Эксперты Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова, опрошенные изданием ЦУД.NEWS, сообщают о тревожной статистике: примерно каждая десятая сделка с недвижимостью в России сопровождается расхождением между реальной ценой квартиры и суммой, указанной в официальном договоре купли-продажи. У участников таких сделок могут быть разные мотивы — от желания уклониться от налогов до попытки получить ипотеку без первоначального взноса. В этом материале мы подробно разберем причины, механизмы и серьёзные риски, которые несут обе стороны при завышении или занижении стоимости жилья.
Фото: garetsvisual/freepik.com
Завышение цены в договоре: ипотека без первоначального взноса
Хотя Гражданский кодекс (статья 421) декларирует свободу договора и позволяет сторонам согласовывать любую цену, на практике искусственное завышение стоимости может привести к серьёзным проблемам, вплоть до уголовного преследования за мошенничество или уклонение от уплаты налогов. Поэтому крайне важно понимать все последствия таких действий.
Как поясняет доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова Елена Зацаринная, к схеме завышения цены чаще всего прибегают в ипотечных сделках, особенно когда у покупателя нет средств на первоначальный взнос. Механизм работает так: покупатель находит квартиру, соглашается с продавцом на реальную цену, но в договоре указывает сумму, увеличенную на размер недостающего взноса (например, на 10-15%). Продавец предоставляет банку фиктивную расписку о получении этих денег наличными, и банк, одобрив сделку, выдаёт кредит на полную (завышенную) стоимость, покрывая таким образом всю сумму покупки.
Кому это выгодно и чем рискованно? Покупатель получает возможность купить жильё без собственных накоплений. Продавец, если он освобождён от уплаты НДФЛ (например, владел квартирой более минимального срока), часто продаёт объект на 2-5% дороже рыночной цены и быстро находит покупателя. Однако риски огромны: если сделка будет впоследствии признана недействительной, продавец по закону обязан вернуть покупателю всю сумму, указанную в договоре, а не только реально полученные деньги. Более того, такая схема является обманом банка и квалифицируется как мошенничество, за которое предусмотрена ответственность для обеих сторон.
Отдельный риск ложится на покупателя: человек, не сумевший накопить даже на первоначальный взнос, может неверно оценить свои финансовые возможности и впоследствии не справиться с бременем ежемесячных платежей по ипотеке.
Фото: freepik.com
Занижение цены в договоре: уклонение от налогов
Противоположная схема — занижение стоимости — обычно инициируется продавцом, желающим уменьшить налоговую базу для расчёта НДФЛ. Как объясняет профессор РЭУ им. Г.В. Плеханова Наталья Проданова, если право собственности на квартиру получено недавно (менее 3-5 лет в зависимости от основания), с дохода от её продажи необходимо заплатить налог в 13%. Указав в договоре цену ниже реальной, продавец пытается снизить сумму этого дохода.
На практике разница между реальной и договорной стоимостью передаётся покупателем продавцу наличными или через банковскую ячейку и часто подтверждается простой распиской. Несмотря на кажущуюся простоту и выгоду (квартира может продаваться с небольшой скидкой), эксперт настоятельно не рекомендует покупателям соглашаться на такие условия.
Основные опасности для покупателя:
1. Финансовые потери при расторжении сделки. Если договор будет оспорен в суде и расторгнут, покупатель сможет вернуть только сумму, официально указанную в договоре, потеряв при этом переданные «в тени» деньги.
2. Налоговые претензии. Если цена в договоре окажется существенно ниже кадастровой стоимости, налоговая инспекция может расценить эту разницу как доход покупателя и потребовать с него уплаты НДФЛ.
3. Уголовная ответственность. Как и в случае с завышением, доказанное мошенничество грозит обеим сторонам серьёзными штрафами, арестом или даже лишением свободы, особенно если сумма скрытого налога превышает 2,7 млн рублей.
Налоговые органы, обнаружив занижение, доначислят неуплаченный НДФЛ и наложат штраф в размере 20-40% от этой суммы.
Заключение
Обе схемы — и завышение, и занижение стоимости — являются рискованными и противозаконными манипуляциями. Они могут привести к значительным финансовым потерям, судебным разбирательствам и уголовной ответственности. Самый безопасный путь — действовать в правовом поле: копить на первоначальный взнос, честно платить налоги и заключать прозрачные сделки. Это гарантирует спокойный сон и сохранность ваших средств и нервов.
Автор: Маргарита Разгуляева
© «Центр городского развития» (CUD.NEWS)
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Как рассказали CUD.
