Деньги должны делать деньги. Вопрос только в том, какой инвестиционный инструмент будет самым эффективным и безопасным в сложном 2020 году? С одной стороны, пандемия, валютные колебания, нестабильность рынков мотивируют начинающих инвесторов прятать капитал под подушку. При этом привычные консервативные инструменты окончательно потеряли значимую доходность. Центробанк трижды за 2020 год понизил ключевую ставку (4,25%), что означает для банковских вкладчиков с учетом инфляции практически нулевой доход.
Однако именно сейчас уникальный период, когда возникли новые возможности для использования безрисковых инструментов, дающих высокий пассивный доход. А именно - инвестиции в готовую премиальную недвижимость, которые ранее были доступны очень узкому кругу игроков.
Но обо всем по порядку.
НЕДВИЖИМОСТЬ.
Инвестиции в недвижимость всегда были одним из самых любимых инвесторами способов преумножение капитала. Кроме того, действительно качественный актив пользуется спросом при любой конъюнктуре рынка. Его цена не только стабильнее большинства акции, но и будет гарантировано расти. Единственное, что требуется сделать – это не прогадать с активом и выбрать тот, который на гребне доходности в конкретный период времени. И тут стоит отметить, что на премиальную недвижимость второй кризис подряд спрос только растет. Сейчас доходность таких лотов достигает 8-15%.
Стоит отметить, что инвестиции в недвижимость на вторичном рынке зачастую сопряжены с рядом рисков. Это могут быть непрозрачная документальная история и структура собственников, устаревшие коммуникации и инженерные системы. Кроме того, если в новостройке обычно бывает однородный и предсказуемый состав жильцов, то во вторичном фонде возможны различные сюрпризы и неприятное соседство.
Принимая во внимание все вышеперечисленное инвесторам будет полезно приглядеться к деловым районам столицы и, в первую очередь, к Москва-Сити как к самому крупному и развитому кластеру с трафиком порядка 180 тысяч человек в день. Это экосистема, объединяющая 1,2 млн кв. м офисов, около 900 тыс. кв. м апартаментов и гостиничных площадей, 245 тыс. кв. метров ритейла. Кроме того, в Сити постепенно переезжают министерства и ведомства, в частности, здесь работают Минэкономики, Минпромторг, Минкомсвязи, Росстандарт, Росимущество, Ростуризм и др. За ними явно тянутся государственные компании и крупный бизнес. Поэтому более 80% сделок в Сити приходится именно на инвесторов, и это не предел, так как потенциал локации огромен.
КАК ПОЛУЧАТЬ 12% В ГОД
Цены на апартаменты в Сити растут минимум на 3% в год, что позволяет заработать, даже не имея детальной стратегии. Давайте рассмотрим модель инвестирования на примере апартаментов в «Башне Федерация».
Допустим, вы купили апартамент площадью 54,1 кв. м на 76 этаже с красивыми видами на Москву. Стоимость лота с предчистовой отделкой (whitebox) - 29,52 млн рублей. С учетом чистовой отделки и мебели вложения составят 34,94 млн рублей. За 7 лет владения итоговая стоимость актива достигнет 42,277 млн рублей. Это если мы предположим, что рост цен будет находиться на минимальном уровне – 3% в год и лот даже не будет сдаваться в аренду.
Сдача в аренду может существенно повысить доходность апартаментов. В рассматриваемом кейсе аренда принесет 225 417 рублей в месяц или 50 000 за кв. м в год. С учетом долгосрочной аренды, доходность апартаментов составит 6,41% в год при стандартной загрузке в 90%, а с последующей продажей – 9,41%. Прибыль инвестора в этом случае – 23 млн рублей. Посуточная сдача может принести еще более высокий доход: в нашем случае, порядка 14 151 рублей в день или в пересчете на стоимость кв. метра в год – 87 889 рублей. Однако и простои случаются чаще в связи с постоянным поиском арендаторов. Поэтому можно нанять управляющего, что стоит денег, либо пожертвовать маржинальностью и передать объект в долгосрочную аренду профессиональной компании, которая организует посуточную сдачу за 20% от выручки. При краткосрочной аренде с обычной загрузкой в течение года - 65% доходность этого же апартамента будет находиться на уровне – 9,11% годовых, при последующей продаже актива – 12,11%. Таким образом, прибыль – 29,6 млн рублей.
Но эта цифра, естественно, не является для Сити предельной, так как апартаменты аналогичной площади предлагаются и по 300 000 в месяц.
Модель инвестирования для юридических лиц может быть еще более выгодной. Если инвестор использует общую систему налогообложения, имеет входящий и исходящий НДС, то при покупке апартаментов он имеет право вернуть 20% НДС. Для этого необходимо принять к учету объект недвижимого имущества на основании акта приема-передачи в качестве основного средства. Далее выделяется НДС на основании счета-фактуры, выставленного продавцом в течение 5 рабочих дней с даты перехода права собственности, и можно формировать документы на вычет. В случае апартаментов за 30 млн рублей он составит 5 миллионов!
Где взять 29 млн рублей?
Заметная тенденция - рост интереса инвесторов к ипотечным сделкам в премиальном сегменте. Так, в «Башне Федерация» за восемь месяцев 2020 года доля таких покупок выросла в 3 раза, относительно аналогичного периода 2019 года (с 10 до 30% в общем объеме покупок). Еще в январе ипотечная ставка находилась на уровне 8,25%, а сегодня – уже 7%. Таким образом, инвесторы приобретают готовые апартаменты в ипотеку, а далее гасят кредит за счет сдачи в аренду и зарабатывают на росте стоимости актива.
Интересно, что, чем хуже конъюнктура на мировом рынке, тем выше спрос на недвижимость в Сити. Например, только за прошлый год спрос на апартаменты в «Башне Федерация» вырос на треть. При этом количество предложений, особенно уже в построенных башнях стремительно уменьшается. Ведь для инвесторов это отличный способ сохранить и приумножить капитал.
Текущий экономический цикл отличается высоким уровнем неопределенности, при котором сложно формировать даже краткосрочные прогнозы. Именно поэтому инвестиции в премиальные апартаменты Москва-сити за счет сочетания консервативности подхода с высокой доходностью становятся действительно главным инвестиционным инструментом этого периода.
Доходность разных инструментов инвестиций
· 2–3% годовых — чистый доход по вкладам
· 3–5% годовых — доходность от покупки квартиры и сдачи ее в аренду
· 5–7% годовых — доходность от приобретения и сдачи в аренду коммерческой недвижимости
· 8–15% годовых — доходность от вложений в премиум-апартаменты
· 6–6,5% годовых — доходность от инвестиций в ОФЗ
12,5% годовых — доходность от вложений в недвижимость «Москва-Сити»