Ключевые аспекты проверки перед покупкой
Покупка недвижимости — ответственный шаг, требующий тщательной юридической и фактической проверки. Внимание следует уделить трём основным направлениям: личности и полномочиям продавца, юридической чистоте самого объекта, а также основаниям, по которым продавец им владеет.
Особенно важно выяснить полную историю регистрации (прописки) в жилом помещении. Нужно собрать данные обо всех лицах, зарегистрированных на момент сделки, а также о тех, кто был снят с учёта ранее, и понять, на каком основании это произошло. Это поможет избежать риска сохранения права пользования за бывшими жильцами.
Финансовая составляющая также критична. Необходимо проверить, нет ли у продавца задолженностей по коммунальным услугам, оплате за содержание общего имущества дома и взносам на капитальный ремонт. Эти долги могут перейти к новому собственнику.
Пошаговая инструкция по проверке
- Проверка правоустанавливающих документов. Первым делом запросите у продавца документ, на основании которого у него возникло право собственности. Это основа всей цепочки прав. Таким документом может быть: договор купли-продажи, дарения, ренты или мены; соглашение о разделе имущества; решение суда; договор приватизации, долевого участия или инвестиционный договор; свидетельство о праве на наследство (по завещанию или по закону).
- Анализ выписок из ЕГРН. Тщательно изучите две ключевые выписки: о правах и об основных характеристиках объекта. Они содержат исчерпывающую официальную информацию: кадастровый номер, адрес, площадь, год постройки, поэтажный план, а также все зарегистрированные ограничения, обременения (например, ипотека, арест) и историю перехода прав. Выписки лучше заказать самостоятельно онлайн на сайте Росреестра непосредственно перед сделкой, чтобы убедиться в их актуальности.
- Сверка документов и проверка продавца.
- Запросите технический паспорт БТИ, чтобы сравнить планировку и характеристики с данными ЕГРН и фактическим состоянием квартиры. Любые расхождения — повод для выяснения причин.
- Проверьте паспорт продавца на действительность через онлайн-сервис ФМС.
- Если продавец действует по доверенности, уточните у удостоверившего её нотариуса, не отозвана ли она. Также проверьте ФИО представителя в открытых источниках на предмет компрометирующей информации.
- Проведите финансовую и судебную проверку продавца: на сайте ФССП (судебных приставов) найдите информацию об исполнительных производствах, на сайте арбитражных судов — о возможных процедурах банкротства, на сайтах районных судов — об участии в судебных разбирательствах.
- В случае сомнений в дееспособности продавца можно запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
- Пообщайтесь с соседями и участковым. Это может дать ценную информацию о реальных жильцах, конфликтах и поведении продавца, что косвенно говорит о его добросовестности.
- Проверка регистрационного учёта (прописки). Обязательно потребуйте расширенную выписку из домовой книги (или поквартирную карточку). Это единственный документ, который покажет полную картину регистрации и снятия с учёта всех жильцов за историю объекта. Прямой проверки обременений в виде права пользования (например, за бывшим супругом или несовершеннолетним) в ЕГРН нет, поэтому эта выписка и заверения продавца в договоре с чёткими штрафными санкциями за их нарушение — ваша главная защита.
- Проверка коммунальных долгов. Задолженности по ЖКУ — распространённая проблема. Во-первых, запросите у продавца последние квитанции об оплате всех счетов. Во-вторых, напрямую обратитесь в управляющую компанию или ТСЖ с запросом о наличии задолженностей по конкретной квартире, включая долги за содержание общедомового имущества и взносы на капремонт. Кредиторы (УК) обычно охотно предоставляют такую информацию.
Обратите внимание: Выбираем надежное агентство недвижимости.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Что нужно проверять при покупке недвижимости?.
