В этой статье мы начинаем цикл публикаций, посвященных правовым аспектам недвижимости, с детального разбора ключевого нормативного акта — Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в актуальной редакции). Этот закон является фундаментом для всех процедур, связанных с недвижимым имуществом в России.
Сфера действия закона
Федеральный закон № 218-ФЗ регулирует широкий круг вопросов, центральным из которых является государственная регистрация прав. В частности, закон устанавливает:
- Правила ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), который является единой базой данных.
- Основания и порядок проведения как государственного кадастрового учета, так и регистрации прав.
- Требования к пакету документов, которые необходимо предоставить для этих процедур.
- Механизм межведомственного взаимодействия, что значительно упростило жизнь заявителям: теперь многие документы запрашиваются регистрирующим органом самостоятельно.
- Особенности учета и регистрации для специфических видов имущества и прав.
- Порядок предоставления сведений из ЕГРН заинтересованным лицам.
Ключевые понятия закона
Для понимания процедур важно четко определить основные термины, используемые в законодательстве.
1. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — это централизованная и официальная база данных, содержащая систематизированные и достоверные сведения:
- О любом недвижимом имуществе, поставленном на кадастровый учет.
- О всех зарегистрированных правах на это имущество, их основаниях и правообладателях.
- Иную информацию, прямо предусмотренную законом.
2. Государственная регистрация прав — это юридический акт, посредством которого государство официально признает и подтверждает возникновение, изменение, переход, прекращение права конкретного лица на объект недвижимости, а также налагаемые ограничения и обременения. Фактически, регистрация осуществляется путем внесения соответствующей записи в ЕГРН.
Важнейшие принципы регистрации
Закон закрепляет два фундаментальных правила, которые необходимо знать каждому:
1. Приоритет первичной регистрации. Для регистрации перехода права, обременения или сделки с объектом недвижимости необходимо, чтобы изначальное право на этот объект уже было зарегистрировано в ЕГРН. Из этого правила есть исключения, но они устанавливаются отдельными федеральными законами.
2. Презумпция достоверности ЕГРН. Запись в реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Оспорить право, внесенное в ЕГРН, можно исключительно через суд.
Что подлежит государственной регистрации?
Обязательной государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимость и сделки с ней, как это установлено Гражданским кодексом РФ (ст. 130, 131, 132, 133.1, 164). К ним относятся:
- Право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления и другие.
- Ограничения прав и обременения имущества, такие как ипотека (залог), сервитут, аренда, доверительное управление, наем жилого помещения. Они возникают как на основании договора, так и акта государственного органа.
Правовая основа: статьи Гражданского кодекса
Статья 130 ГК РФ определяет, что относится к недвижимым вещам: земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения, машино-места, а также воздушные и морские суда.
Статья 131 ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации прав на недвижимость в ЕГРН. Орган регистрации обязан по запросу выдать документ, подтверждающий право, и предоставлять информацию из реестра любому лицу.
Статья 132 ГК РФ рассматривает предприятие как единый имущественный комплекс, который признается недвижимостью и может быть объектом различных сделок.
Статья 133.1 ГК РФ вводит понятие единого недвижимого комплекса — совокупности зданий, сооружений и иных объектов (например, линейных: железных дорог, трубопроводов), объединенных общим назначением и зарегистрированных как один объект.
Статья 164 ГК РФ гласит, что если закон требует государственной регистрации сделки, то ее правовые последствия наступают только после этой процедуры.
Государственный кадастровый учет
Это процедура внесения в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, которые подтверждают факт его существования (или прекращения существования) с индивидуально-определенными характеристиками. Учету подлежат:
- Земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места.
- Объекты незавершенного строительства и единые недвижимые комплексы.
- Иные объекты, прочно связанные с землей.
Фото автора. Любое использование на других ресурсах допускается только с письменного разрешения.
Юридические услуги автора
Подготовлю договоры: подряд, поставка, купля-продажа недвижимости, аренда, реклама, договоры с эксплуатирующими организациями, охрана, телефония и иные.
Консультирую по вопросам договорного права;
Составляю юридические заключения по отдельным вопросам права.
Стоимость услуг – по договоренности.
Вопросы – Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Обратите внимание: как я снимала дачу в Подмосковье, живя в Москве. часть 1..
#юрист #недвижимость #строительство #регистрация прав на недвижимость #реклама #телефония #аренда недвижимости #купля-продажа недвижимости #консультация #договор
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Законодательство о регистрации прав на недвижимость, часть 1.
