Сдача жилья в наем требует соблюдения правовых норм. Основой взаимоотношений между собственником (наймодателем) и жильцом (нанимателем) служит договор найма жилого помещения.
Договор найма: виды и особенности
Важно различать, кому сдается жилье. Если нанимателем выступает физическое лицо для проживания, заключается договор найма. Если же помещение арендует организация (юридическое лицо), например, под офис или для проживания сотрудников, то оформляется договор аренды.
Максимальный срок договора найма, согласно законодательству, составляет пять лет. Если конкретный срок в документе не указан, он автоматически считается заключенным на этот пятилетний период. Договоры принято делить на краткосрочные (до одного года) и долгосрочные (свыше года). Ключевое отличие в том, что долгосрочный договор подлежит обязательной государственной регистрации.
Все правовые аспекты найма жилья подробно регламентированы главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).
Как правильно оформить договор?
Договор найма обязательно составляется в письменной форме. Унифицированного бланка не существует, но в сети можно найти множество проверенных шаблонов и образцов, которые помогут структурировать документ.
Крайне рекомендуется также составить акт приема-передачи квартиры. Хотя ГК РФ прямо не обязывает это делать, такая практика стала общепринятым деловым обычаем. Этот документ фиксирует состояние помещения и имущества на момент заселения, описывает имеющуюся мебель и технику, подтверждает передачу ключей. Акт служит важной страховкой для обеих сторон, позволяя избежать споров о порче или недостаче имущества при окончании срока найма.
Что должно быть в договоре найма?
Чтобы договор был полным и юридически грамотным, в него необходимо включить следующие пункты:
1. Название документа, дата и место его подписания.
2.
Интересное: Как выглядит договор найма жилого помещения и что в нём необходимо учесть?.
Полные данные сторон (наймодателя и нанимателя): ФИО, паспортные данные, адреса.3. Детальное описание предмета договора — сдаваемого жилого помещения. Указывается точный адрес, площадь, этаж, количество комнат, планировка.
4. Документ, подтверждающий право собственности наймодателя на квартиру (например, свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРН).
5. Размер ежемесячной платы за наем, сроки и способ внесения платежей. Также отдельно оговаривается, кто и в каком порядке оплачивает коммунальные услуги, интернет, телевидение и прочее.
6. Срок действия договора, условия его возможного продления и четкий порядок досрочного расторжения.
7. Права и обязанности каждой из сторон. По умолчанию ГК РФ возлагает капитальный ремонт на собственника, а текущий — на нанимателя, но эти условия можно изменить по взаимной договоренности.
8. Ответственность сторон. Здесь обычно прописывают размер неустойки (пени) за просрочку арендной платы или за нарушение других условий.
9. Иные условия, которые стороны считают важными (например, возможность вселения детей, содержание домашних животных, правила посещения и т.д.).
Налогообложение доходов от аренды
Доход, полученный от сдачи имущества в аренду, согласно Налоговому кодексу РФ (пп. 4 п. 1 ст. 208, ст. 209), облагается Налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Стандартная налоговая ставка для резидентов РФ составляет 13% от полученной суммы дохода.
Однако с 2019 года у арендодателей появилась альтернатива — специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД, для самозанятых). Если вы зарегистрируетесь как самозанятый для получения доходов от аренды, ставка налога будет существенно ниже: 4% при сдаче жилья физическим лицам и 6% — юридическим лицам.
Таким образом, у собственника есть выбор: платить традиционный НДФЛ по ставке 13% или перейти на режим НПД с пониженными ставками 4% или 6%. У каждого варианта есть свои особенности, ограничения и нюансы, которые стоит изучить отдельно, чтобы сделать оптимальный выбор.
Если понравилась статья, ставьте лайки и подписывайтесь на мой канал.
Интересное еще здесь: Аренда.
Правовые основы сдачи в наем жилого помещения. Договор и налогообложение. .
