Как рассказали ЦУД.NEWS («Центр городского развития») специалисты Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова, по статистике, каждая десятая квартира в России продается по цене, отличной от указанной в контракт на продажу. У сторон сделки есть на это свои причины: кто-то уклоняется от уплаты налогов, кто-то не может накопить денег на первоначальный взнос. О мотивах и возможных последствиях такого мошенничества мы и хотим поговорить в этом материале.
Если цена контракта выше рыночной цены
Конечно, теоретически статья 421 ГК РФ о свободе договора предусматривает, что можно указать в этом договоре любую цену, согласованную между продавцом и покупателем. Это основа свободы договора. Но на деле все не так просто, как кажется на первый взгляд, и иногда слишком подозрительные действия могут привести к уголовному делу о мошенничестве или уклонении от уплаты налогов. Поэтому необходимо пересмотреть обоснованность таких действий.
К схеме завышения цены квартиры обычно прибегают при ипотечных сделках, а часто и в случаях, когда у покупателя нет денег даже на покрытие первоначального взноса, говорит доцент РЭУ. Г.В. Плеханова Елена Зацаринная.
Схема рассчитывается следующим образом: Покупатель находит недооцененные квартиры, которые имеют потенциал завышения цены, и просит собственника указать в договоре цену, увеличенную на всю сумму аванса или на недостающую часть. Кроме того, если банк сочтет такую стоимость разумной и одобрит объект, продавец выпишет квитанцию о том, что он якобы получил 10-15% от стоимости наличными в качестве первого платежа.
Таким образом, на остаток денежных средств банк выдает кредит, сумма которого по сути составляет всю стоимость квартиры и была указана в объявлении.
Заинтересованность покупателя в данной ситуации очевидна – покупка жилья в ипотеку без первоначального взноса. Преимущество для продавца квартиры, при условии, что он потом не платит НДФЛ при продаже недвижимости, заключается в том, что покупатель не ведет переговоров, и как правило такие дома продаются по цене на 2-5% выше рыночной цена. Однако риск в такой схеме для продавца также очевиден.
«Если по каким-либо причинам купля-продажа квартиры будет признана недействительной, продавец будет вынужден вернуть покупателю сумму, указанную в договоре купли-продажи. То есть сумму, превышающую средства, полученные от продажи имущества в руки», — поясняет Зацаринная.
И нельзя забывать, уточняет она, что сделки с завышением стоимости в договоре купли-продажи на самом деле являются обманом со стороны банка и мошенничеством, в случае обнаружения которого и покупатель, и продавец ответят по закону.
Если до этого не дойдет, остается личный риск для заемщика. Он просто не может погасить кредит. Человек, который покупает квартиру без первоначального взноса, может неправильно оценить свои финансовые возможности. Если он не смог накопить 10-15% от стоимости квартиры, возможно ли, что ежемесячные платежи будут для него разумными?
Если цена договора ниже рыночной
Как правило, продавцы недвижимости настаивают на снижении затрат, говорит профессор Российского экономического университета. Г.В. Плеханова Наталья Проданова. Занижение стоимости — это способ уклонения от уплаты налогов или уменьшения налоговой базы, из которой исчисляется подоходный налог с населения (НДФЛ).
В зависимости от того, как возникло право собственности (наследство, покупка, дарение), необходимо владеть квартирой от 3 до 5 лет. В противном случае сделка купли-продажи считается доходом, а с разницы между затратами на приобретение квартиры и ее продажу необходимо уплатить в ФНС 13.
- На практике механизм реализации соглашения с занижением стоимости досконально отработан. Разница между суммой, указанной в договоре купли-продажи, и договорной стоимостью переводится покупателем продавцу квартиры наличными или через отдельно заказанную ячейку в банке и обычно оформляется обычной квитанцией, говорит Проданова.
Вроде бы все ясно и просто, но экономист не рекомендует соглашаться на соглашение с занижением затрат в договоре. По ее словам, это только тот случай, когда «брожение окупается дважды». Несмотря на то, что такие квартиры будут выставлены на продажу со скидкой, риск покупки этой недвижимости достаточно высок.
«Если по каким-то причинам в будущем сделка будет оспорена в суде и договор будет расторгнут, покупатель потеряет квартиру, а продавец потеряет только ту сумму, которая была указана в основном договоре», — говорит эксперт.
Это означает лишь то, что в действительности при отказе от сделки покупатель может требовать только возврата суммы в договоре. А это может быть, например, на 13% меньше, чем реально заплачено.
Кроме того, уточняет Проданова, если стоимость квартиры, указанная в основном договоре, значительно ниже кадастровой, налоговый орган может считать это доходом покупателя и потребует уплатить с этой суммы НДФЛ.
Еще более серьезное последствие: как и в случае с преувеличением, если мошенничество будет доказано компетентными органами, грозит ответственность в виде солидного штрафа, ареста на срок до полугода и даже лишения свободы, в зависимости от суммы сделки две партии одновременно. Они будут признаны сообщниками.
Как правило, если налоговая инспекция обнаружит, что стоимость занижена, она доначислит недоплаченный НДФЛ или может оштрафовать ее на 20 или даже 40% от дополнительной суммы. А если сумма скрытого налога превышает 2 700 000 рублей, это уже грозит настоящим уголовным делом.
Поэтому людям с повышенным чувством тревожности лучше не прибегать к этому виду мошенничества. Копите на первый взнос, улучшайте свои финансовые и юридические навыки, платите налоги и спите спокойно!
Автор: Маргарита Разгуляева
© «Центр городского развития» (CUD.NEWS)
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Как рассказали CUD.