На первый взгляд, рынок жилья должен был уже давно пойти на спад. Казалось бы, завершение основной программы льготной ипотеки, ужесточение кредитной политики ЦБ, сокращение численности населения и активная программа реновации в Москве — все эти факторы должны были оказать серьёзное давление на цены. Однако реальность оказалась иной.
Объёмы сделок остаются стабильно высокими, а стоимость квадратного метра продолжает увеличиваться, пусть и не такими быстрыми темпами, как раньше. Эта ситуация наглядно отражена на графиках от bnmap.pro.
Количество сделок по-прежнему остаётся высоким
Стоимость квадратного метра всё растёт
Хотя признаки стагнации на рынке уже намечаются, резкого разворота тренда в сторону снижения цен пока не наблюдается. Более интересен анализ спроса. Если посмотреть на количество лотов в сделках по годам, картина становится ещё более показательной.
В 2019 году, до пандемии, было заключено около 46.6 тысяч сделок. Это был естественный, неподогретый кризисом и льготами спрос. Даже несмотря на пропущенные апрель и май 2020 года из-за локдауна, в том году был зафиксирован рост числа сделок на 15%. А показатели 2021 года и вовсе их превзошли, хотя год ещё не был завершён. Этот рост происходит на фоне увеличения предложения (реновация, наследство) и снижения спроса (демография), что заставляет глубже взглянуть на природу спроса на жильё, определив ключевые свойства этого товара.
Уникальные свойства недвижимости как товара
Фундаментальность и долговечность
Недвижимость — актив, срок службы которого исчисляется десятилетиями. В отличие от продуктов питания, которые потребляются, или одежды, которая изнашивается, квартира остаётся с вами надолго. Да, существуют риски (пожары, потопы, проблемы с соседями), но в среднем жильё — это товар длительного пользования с высокой степенью сохранности.
Высокая стоимость и неделимость
Квартира — это, как правило, самый дорогой актив в жизни человека. Его высокая стоимость и монолитность (невозможность продать «половину» квартиры без серьёзных юридических сложностей) делают каждую сделку уникальной и ответственной. Привлечение ипотеки накладывает обременение, а сам процесс купли-продажи превращается в «сделку жизни» с участием банков, юристов и тщательными проверками всех сторон.
Социальная значимость и цепочной характер сделок
Жильё — базовая потребность человека. Государство регулирует этот рынок через прописку, материнский капитал, приватизацию, что добавляет бюрократии. Кроме того, большинство сделок носят цепочной характер: продавец часто одновременно является покупателем, так как ему нужно купить новое жильё взамен проданного. Это создаёт длинные и зависимые цепочки, замедляющие оборот на рынке.
Обратите внимание: Инвестиции в России и их реальная доходность (Часть 1) Жилая недвижимость.
Спрос конечен, а процесс продажи сложен
Все перечисленные свойства приводят к тому, что потребность в жилье человек удовлетворяет раз в много лет. Сам процесс сопряжён со стрессом, большими затратами (риелторы, банки, страховки) и бюрократией. Люди, купившие квартиру, не стремятся быстро её продать, даже если цена на бумаге выросла. Для них это означало бы снова погрузиться в этот сложный процесс, а главное — не получить выгоды, ведь новое жильё тоже подорожало.
Пандемийный бум, подогретый льготной ипотекой, привёл к тому, что огромное количество людей досрочно решили свой жилищный вопрос. Они вышли с рынка на годы вперёд, погрузившись в ремонты и обустройство. Чем дольше длится текущая стагнация или вялый рост, тем больше истинный спрос «для себя» исчерпывается. И тем глубже может быть последующая коррекция, которая откроет возможности для терпеливых покупателей.
Инвесторы на рынке: между двух огней
Определить долю инвесторов сложно, но они, безусловно, присутствуют на рынке. Многие, поддавшись общей эйфории и низким ставкам, приобрели жильё «впрок». Теперь их ждёт испытание операционными расходами: налоги, коммуналка, проценты по кредиту.
Успех инвестиции зависит от своевременной продажи. Нужно успеть выйти до того, как иссякнет спрос «для себя», до демпинга застройщиков и выхода на рынок большого объёма квартир от реновации и по наследству. Инвестор с ипотекой оказывается в ловушке: продажа раньше 3 лет влечёт налог на доход, а продажа позже съедает прибыль растущими процентами. Мешает часто обычная жадность и вера в бесконечный рост.
Итоги и прогноз
Тем, кто, как и автор, ожидает более доступных цен на недвижимость, стоит запастись терпением. Чем дольше длится текущая фаза рынка, тем значительнее могут быть будущие корректировки, открывающие возможности для покупки.
Тем же, кто уже инвестировал в жильё, возможно, стоит серьёзно задуматься о фиксации прибыли в текущих условиях, чтобы позже не столкнуться с необходимостью фиксировать убытки в условиях меняющегося рынка.
#недвижимость
#цены на недвижимость
#прогноз цен на недвижимость
#ипотека
#инвестиции
#инвестиции в недвижимость
#когда упадут цены на недвижимость
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Цены на недвижимость не падают, и это замечательно !.
