Вопрос о количестве объектов, которые может сдавать самозанятый гражданин, волнует многих, особенно после известных случаев вызова налогоплательщиков на беседы в ИФНС. Эта тема требует детального разбора, так как прямого ответа в законодательстве нет, а ограничения вытекают из комплексного толкования норм права.
Если материал полезен, поставьте 👍 и подпишитесь на канал, чтобы быть в курсе новых публикаций.
❓ В чём же заключается ключевое ограничение для самозанятых?
В Налоговом кодексе или законе о налоге на профессиональный доход (НПД) вы не найдёте чёткой цифры, например, «разрешено сдавать не более двух квартир». Ограничение носит качественный, а не количественный характер и связано с определением предпринимательской деятельности.
👉 С формальной точки зрения закон о самозанятости не устанавливает лимита на число объектов аренды.
☝️ Однако, если сдача жилья поставлена «на поток» — недвижимость целенаправленно приобретается для последующей сдачи в аренду — такая деятельность квалифицируется как предпринимательская.
🤚 Важный нюанс: хотя вести предпринимательскую деятельность можно на режиме НПД, делать это запрещено без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) или юридического лица.
Таким образом, самозанятый физлицо ограничено не конкретным числом, а характером деятельности. После определённого количества объектов или при явных инвестиционных целях налоговая может признать деятельность предпринимательской. Конкретный допустимый объём зависит от обстоятельств каждого случая.
Пример 1: Сдача унаследованного и личного имущества
Ситуация: Татьяна купила квартиру в ипотеку, но после переезда к партнёру стала сдавать её как самозанятая. Позже она унаследовала от бабушки вторую квартиру, а родители подарили ей загородный дом, который она сдаёт посуточно в зимний сезон.
Анализ: В данном случае Татьяна сдаёт целых три объекта, но, вероятнее всего, не столкнётся с претензиями от налоговой. Ключевой аргумент — отсутствие инвестиционных целей. Она не приобретала недвижимость специально для аренды; это имущество, изначально предназначенное для личного пользования, которое временно сдаётся.
Пример 2: Целенаправленные инвестиции в аренду
Ситуация: Надежда, живущая с родителями, купила квартиру в ипотеку и сразу стала сдавать её для погашения кредита. Позже родители, желая упростить вопросы наследства, оформили на её имя ещё одну купленную ими квартиру, которую также сдают от её имени.
Анализ: Хотя формально Надежда сдаёт всего два объекта, риски признания её деятельности предпринимательской высоки. Налоговая может усмотреть систематичность и инвестиционный умысел: недвижимость приобретается целенаправленно для извлечения арендного дохода.
Возможные решения для Надежды:
1. Регистрация в качестве ИП. Это снимает все вопросы о законности деятельности и позволяет сдавать множество объектов (в рамках лимита годового дохода для НПД). Однако возникает серьёзный побочный эффект: при последующей продаже такой недвижимости она будет считаться имуществом, использовавшимся в предпринимательской деятельности. Это лишает продавца-ИП права на имущественные налоговые вычеты, применяемые физлицами, и освобождения от налога при длительном владении. Налоговая база может существенно вырасти.
2. Оформление субаренды через третьих лиц. Закон о самозанятости не требует, чтобы сдаваемый объект находился в собственности налогоплательщика. Можно арендовать недвижимость у друзей или родственников и сдавать её дальше, уже как самозанятый. Этот вариант требует тщательного юридического оформления цепочки договоров (аренды и субаренды) и также заслуживает отдельного рассмотрения.
🔰 Ключевые выводы
1. Ограничение по сути, а не по числу: Самозанятый физлицо ограничено не жёстким лимитом квартир, а запретом на ведение предпринимательской деятельности без регистрации ИП или юрлица.
2. Путь для масштабирования: Чтобы легально сдавать много объектов, необходимо зарегистрироваться как ИП и применять НПД.
3. Налоговые последствия для ИП: Продажа недвижимости, использовавшейся в бизнесе, облагается налогом в рамках предпринимательской деятельности, что часто менее выгодно, чем продажа физлицом.
4. Альтернативная стратегия: Для сдачи нескольких объектов без регистрации ИП можно рассмотреть схему работы через субаренду чужого имущества.
#помощьюриста #арендажилья #недвижимость #аренда #самозанятость
Больше полезных материалов по теме: Аренда.
Источник статьи: Сколько объектов может сдавать самозанятое физлицо?.
