Как эксперт с многолетним опытом в сфере недвижимости, я часто сталкиваюсь с вопросами безопасности сделок. После серии удаленных переговоров, ставших нормой в наше время, мои клиенты-продавцы выразили серьёзную озабоченность. Их беспокоил риск потери имущества из-за возможных махинаций с использованием электронной подписи (ЭП). Эти опасения не лишены оснований, особенно когда сделка растягивается на месяцы, а персональные данные в виде качественных сканов уже переданы контрагенту, которого мы, по сути, плохо знаем.
Этот вопрос остаётся крайне актуальным. Многие до сих пор не до конца понимают, сохраняется ли в 2020 году реальная угроза утраты права собственности на недвижимость в результате мошеннических действий с применением электронной подписи (ранее известной как ЭЦП).
Актуальность проблемы и законодательные изменения
Информации на эту тему действительно много, и в ней легко запутаться. Давайте вместе разберёмся и найдём ответ на ключевой вопрос: возможно ли в современных условиях оформить чужую недвижимость на себя, подделав электронную подпись?
Если эта тема для вас важна, подписывайтесь на мой канал — это позволит мне уделять больше времени созданию подобного аналитического контента.
Знаковым событием стало принятие Федерального закона № 286-ФЗ от 2 августа 2019 года, который вступил в силу 13 августа того же года. Этот закон внёс существенные поправки в законодательство о государственной регистрации недвижимости. Его главная цель — усилить защиту прав граждан при совершении сделок с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП).
Согласно новым нормам, для того чтобы разрешить проведение сделок со своей недвижимостью в электронной форме с применением ЭП, собственник обязан лично подать в Росреестр специальное заявление. Оно должно быть оформлено в бумажном виде и содержать личную подпись владельца. Подать документ можно через МФЦ или направить по почте непосредственно в Росреестр — в последнем случае заявление требует обязательного нотариального заверения.
Остающиеся риски и «узкие места» системы
На первый взгляд может показаться, что после этих изменений, активно обсуждавшихся в 2019 году, проблема решена. Ведь дистанционно зарегистрировать переход права собственности без явного согласия владельца теперь действительно невозможно.
Однако возникает закономерный вопрос: всё ли теперь в порядке? Исчезли ли риски полностью?
Безусловно, принятые поправки — это положительный шаг для защиты собственников. Тем не менее, определённая доля скептицизма сохраняется. Да, для получения электронной подписи необходимо пройти процедуру идентификации личности, что уже создаёт барьер для мошенников. Но нельзя полностью исключить человеческий фактор: возможны ошибки сотрудников МФЦ при проверке документов. Кроме того, если злоумышленникам каким-то образом удастся получить ЭП законного собственника, ничто не помешает им также подать в Росреестр и то самое уведомление о возможности регистрации сделок с использованием электронной подписи.
Многие мои коллеги по рынку недвижимости считают, что новый механизм создаёт ещё один потенциальный этап для подлога. Такие меры иногда воспринимаются как временная «заплатка» в общей системе регулирования. Наиболее эффективным путём видится комплексный подход: повышение правовой грамотности населения, принятие более продуманных системных изменений и усиление контроля над деятельностью удостоверяющих центров в России.
Несмотря на всё вышесказанное, стоит признать: благодаря нововведениям случаев мошенничества должно стать меньше.
Если вы всё же испытываете беспокойство за свою недвижимость, рекомендую предпринять дополнительные шаги для её защиты. Например, можно заранее подать в Росреестр заявление о невозможности проведения каких-либо сделок с вашим имуществом без вашего личного участия.
Важные технические и правовые нюансы
Также важно помнить о следующем нюансе: электронная подпись, выпущенная для конкретной сделки (например, при ипотеке в Сбербанке), продолжает действовать и после её завершения. Чтобы аннулировать такую подпись, обращаться нужно не в банк, который выступал лишь посредником, а напрямую в компанию-аккредитованный удостоверяющий центр, её выпустившую.
Работа по совершенствованию регулирования в сфере ЭП на этом не остановилась. Федеральный закон от 27 декабря 2019 года № 476-ФЗ внёс дальнейшие серьёзные изменения в закон «Об электронной подписи». Эти поправки направлены на реформирование системы выдачи квалифицированных сертификатов и технологий использования КЭП в электронном документообороте.
Закон содержит множество фундаментальных новелл, которые будут вводиться поэтапно вплоть до середины 2022 года. Законодательство, безусловно, развивается, хотя, возможно, не так быстро, как многим хотелось бы, и не всегда без ошибок. Однако сам факт движения в правильном направлении обнадёживает.
Друзья, наша правовая система неидеальна. Мошенники часто оказываются на шаг впереди, и контролировать их действия сложно. Граждане в определённой степени всегда остаются уязвимыми. Именно поэтому я настоятельно советую при совершении любых операций с недвижимостью — будь то продажа или покупка — пользоваться услугами квалифицированных специалистов: риелторов и юристов.
Берегите себя и своё имущество!
Спасибо за внимание и успехов во всех ваших делах!
