Аналитики и представители рынка поделились своими оценками текущей ситуации и прогнозами на ближайшие месяцы. Основные темы — динамика ипотечных ставок, цены на жилье и изменение покупательского спроса.
Государственные программы и планы
Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, 16 июля 2022:
«Ставка по льготной ипотеке была скорректирована до 7%. Мы рассчитываем, что это позволит стимулировать продажи в июле-августе. Важная задача — выполнить поручение президента и обеспечить прирост ипотечного портфеля в 2022 году не менее чем на 2,5 трлн рублей с учетом всех рынков и программ...
Доля ипотечных покупок на первичном рынке за два года выросла с 40-50% до 70-85%. Это более 1,7 трлн рублей в год. Мы ожидаем роста сделок уже летом, чтобы компенсировать спад весной. Ключевыми месяцами могут стать сентябрь и октябрь. Если спрос не восстановится, Минстрой рассмотрит дополнительные меры поддержки...
Мы надеемся на дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ. Это повысит доступность ипотеки на вторичном рынке, что, в свою очередь, поддержит спрос на новостройки по льготным программам»
Цены и реальность сделок
Алексей Попов, руководитель «ЦИАН.Аналитики», 17 июля 2022:
«Небольшой рост средних цен на новостройки часто связан с особенностями ценообразования по льготным программам. Квартира под ипотеку с субсидированной ставкой в прайс-листе может быть на 20% дороже аналогичного лота для покупателя с собственными средствами. Это номинальный рост, который не всегда отражает реальную стоимость. Мы можем столкнуться с ситуацией, когда цены предложения будут расти, а цены реальных сделок — стагнировать или даже снижаться, в том числе за счет уменьшения средней площади квартир»
Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд», 17 июля 2022:
«Застройщики по текущим проектам ограничены в возможности снижать цены из-за согласованных с банками систем. Однако стоимость в новых проектах может сократиться на 20%. В противном случае покупатели могут переключиться на вторичный рынок, где готовое жилье с ремонтом сейчас выглядит привлекательнее. В ближайшие полгода маловероятен рост цен для заработка, на рынке остаются в основном те, кто покупает жилье для себя»
Новые ниши: ипотека на дачи
Антон Сауков, руководитель центра загородной недвижимости компании «Этажи», 18 июля 2022:
«С июля начали выдавать льготную ипотеку под 3% на дачи в СНТ, расположенных на территориях, приравненных к сельским. Это оправданный шаг, так как многие дачные поселения фактически превратились в места для постоянного проживания...
Новый спрос на дачи частично вызван санкционными ограничениями: люди вкладывают в недвижимость средства, которые раньше тратили на зарубежный отдых или автомобили. Около 42% покупателей приобретают дачи за 500 тыс. — 1,5 млн рублей. Цены на дачи за прошлый год выросли на 25–30%, отчасти из-за их трансформации в жилье для постоянного проживания, особенно после разрешения прописки»
Региональная динамика и структура спроса
Юлия Нилова, руководитель Абсолют Банка в Челябинске, 18 июля 2022:
«Выдача ипотеки в июне выросла более чем в два раза по сравнению с маем. Большая часть сделок сейчас проходит по программе "Семейная ипотека". Доля вторичного рынка упала с 33% в мае до 17% в июне, так как заемщики переориентировались на более доступные госпрограммы. Ожидаем, что до конца года их доля составит 70–80%...
Рост в июне — это эффект отложенного весеннего спроса. Прогнозируем увеличение выдач на 10–15% в целом по рынку. В Челябинской области наш банк планирует нарастить выдачи более чем на 40%. Однако рынок будут сдерживать рост цен на жилье и стагнация доходов населения»
Риски и прогнозы на осень
Алексей Федоров, аналитик компании TeleTrade, 18 июля 2022:
«К получению ипотеки людей может подталкивать недостаточная экономическая грамотность и опыт постпандемийного бума, когда льготные программы резко взвинтили цены...
В ближайшие полтора года объем "плохих" ипотечных займов может вырасти с 57 млрд рублей до 96 млрд, если ориентироваться на динамику кризиса 2014-2015 годов. Текущий рост ипотеки — скорее локальный отскок. Ипотечный бум, вероятно, завершится уже осенью. Основная причина — возможное новое повышение ключевой ставки ЦБ из-за ухудшения экономической ситуации. Государство, скорее всего, не сможет удерживать льготные ставки на фоне снижения доходов бюджета»
Александр Москатов, управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль», 18 июля 2022:
«Рынку не хватает около 40% покупателей по сравнению с зимой 2022 года. На вторичном рынке Москвы цены начали снижаться на 1–2% в месяц. Сделки проходят на 5–10% дешевле, чем в марте. Это рынок покупателя...
К осени, вероятно, сформируется "рабочий" рынок со стагнацией или умеренным снижением цен. Крепкий рубль также сдерживает инвесторов, которые ждут его ослабления до уровня выше 70 рублей за доллар»
Оценки объема рынка и новые сегменты
Анатолий Печатников, заместитель президента-председателя правления ВТБ, 19 июля 2022:
«В этом году выдачи ипотеки, по нашим оценкам, составят около 4,5-4,6 трлн рублей. Рынок далек от насыщения — 37% семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Во втором полугодии продажи ипотеки могут вырасти в 1,5 раза относительно первого, что позволит превысить результат 2020 года...
Важным драйвером станет развитие кредитования под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Объем введенного ИЖС в прошлом году впервые превысил многоквартирное строительство. Спрос на кредиты для готовых домов за первое полугодие вырос в 1,5 раза»
Исторические параллели и ценовые тренды
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 19 июля 2022:
«Ситуация напоминает период после 2014 года: всплеск спроса, а затем застой на несколько лет. Загородный рынок тогда "умер". Сейчас есть отличия: закрытие многих туристических направлений поддерживает спрос на дачи как место для отдыха...
Цены на квартиры начали снижаться с мая. Спад по ценам предложения — 2-3%, по ценам реальных сделок — около 10% с учетом торга. На загородном рынке в дорогом сегменте ситуация может быть похожей, а на недорогих дачах цены останутся стабильными»
Обратите внимание: Выбираем надежное агентство недвижимости.
Ильдар Хусаинов, директор компании «Этажи», 19 июля 2022:
«Статистика июля однозначно показывает четвертый подряд месяц снижения цен на вторичное жилье в России. Предварительно, снижение составит около 1% в месяц»
Влияние снижения ключевой ставки
Алексей Попов, руководитель «ЦИАН.Аналитики», 22 июля 2022:
«Снижение ключевой ставки ЦБ окажет опосредованное влияние. На первичном рынке застройщики часто "продают" низкий ежемесячный платеж, а не цену квартиры. Однако это решение важно для смежных рынков: снизятся ставки по нельготной ипотеке, что активизирует вторичный рынок и сегмент апартаментов...
Говорить о восстановлении спроса рано. Активность покупателей на 30-40% ниже прошлогодних значений. Это будет сдерживать рост цен»
Анатолий Печатников, ВТБ, 22 июля 2022:
«Ожидаем более активного роста ипотеки за счет "оживления" рынка вторичного жилья. К концу года доля "вторички" может восстановиться до 50%, а доля госпрограмм — скорректироваться до 40%. Средний чек по кредитам может снизиться примерно на 15%»
Сергей Гордейко, главный эксперт компании «Русипотека», 22 июля 2022:
«Ставки по кредитам будут снижаться по всем продуктам. Изменения банки проведут в течение 7-10 дней. К концу августа можно ожидать возврата к докризисным ипотечным ставкам на уровне 9%»
Итоги и тренды
Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи», 23 июля 2022:
«Средний размер ипотечного кредита на новостройки с начала года вырос на 43% и сейчас составляет 5,14 млн рублей. Рост обусловлен увеличением лимитов по льготным программам, ростом цен и снижением ставок. Если тенденция сохранится, по итогам года показатель может вырасти на 40% относительно 2021 года»
➔ Telegram-сайт компании «Русипотека» @rusipoteka. Подписывайтесь, чтобы не упустить ничего важного!
#ипотека #недвижимость #мнение #квартиры #кредиты
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #174.
