Покупка и обустройство инвестиционной квартиры
Несколько лет назад я решил вложить деньги в недвижимость и искал интересный вариант для создания ликвидного креативного пространства. Выбор пал на лофт-комплекс Klein House в районе Красносельской. Меня привлекла концепция: здание 1914 года, бывшая чаеразвесочная фабрика, с характерными высокими потолками, кирпичными стенами и открытыми коммуникациями. После завершения строительства комплекс впечатлил своими деталями: арт-объекты во дворе, стильные входные группы и прозрачные лифты.
Я приобрел двухуровневый лофт (антресольный этаж был создан за счет высоты потолков) и приступил к ремонту, который длился около полугода.
Будучи музыкантом, я обыграл интерьер вокруг этой темы, создав уникальную атмосферу.
Поскольку квартира изначально предназначалась для аренды, я выбирал качественные, но не самые дорогие материалы и технику, разбавляя их яркими акцентами вроде красного холодильника SMEG. Еще одной фишкой стала душевая кабина со встроенной сауной. Общие вложения в ремонт составили около 1.5 млн рублей. Первоначальный план был сдавать квартиру в долгосрочную аренду для стабильного дохода.
Опыт долгосрочной аренды: расчеты и итоги
После размещения объявления первые арендаторы нашлись через 5 недель. Базовая ставка была 75 000 рублей, но в итоге договорились на 70 000 рублей с учетом коммунальных платежей. Риелтор, который занимался сделкой, получил комиссию в размере 75% от одного месяца аренды. Однако через полгода арендаторы съехали по личным обстоятельствам.
Давайте посчитаем чистый доход за этот период:
- Общий доход за 6 месяцев: 70 000 руб. × 6 = 420 000 руб.
- Минус комиссия риелтору (75% от 70 000): 52 500 руб.
- Остаток: 367 500 руб.
- Минус налог по ставке для самозанятых (4%): 14 700 руб. Остаток: 352 800 руб.
- Минус коммунальные платежи (≈5 000 руб./мес. × 6): 30 000 руб.
- Итоговый чистый доход за полгода: 322 800 руб.
Если бы арендаторы не съехали и с учетом одного месяца простоя в год для поиска новых жильцов, годовой доход составил бы около 575 600 рублей, что в среднем равно 48 000 рублей в месяц. Этот опыт заставил меня задуматься о более эффективных способах использования недвижимости.
Первое знакомство с концепцией SMART HOST
В поисках новых арендаторов я наткнулся на рекламу компании SMART HOST, которая обещала увеличить доход от аренды в два раза за счет посуточной (краткосрочной) сдачи через такие площадки, как Airbnb и Booking.com. Идея показалась интересной, но вызывала вопросы. Я начал изучать их социальные сети и материалы.
Суть услуги — профессиональное управление квартирой в формате апарт-отеля для туристов и бизнес-путешественников. После оставления заявки со мной оперативно связался менеджер через WhatsApp (что я оценил) и запросил фото квартиры для оценки. В ответ я получил детальный финансовый прогноз в виде таблицы, где наглядно сравнивались потенциальные доходы от долгосрочной и краткосрочной аренды в течение года. Прогноз учитывал сезонность и показывал, что даже с учетом расходов доходность может быть значительно выше.
Меня также привлек принцип «открытой книги» (open book), когда собственник видит все операции и доходы. Вариант субаренды, где контроль теряется полностью, меня не устраивал. На тот момент в квартире еще жили арендаторы, но я отложил эту идею до лучших времен, которые наступили, когда они съехали.
Почему выбор пал именно на SMART HOST
Пока я ждал, я продолжал следить за деятельностью SMART HOST. Рост числа объектов, в том числе дорогих квартир, добавлял доверия. Когда квартира освободилась, я снова связался с менеджером (он все еще работал в компании) и запросил детали: условия, договор и чек-лист по оснащению квартиры.
Мне прислали полный пакет документов. По финансовым условиям: компания забирает 20% от стоимости всех бронирований плюс стоимость уборки (которая добавляется к счету гостя и не влияет на базовую цену). Чек-лист был очень подробным, с указанием необходимых предметов для каждой комнаты.
Перед принятием окончательного решения я изучил еще четыре компании-управляющие. Ключевыми факторами для меня стали:
- Количество квартир в управлении (показатель опыта и стабильности).
- Активные и качественные социальные сети.
- Позитивные отзывы гостей на самих площадках бронирования (это влияет на рейтинг именно вашего объекта).
- Современный подход, дизайн и оперативная коммуникация.
- Возможность решать все вопросы дистанционно, включая подписание договора и передачу ключей с курьером.
Интересное: Коллега рассказала, как быстро сдать квартиру. Теперь никаких риэлторов! ?♀️.
Запуск квартиры и начало работы
После подписания договора был создан общий чат в мессенджере с участием менеджеров, бухгалтера и директора. Мне предоставили доступ в личный кабинет для отслеживания бронирований. Важным преимуществом для меня стала возможность бесплатно закрывать даты для своих личных нужд, просто написав в чат.
Компания организовала генеральную уборку (оплаченную мной), завезла за свой счет расходники, постельное белье и полотенца, а также провела профессиональную фотосъемку для размещения на площадках. Первое бронирование поступило уже через пару дней — на три недели. Деньги за бронирования через Airbnb поступали напрямую мне на карту.
15 числа каждого месяца я получал подробный отчет. В процессе эксплуатации возникали мелкие поломки и бой посуды. За повреждения гости платили штраф, а для более серьезных случаев я подключил страховку Mango. Весь ремонт организовывала компания через своих специалистов.
Неожиданный бонус: съемки с Юрием Дудем
Я дал согласие на проведение съемок в квартире (за это обычно платят в два раза больше). Вскоре пришел запрос, который я согласовал. Каково же было мое удивление, когда я увидел свой лофт в одном из выпусков Юрия Дудя с многомиллионной аудиторией! Это стало отличной неожиданной рекламой и надолго обеспечило высокую загрузку квартиры.
Финансовые показатели на реальном примере
Рассмотрим подробный отчет за октябрь (несезонный месяц). В отчет включены бронирования, частично затрагивающие соседние месяцы.
Было несколько бронирований через Booking.com (комиссия площадки 18%), Airbnb (комиссия 3.6%) и прямые брони от постоянных гостей. К каждому бронированию через площадку добавлялась стоимость уборки (1700 руб.), которая полностью уходила компании.
Итоги за октябрь:
- Общая стоимость аренды: 134 698 руб.
- Стоимость уборок (доход SMART HOST): 11 900 руб.
- Комиссия площадок (Booking/Airbnb): 12 385 руб.
- Комиссия SMART HOST: 18 419 руб. (В тот период у меня была льготная ставка 15% как у собственника, передавшего объект).
- Мой доход до вычета расходов: 104 378 руб.
После вычета коммунальных платежей (5 000 руб.) и налога (4%) чистый доход составил 95 202 рубля за один несезонный месяц.
Итоговое сравнение: долгосрок против краткосрока
На основе данных за полтора года сотрудничества со SMART HOST я могу привести средние значения.
- Краткосрочная аренда (через SMART HOST): Средний чистый месячный доход (после всех налогов, коммуналки и простоев) — около 102 467 рублей. Годовой чистый доход: примерно 1 229 604 рубля.
- Долгосрочная аренда (мой прежний опыт): Средний годовой чистый доход (с учетом простоя, комиссий риелтору, налогов и коммуналки) составлял около 600 000 рублей.
Даже если исключить из расчета долгосрочной аренды комиссию риелтору и месяц простоя, разница в доходности остается почти двукратной в пользу краткосрочной аренды при профессиональном управлении.
Выводы: В моем случае переход на краткосрочную аренду через управляющую компанию оказался значительно выгоднее. Даже несмотря на внешние факторы (такие как пандемия), доходность оставалась высокой, отчасти благодаря удачным событиям вроде новогодних праздников и рекламы от блогеров. Квартира содержится в порядке, я имею к ней постоянный доступ и могу в любой момент забронировать ее для себя. Сотрудничество продолжается, и я доволен результатом.
#краткосрочная аренда #выгодно ли сдавать квартиру посуточно #посуточная аренда #отзыв собственника smart host #отзывы собственников смартхост #сравнение долгосрочной и краткосрочной #как сдать квартиру посуточно
Интересное еще здесь: Аренда.
Выгодно ли сдавать квартиру посуточно. Отзыв о компании SMART HOST - мой опыт.
