Согласно российскому законодательству, всё имущество, купленное супругами во время брака, считается их совместной собственностью. Это означает, что для распоряжения таким имуществом, в том числе для его продажи, необходимо согласие обоих супругов. Если речь идёт о движимых вещах (например, автомобиле), согласие второго супруга предполагается по умолчанию, если не доказано обратное. Однако с недвижимостью ситуация строже.
Нотариальное согласие для сделок с недвижимостью
Для заключения любой сделки по отчуждению недвижимого имущества, приобретённого в браке, один из супругов обязан получить от второго письменное нотариально заверенное согласие. Это обязательное требование, которое защищает имущественные права обоих сторон брачного союза.
Когда согласие супруга не требуется?
Закон предусматривает ряд исключений, когда имущество считается личной собственностью одного из супругов, и для его продажи согласие второго не нужно. К таким случаям относятся:
- Имущество было приобретено до регистрации брака.
- Недвижимость или иное имущество было подарено лично одному из супругов.
- Собственность перешла к супругу по наследству.
- Имущество было приватизировано, и второй супруг официально отказался от своей доли в праве собственности.
- Право собственности одного из супругов прямо закреплено в условиях брачного договора.
Риски для покупателя при отсутствии согласия
Сделки, совершённые без необходимого согласия второго супруга, несут серьёзные правовые риски в первую очередь для покупателя. Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ, супруг, чьи права были нарушены, имеет право оспорить такую сделку в суде в течение одного года с того момента, как он узнал или должен был узнать о её совершении.
Реальные примеры из юридической практики
В практике юристов подобные ситуации встречаются регулярно. Вот два характерных примера из дел текущего года:
Пример 1: Скрытая ипотека. Супруга, на которую была оформлена квартира, купленная в браке, взяла ипотечный кредит под её залог без ведома мужа. Когда возникла просрочка по платежам, и банк начал процедуру обращения взыскания на жильё, супруг узнал о залоге. Было подано исковое заявление о признании договора залога недействительным из-за отсутствия нотариального согласия. Суд удовлетворил иск: кредит пришлось возвращать, но квартиру из-под взыскания вывели, сохранив её за семьёй.
Обратите внимание: Квартиры в столице: что влияет на их стоимость и как выбрать жилье..
Пример 2: Квартира после развода. Покупатель рассматривал вариант приобретения квартиры у женщины, которая была в разводе более трёх лет. Имущественный раздел с бывшим супругом произведён не был, и он отказывался давать согласие на продажу. Несмотря на заверения продавца об отсутствии споров, юрист рекомендовал клиенту отказаться от сделки. Причина: высокий риск того, что в будущем бывший муж сможет оспорить сделку и заявить свои права на долю в этой квартире.
Вывод: важность юридической проверки
Чтобы обезопасить себя от финансовых потерь и длительных судебных разбирательств, крайне важно проводить тщательную юридическую проверку (due diligence) объекта недвижимости перед покупкой. Наиболее надёжный способ — доверить эту работу профессиональному юристу или риелтору, который специализируется на сопровождении сделок. Это поможет выявить «подводные камни», такие как потенциальные претензии супругов, обременения или иные правовые риски.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Согласие супруга на продажу квартиры: зачем нужно и какие последствия его отсутствия?.
