Нас не учили финансовой грамотности. Нас не учили полагаться на себя, а не на государство. Нас не учили формировать капитал на старость. Более того, в сознание многих было заложено, что деньги — это зло, а стремление много зарабатывать — постыдно. Руководитель офиса Vysotsky Estate в Тушино Екатерина Бунтовичева размышляет: сколько ещё должно пройти времени, чтобы эти установки наконец исчезли? На примере реальных историй из своей практики она показывает, как попытки «спрятать» деньги в недвижимости часто оборачиваются тяжёлыми последствиями в пенсионном возрасте.
Мне 35, и у меня ещё есть время на исправление ошибок. У молодого поколения этого времени ещё больше. И главное — у них есть возможность оступиться, упасть и снова подняться.
Но есть и другая категория людей — те, у кого этого времени уже не осталось. Их опыт — это взгляд в наше общее будущее, которое наглядно демонстрирует: для многих недвижимость как единственная стратегия — это путь в никуда.
Миф о «надёжном тыле»
Недвижимость традиционно считается надёжной гаванью, способом сохранить сбережения (мы часто шутим, что не сохранить, а «схоронить»), символом достатка и, конечно, своим углом. Символ достатка — отчасти да. Свой угол — бесспорно.
Но что насчёт «сохранения денег»? Здесь не всё так однозначно. Защитить капитал от импульсивных трат — да. Сохранить его номинальную стоимость на некоторых объектах — возможно, но это скорее исключение. Многие видят в недвижимости защиту от дефолтов и экономических потрясений, ведь история нашей страны знает примеры, когда резиновые сапоги вдруг становились дороже квартиры.
Под «надёжным тылом» обычно подразумевается иллюзия капитала, который как бы есть, но заперт в бетонных стенах. Человек живёт с чувством мнимой финансовой безопасности.
Однако жизнь вносит свои коррективы. Наступает возраст, когда работать уже невозможно. К этому моменту часто не остаётся никаких других накоплений. И тогда встаёт главный вопрос:
На что жить?
В нашей практике регулярно встречаются продажи недвижимости пожилыми людьми, которые пытаются извлечь из «бетона» деньги на жизнь. Вот несколько типичных случаев.
История 1: Путь от трёшки к финансовому тупику
Герою 75 лет. В прошлом — успешный бизнесмен с высокими доходами. Он мог позволить себе путешествия, дорогой досуг и крупные покупки. Казалось, золотые времена никогда не кончатся. В качестве фундамента благополучия была куплена трёхкомнатная квартира в центре Москвы.
Потом начались расходы на детей. Потребовались средства на дорогое профессиональное спортивное образование. К тому моменту доходы снизились, и финансировать учёбу из текущих средств стало сложно. Решение казалось очевидным: продать просторную трёшку в центре и купить двушку на окраине. Разницу пустить на образование детей.
Прошли годы. Возраст уже не позволяет работать. На двоих с супругой пенсия составляет 40 тысяч рублей, из которых 10 тысяч уходит на коммуналку. А привычный уровень жизни требовал 150 тысяч в месяц. Снова встал вопрос:
Как жить на эти деньги?
Остатки от прошлой продажи ещё были. Дети помогают, но нерегулярно — у них свои семьи и заботы. Следующий шаг — продать двушку и купить однокомнатную квартиру. Это принесло не только деньги, но и бытовой дискомфорт: супруги, привыкшие к личному пространству, оказались в одной комнате. Вырученная разница была невелика, а продавать больше уже было нечего.
Встала задача: как распорядиться последними деньгами, чтобы они приносили ежемесячный доход, не «проедая» сам капитал? Рассматривались варианты:
- Купить и сдать студию. Нашли вариант за 4 млн рублей. При максимальной аренде в 25 тыс. рублей, за вычетом коммуналки, налогов, страховки и будущего ремонта, чистая прибыль составила бы около 10.5 тыс. в месяц. Годовая доходность — всего 2.8%, плюс хлопоты с арендаторами.
- Банковский депозит. Очевидно низкая доходность в 3-4% годовых.
- Готовый арендный бизнес (ГАБ). Проблема с ликвидностью и необходимость управления.
- Фондовый рынок. Высокая ликвидность и потенциальная доходность, существенно превышающая банковские проценты.
Рисковать последним капиталом в высокодоходных, но рискованных бизнесах было нельзя. В итоге самым разумным решением оказалось открытие брокерского счёта и формирование сбалансированного инвестиционного портфеля.
История 2: Таунхаус, который съел капитал
Супруги-пенсионеры живут в московском таунхаусе, купленном много лет назад за $1.3 миллиона. Сегодня его рыночная стоимость — около $500 тысяч. Это яркий пример того, как недвижимость не сохранила, а уничтожила капитал. Когда приходит осознание масштабов потерь, идея «зато могу пощупать» уже не утешает, но время упущено.
Заработка нет, только пенсия, которой не хватает. Старый таунхаус требует постоянного дорогостоящего обслуживания, на которое нет ни сил, ни средств.
Причины продажи, которые сначала стеснялись озвучить, были просты: нужны деньги на жизнь, нужна московская прописка для пенсии и необходима квартира для взрослого сына, который когда-то продал свою жилплощадь ради дома в Европе. Задача — разделить вырученные 36-38 млн рублей на две квартиры и остаток на жизнь. Но деньги рано или поздно закончатся, а нового актива для продажи не появится.
Финал: таунхаус продан, сыну куплена квартира, часть средств забрана на жизнь и размещена на банковском депозите — не самый доходный, но понятный для них вариант.
История 3: Аренда, которая перестала работать
Супруги-пенсионеры около 70 лет живут в загородном доме. Квартира в Москве в старом фонде сдавалась в аренду, и этот доход был существенной прибавкой к пенсии. Накоплений и помогающих детей нет.
В очередной раз арендаторы съехали. Квартира требовала ремонта, но вкладываться в него было нецелесообразно — окупаемость растянулась бы на годы. Возникла патовая ситуация:
- Продать совсем? Нельзя — нужна московская прописка для пенсии.
- Сдать? Нужен ремонт, а денег на него нет.
- Взять кредит на ремонт? Тогда весь арендный доход несколько лет будет уходить на выплаты, не принося пользы.
- Продать и забрать деньги? Страшно, потому что они конечны.
Эта история произошла давно, когда банковские вклады ещё приносили 6-7% годовых. Решение было найдено в продаже квартиры и покупке комнаты для прописки. Её удалось сдать, а освободившийся капитал разместили на вкладе и частично в валюте.
Вместо выводов: вопросы, которые нужно задать себе сегодня
Мораль этих историй проста. Прежде чем инвестировать в недвижимость, спросите себя:
Какой конечный результат я ожидаю через 20-30 лет?
Взгляните на свою жизнь с высоты десятилетий. Проанализируйте рынок: даст ли недвижимость ту доходность и безопасность, на которую вы рассчитываете? Закроет ли эта инвестиция ваши будущие потребности? Учтёт ли она жизненные циклы семьи, возможные кризисы и перемены? Всегда имейте ответы на ключевые вопросы:
А что будет, если…? Что будет, когда…?
Идеальный сценарий — наличие продуманного финансового плана на жизнь. Он поможет понять, когда и какую недвижимость стоит покупать, является ли она хорошим активом, и будут ли при этом обеспечены другие важные сферы: медицина, образование детей, достойная пенсия. Не бойтесь обращаться за помощью к финансовым советникам и специалистам по планированию.
Хотите получить консультацию Екатерины Бунтовичевой? Звоните: +7 (905) 555-78-17
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Последняя квартира в жизни, или Путь в никуда.
