с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В рассматриваемом случае собственность долевая.
В настоящее время Сособственники такой недвижимости имеют преимущественное права покупки ее доли по цене, предлагаемой другому лицу на рынке невидимости, а также на прочих равных условиях.
Поэтому Продавец доли должен сообщить сособственника о своем желании продать долю. Для это Продавец должен составить извещение в письменной форме и указанием цены, иных условий продажи.
У Сособственников есть месяц со дня извещения на приобретение. Но они могут письменно отказаться, что даст Продавцу право на продажу доли любому лицу ранее месячного срока.
Если несколько Сособственников захотят приобрести долю, то право выбора, кому именно ее продать, принадлежит продавцу.
Кроме того, не требуется направлять извещение другим сособственникам о продаже доли в квартире одному из них.
Преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права.
При удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей на собственников других долей договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае указывается на необходимость замены покупателя (третьего лица) на сособственника в договоре купли-продажи. Это является также основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.
Для продажи необходимо грамотно составить договор.
Договор должен содержать:
- информацию о каждой стороне сделки (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные);
- описание предмета сделки - доли в квартире и идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади);
- цену договора;
- сведенья о правоустанавливающих документах (на основании чего у продавца есть право, например договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство);
- Отражены ограничения (арест, ипотека и тд);
- права третьих лиц на помещение.
Передача квартиры оформляется подписанием передаточного акта или иного документа.
Действующее законодательство регламентирует форму договора для продажи доли. Такие сделки подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев, когда продажа осуществляется всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также договоров, заключаемых в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москва.
За удостоверение договора взымается нотариальный тариф в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.
С 01.02.2019 после удостоверения договора купли-продажи нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, при условии что стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.
Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверятся выпиской из ЕГРН ( Единого государственного реестра недвижимости), и регистрационной надписью на договоре купли-продажи. Свидетельства о праве собственности не выдается с 15.07.2016.
В связи с короновирусной инфекцией личный прием граждан нотариусами может быть ограничен в зависимости от санитарно-эпидемиологической ситуации в соответствующем регионе.
Если вы не воспользуетесь услугами нотариуса, то для обращения в Росреестр и регистрации перехода права собственности необходимо иметь следующие документы:
1)заявление о государственной регистрации прав (его обычно заполняют в Росреестре сотрудники, вы лишь подписываете);
2)оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи ((в трех экземплярах). Почему три? Для каждой из сторон + один для Росреестра);
3)документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли;
4)документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны);
5)документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора;
6)иные документы, например согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний.
Данные документы можно представить в Росреестр одним из следующими способами:
- непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу.
- почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае, в частности, подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально и к заявлению приложены копии документов, удостоверяющих личность);
- в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
Предоставление документов для регистрации в электронной форме возможно при условии: продавец заблаговременно направил в Росреестр заявление о возможности регистрации перехода (прекращения) права на долю в квартире на основании электронных документов; если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которой подписаны документы, выдан ФГБУ "ФКП Росреестра".
В противном случае заявление и прилагаемые к нему документы будут возвращены органом регистрации прав без рассмотрения.
За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину. Госпошлина за государственную регистрацию права составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7.
Необходимо знать, что Продавец обязан уплатить НДФЛ на доходы от продажи доли, если она находилась в собственности менее установленного минимального срока. При этом можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму полученного дохода на расходы, связанные с приобретением (получением) доли (в том числе за счет средств материнского капитала).
Спасибо за внимание! Ставьте лайки, подписывайтесь на канал.
Вам также может быть интересна статья "Нужно ли уплачивать НДФЛ при продаже квартиры, приобретенной по ДДУ?"