Вчера в эфире я высказал свою позицию о снижении цен на #недвижимость, что вызвало ряд комментариев с утверждением, что недвижимость всегда растёт в цене, и раз ставки снижаются, то и цены снова пойдут вверх.
Почему старые правила больше не работают
Друзья, важно понимать: то, что было верно вчера, сегодня уже не актуально. Ключевой фактор, на котором держался весь предыдущий рост, — это экстремально низкая ставка по ипотеке. Мощный разгон рынка начался около двух лет назад, после запуска государственных программ «Господдержка 2020» и, в особенности, «Семейная ипотека». Ставки на уровне 5-6% спровоцировали взрывной спрос и стремительный рост цен. Рынок был полон историй успеха: купил за 3 миллиона, продал за 4. Я и сам на этом зарабатывал. Ипотека тогда была отличным инструментом. Были случаи, когда квартиру на этапе строительства можно было приобрести практически только за счёт материнского капитала, внести несколько платежей и получить солидную прибыль от перепродажи. Вложения — минимальные, а доходность в процентах годовых — фантастическая.
Пример из недавнего прошлого
Рассмотрим конкретный пример. Квартира стоимостью 2 600 000 рублей. Первоначальный взнос — 600 000 рублей. Покупка в августе 2020 года по акции застройщика с ипотекой под 0,1% годовых. Продажа в августе 2021 года за 3 650 000 рублей. Чистая прибыль составила 1 000 000 рублей за год при вложениях в 600 000 рублей.
Отличный результат, не правда ли? Подобных историй были тысячи, и на рынок массово пришли непрофессиональные инвесторы, в том числе и домохозяйки. Как мы знаем из экономической теории, это верный признак перегрева рынка. Пик этой лихорадки пришёлся на февраль-март 2021 года.
Поворотный момент: как ЦБ остановил перегрев
Чтобы остановить этот «пожар», рынку недвижимости потребовалась своя «специальная операция». Её провёл Центральный Банк РФ, резко повысив ключевую ставку. Ставки по ипотечным кредитам в банках моментально взлетели до 20% и выше. Результат не заставил себя ждать — уже в апреле рынок рухнул. Объём сделок сократился в три раза, а на сегменте вторичного жилья падение было десятикратным. Это наглядно демонстрирует, насколько рынок недвижимости зависит от стоимости кредитных денег.
Обратите внимание: Выбираем надежное агентство недвижимости.
Ситуация в мае немного улучшилась по сравнению с апрелем, но до уровней мая 2021 года ей всё ещё очень далеко.
Текущая ситуация: навес предложения и дорогая ипотека
Итог таков: на рынке сейчас огромное количество «инвесторов», купивших квартиры на стадии строительства по низким ставкам. По мере сдачи домов эти объекты массово выходят на рынок вторичного жилья. Однако ипотека на «вторичку» остаётся для большинства покупателей неподъёмно дорогой. Мы наблюдаем растущий навес предложения при многократно упавшем спросе. Многие из тех, кто купил для перепродажи, готовы довольствоваться прибылью не в 100%, а в 50-70%, выставляя свои лоты дешевле, чем у застройщика в том же жилом комплексе.
Это, в свою очередь, снижает продажи у самих застройщиков, вынуждая их идти на уловки со скидками. Сейчас они активно маскируют снижение цен под акции с «дешёвой» ипотекой под 0,1%. Как показывают расчёты (например, по застройщику ПИК), такая акция фактически эквивалентна скидке в 10-15% от стоимости квартиры. Хитро, но это и есть реальное снижение цены.
Прогноз: когда ждать восстановления спроса?
Возвращаясь к рынку вторичной #недвижимости: текущие ставки находятся на уровне около 11% годовых (после недавнего снижения с 14+%). Мой прогноз: через месяц они могут опуститься до 9%. Это уже лучше, но не достаточно. Основной платёжеспособный спрос населения сконцентрирован на уровне ипотечных ставок в 6-7% годовых. По самому оптимистичному сценарию, достичь этого уровня мы сможем не раньше конца года, ориентировочно в октябре.
Вывод: Предложение на вторичном рынке продолжает увеличиваться с каждым днём. Спрос остаётся слабым по сравнению с прошлым годом. Существенное оживление спроса стоит ожидать не ранее октября. Снижение цен продолжается темпами примерно 3-5% в месяц от мартовского пика. Таким образом, к октябрю мы можем прийти к совокупному падению цен на уровне около 20% от значений марта. #недвижимость #квартира
Ошибка постепенного снижения
P.S. Регулярное, но незначительное снижение ключевой ставки ЦБ РФ, на мой взгляд, является ошибкой. Снижать нужно было резко и значительно. Сейчас же люди видят, что ставки падают каждые две-три недели, и задаются вопросом: «А не подождать ли ещё?». Эта выжидательная позиция также подавляет текущий спрос. #квартира
Согласны с таким анализом?
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: О ситуации на рынке недвижимости.
