Покупка квартиры и ремонт
Пару лет назад я приобрел себе квартиру (апартаменты) для инвестиций - долго искал что то необычное - так как хотел сделать креативное пространство = более ликвидное) Остановился на комплексе Klein House, на Красносельской - модный тогда и сейчас формат лофтов, классная концепция и относительно лояльный ценник на старте. Дом с историей - здание 1914 года – бывшей чаеразвесочной фабрики, большие окна, высоченные потолки, модные кирпичные стены, открытые балки и трубы. Когда комплекс достроился получилось очень круто - огромные красные руки во дворе, входные группы с вагончиками, прозрачные лифты и конечно же красный кирпич повсюду. В общем смотрите сами.
Я приобрел двухуровневый лофт , точнее был он одноуровневый, но за счет высоких потолков - получилось сделать антресоль с кроватью и рабочим столом. Впереди ждал ремонт
Так как я музыкант, пространство решил обыграть вокруг этой идеи. Получилось вот так.
Так как жить я в апартаментах не собирался, а ремонт все таки делал под аренду, то материалы, мебель и технику мы использовали качественные, но не дорогие. При этом стараясь разбавлять изюминками вроде красного холодильника SMEG. Стоит он конечно как чугунный мост, но все кто смотрели квартиру после были от него в восторге.
Также ,как фишку, купил душевую кабину со встроенной сауной и эффектом хамама. На втором уровне расположилась спальня с рабочей зоной и шкафом.
В ремонт я вложил около 1.5 мл руб. Не сильно дешево, но и не как "для себя". Длился он около полугода с момента получения ключей. По моему плану клиент въехавший на долгий срок будет приносить стабильный, бесперебойный доход и мои вложения будут постепенно отбиваться. Первый арендаторы нашлись спустя 5 недель, после того как я выставил объявление в рекламу.
Как сдавал в долгосрок
Базовая ставка была 75 000 рублей, средняя цена для Klein. Сторговались до 70 000 вместе с коммуналкой.
Риелтор который занимался сдачей квартиры - получал комиссию 75 % от месяца.
Но через полгода у арендаторов поменялись обстоятельства на работе и они прекратили аренду.
70 000 руб. х 6 месяцев = 420 000 руб. - 52 500 (комиссия риелтору) = 367 500 руб.
Вычитаем налог - я плачу как самозанятый.
367 500 - 4 % = 352 800
Ну и обслуживание и коммуналка, это около 5 000 в месяц
352 800 - 30 000 (коммуналка за 6 месяцев) = 322 800.
Если бы арендатор не съехал, с учетом простоя в месяц за год я бы заработал 575 600 руб. (если вывести среднее по месяцам это около 48 000 в месяц)
Знакомство со SMART HOST
Поиск новых арендаторов на длительный срок затянулся, в комплексе уже появилось много новых вариантов. За пару месяцев до этого мне попалась реклама в инстаграм smart host - х2 доход от аренды, на ней было куча обсуждений и вопросов - читать, не перечитать. Я подписался на аккаунт и стал следить в чем собственно суть и откуда обещанный х2.
Суть заключалась в том что Вашу квартиру сдают в краткосрочную аренду. По началу конечно относишься к этому неоднозначно, но если погрузится, то все выглядит вполне достойно. Квартиры сдаются через airbnb и booking, гости в основном туристы или бизнесмены, заезжают на 1- 3 недели.
Спустя какое то время я решил оставить заявку - в рекламе указано, что пришлют финансовый прогноз. В течение дня со мной связался менеджер по whats app. Это было правильным решением - не люблю когда звонят незнакомые люди и первый плюс им в карму. Попросили прислать адрес и несколько фото по квартире, чтобы оценить ремонт.
В итоге я получил вот такую таблицу, разбитую по месяцам + сравнение долгосрока и краткосрока по году. Идея в том что за счет того что стоимость идет за сутки - цена в месяц получается сильно выше. Конечно тут не учтены расходы на налоги и коммуналку, но даже за их вычетом получается достойно.
Еще меня зацепило, что вся работа идет по open book. То есть я вижу все что приносит моя квартира. Вариант с суб. арендой я не рассматривал вообще - контроля ноль.
Было заманчиво, но на тот момент у меня еще жили арендаторы и съезжать не планировали. Поизучал и отложил этот вопрос до лучших времен, а точнее до истечения договора. Но как и писал выше скоро ситуация резко изменилась.
Почему я выбрал именно смартхост
Все это время я был подписан на инстаграм смартхост, за несколько месяцев у них прибавилось квартир, причем квартиры были не из дешевых - вызывало доверие. Регулярно можно было почитать о преимуществах аренды, разборы различных кейсов, отзывы гостей и т.д. Вообще подкупало + в голове сохранилась идея получать сильно больше денег.
Я связался с своим менеджером - он все еще работал в компании, что порадовало. Сказал что готов, но хочу подробнее узнать как все организовано, почитать договор и т.д.
Мне прислали - презентацию со всеми условиями, договор, чек лист что должно быть в квартире и анкету для заполнения договора.
По деньгам - компания забирает 20 % от стоимости всех бронирований + стоимость уборки. С уборкой в начале было не понятно, в итоге она добавляется сверху стоимости бронирования и на цену за сутки никак не влияет.
Чек лист выглядел так, с разбивкой по каждой комнате.
Договор был достаточно стандартный и прозрачный, меня смутил один пункт, но выяснилось что он добавлен чтобы представлять мои интересы перед службами в случае форс мажоров. Я заполнил анкету для договора, в ней указал свои данные, базовые требования к арендаторам (можно ли с животными, можно ли сдавать под съемки), информацию по квартире - как работает техника, пароль от домофона, wi fi и т.д.
Все таки перед выбором smart host я ознакомился с еще 4 разными компаниями по управлению недвижимостью и изучил различные отзывы. У кого то была ниже комиссия по бронированиям, кто то работал на суб. аренде.
Интересное: Коллега рассказала, как быстро сдать квартиру. Теперь никаких риэлторов! ?♀️.
В результате я понял, что доход от сдачи одной и той же квартиры может значительно отличаться в зависимости от управляющей компании. Также обратил внимание, что если компания предоставляет некачественный сервис жильцам - это отрицательно сказывается на рейтинге именно вашей квартиры, а не агентства, которое ее сдает. Если захотите потом сдавать сами - придется заново нарабатывать рейтинг.Для меня стало определяющим в выборе компании - кол-во квартир уже в управлении, достаточно раскрученные и живые соц. сети, отзывы гостей на квартиры - они в открытом доступе, можете почитать на airbnb, современный дизайн всех презентаций, сайтов и быстрота коммуникации через мессенджеры.
С курьером агентства мне привезли оригинал договора и с ним же я отправил подписанный экземпляр и 3 комплекта ключей от квартиры, мне не пришлось тратить полдня на поездку в офис, при моем графике работы это было очень удобно. Я всегда выбираю компании с которыми можно дистанционно и оперативно решать вопросы.
Запуск квартиры в работу Smart Host
После того как я подписал договор был создан отдельный чат по моей квартире, в котором есть несколько сотрудников - менеджеры по бронированиям, операционный директор, бухгалтер, генеральный директор.
Мне прислали инструкции для для доступа в личный кабинет, в котором я могу видеть все бронирования
Я или кто то из моих близких иногда останавливаются в апартаментах, я просто пишу в чат и даты для бронирований просто закрываются под меня. Это еще одно из преимуществ краткосрочки лично для меня.
В квартире провели ген. уборку - ее кстати оплачивает собственник. Завезли расходники, постельное белье, полотенца - все это за счет смартхоста. После этого провели проф. фотосъемку и выложили на площадки для бронирования.
Спустя пару дней после размещения объявления, менеджер по обслуживанию сообщил мне, что поступило первое бронирование - сразу сроком на 3 недели. При таком бронировании, особенно первом гостю предоставляется небольшая скидка - ее согласовали со мной и гость заехал. Гость был с airbnb и после его выезда деньги сразу же поступили мне на карту. В зависимости от типа бронирования деньги приходят либо сразу мне, либо на счет смарт хост и они уже перечисляют мне.
15 числа мне в чат пришел отчет по всем бронированиям. Подробнее о нем в след. части отзыва.
Собственно дальше все шло своим чередом - периодически что то ломалось, гости побили немного посуды - но все эти расходы покрыла страховка или сами гости. За разбитую посуду или вещи гости по договору оплачивают штраф. Если поломка более серьёзная и с гостя компенсацию получить не удалось по каким то причинам - я подключил себе страховку mango. https://mango.rocks/
Весь ремонт при необходимости организовывает компания - у них есть свои технические специалисты - как и писал ранее, я не особо сталкивался.
Юрий Дудь у меня в гостях
В начале сотрудничества я дал согласие на проведение съемок в моей квартире. Это обычно 2х прайс за сутки, но чаще всего двигают мебель - могут что то поцарапать. Я об этом не особо пекусь - поэтому согласился.
Приходит запрос на съемку -их все равно обычно дополнительно согласовывают через чат, все стандартно. И через пару недель мне приходит ссылка на выпуск Дудя с несколькими миллионами просмотров. Мой скромный лофт стал звездой эфира, сколько раз я еще потом получил ссылку на выпуск от всех знаком не сосчитать.
Кто не знает Дудя в Росcии? - собственно после этого выпуска в квартире самому пожить не особо удается - там все время занято. Юра, спасибо ;)
Делюсь ссылкой на выпуск:
Финансовые показатели по моей квартире.
Ну и самое интересное - сколько же теперь мне приносит мой лофт. Отчет по бронированиям приходит раз в месяц. С середины весны до октября считается сезоном, новогодние праздники с 25 декабря - до 10 января - 2х прайс.
Давай разберем на примере пограничного месяца - октября. Отчет мне предоставили в Смартхост за месяц, 15 ноября, но сюда включены два бронирования частично из октября и декабря.
с 27 октября по 4 ноября квартиру арендовали за 41950руб, бронь была через booking.com (комиссия этой площадки 18% от стоимости аренды, закладывается сверху базовой стоимости)
вторая бронь - на сутки за 4800руб без комиссии, на прямую - точнее это было продление предыдущих гостей, соответственно уборку не добавляем
третья бронь - на сутки за 6500руб (комиссия Airbnb 3.6%)
бронь - с 9 по 11 октября аренды - 11500руб (комиссия Airbnb 3.6%)
потом квартира была закрыта под моих гостей до 14 ноября. В этот день арендовали на 5 дней, стоимость аренды 23660руб (комиссия Airbnb 3.6%)
далее были прямые брони от постоянных гостей хоста и без комиссии по два дня, 7600 руб и 7600руб
след. бронь - аренда на сутки через booking.com, стоимость 5943,50руб (комиссия 18%).
бронь с 25 по 26 октября, опять через booking.com с комиссией 18%, стоимость 6346,70руб
Ну и финальное в этом месяце бронирование поступило с Airbnb, аренда с 26 октября по 2 ноября, общая стоимость аренды 31184руб, комиссия площадки 3,6%
При бронировании через площадку дополнительно гостем оплачивалась стоимость уборки -1700 руб. Эта сумма добавляется 1 раз ко всей стоимости бронирования.
Итого за месяц:
- стоимость уборки: 11 900 руб - эта сумма вся идет в смартхост, так как они организовывают уборку
- комиссия площадок 12 385 руб - добавляется сверху стоимости бронирований
- комиссия smart host 18 419 руб
- общая стоимость аренды 134 698 руб.
Мой чистый заработок 104 378 руб.
С него я заплатил 5000 коммуналку и 4 % налог = 95 202 руб.
Важно в этот месяц моя комиссия была 15 %, а не 20, так как я передал в работу смарт хост собственника. Но я специально взял месяц который считается не сезоном по ценам для чистоты расчетов.
Итого - долгосрок VS краткосрок
В краткосрок я сдаю квартиру уже полтора года. Поэтому могу дать среднее значение за месяц.
В среднем, за вычетом расходов на налоги, коммуналку и простои и так далее квартира приносила мне 102 467 рублей в месяц чистыми. В год получается 1 229 604
Как считал выше долгосрок, еще до пандемии в среднем приносил мне 600 000 в год, за вычетом налога, простоя в 1 месяц, коммуналки и расходов на ремонт.
1 229 604 руб. в год чистыми - красткосрок
600 000 руб. в год чистыми - долгосрок
Если убрать из долгосрока риелтора и простой - получается , все равно, разница почти в 2 раза
Сравнение долгосрочной и краткосрочной аренды в моем примере точно говорит в пользу краткосрочной.
Из минусов - всемирные события этого года, было неспокойно. Не могу сказать что сильно потерял в деньгах, конечно гостей было поменьше. Мне все компенсировал Новый Год и неожиданная реклама от Дудя. Но даже если этого не было бы по деньгам все равно выходит существенно больше.
Какого то колоссального ущерба у меня не было, квартира постоянно чистая и ухоженная, я в любой момент могу ее проверить и там пожить.
Сотрудничество пока продолжаю - будут какие то изменения дополню отзыв.
#краткосрочная аренда #выгодно ли сдавать квартиру посуточно #посуточная аренда #отзыв собственника smart host #отзывы собственников смартхост #сравнение долгосрочной и краткосрочной #как сдать квартиру посуточно
Интересное еще здесь: Аренда.
Выгодно ли сдавать квартиру посуточно. Отзыв о компании SMART HOST - мой опыт.