Приобретение недвижимости связано с различными юридическими процедурами, каждая из которых имеет свои особенности и потенциальные опасности. В статье рассматриваются основные виды договоров и иные основания, на которых возникает право собственности на объекты недвижимости, а также сопутствующие им характерные риски. Первоочередной задачей для покупателя должно стать выяснение у продавца документального основания его права и даты его возникновения. Эти сведения являются фундаментальными для оценки уровня риска предстоящей сделки и планирования дальнейших действий по юридической проверке.
Внимание! В материале описаны базовые, наиболее очевидные риски оспаривания прав собственности. В каждой конкретной ситуации могут существовать скрытые, неочевидные угрозы. При наличии подозрений на возможность отмены сделки, умышленные противоправные действия контрагента или иные сложные обстоятельства, рекомендуется провести профессиональный юридический аудит сделки с привлечением специалиста.Практика показывает, что сделки с недвижимостью в той или иной степени всегда сопряжены с рисками. Их необходимо учитывать и по возможности минимизировать, однако их наличие далеко не всегда является однозначным поводом для отказа от покупки выбранного объекта.
Договор долевого участия (ДДУ)
Это соглашение позволяет приобрести квартиру на этапе строительства дома непосредственно у застройщика.
Основные риски:
- Нарушение застройщиком сроков передачи объекта.
- Финансовая несостоятельность застройщика, приостановка или прекращение строительства.
- Расхождение проектной и фактической площади квартиры.
- Неправомерные действия компании-застройщика.
Договор уступки прав (ДУ, цессия)
Это переуступка прав требований по ДДУ. Первоначальный дольщик, купивший квартиру на ранней стадии, может передать свои права другому лицу. Также распространена практика, когда застройщик рассчитывается квартирами с подрядчиками или поставщиками материалов, которые затем продают эти «подрядные» квартиры через договор уступки.
Право собственности в этом случае возникает после сдачи дома, но новый участник (цессионарий) становится стороной договора с застройщиком и принимает квартиру по акту приёма-передачи. Продавец обязан уведомить застройщика о смене лица в обязательстве.
Договор купли-продажи недвижимости (ДКП)
Наиболее распространённый вид сделки на рынке. Применяется как для покупки квартир в сданных новостройках (которые после ввода в эксплуатацию переходят в статус вторичного жилья), так и на вторичном рынке.
Основные риски:
- Признание договора недействительным вследствие существенного нарушения его условий одной из сторон.
Договор дарения
Чаще всего заключается между близкими родственниками, так как в ином случае одаряемый обязан уплатить налог на доход. Покупка недвижимости, оформленной как дарение между неродственниками, считается одной из самых рискованных схем.
Риски отмены дарственной:
- Смерть дарителя в процессе оформления, что даёт наследникам право оспорить сделку.
- Покушение на жизнь или здоровье дарителя либо членов его семьи со стороны одаряемого.
- Гибель дарителя в результате умышленных действий одаряемого.
- Беспорядочное обращение с подаренным имуществом, ведущее к его порче или утрате.
Риски отмены дарственной с обещанием передачи дара в будущем:
Договор может предусматривать передачу имущества при наступлении определённых условий (совершеннолетие, вступление в брак и т.д.). Отсутствие конкретной даты и изменение жизненных обстоятельств дарителя создают высокие риски отмены. Основаниями могут стать:
- Существенное ухудшение имущественного положения дарителя.
- Изменение семейного положения (развод, рождение детей).
- Утрата трудоспособности, получение инвалидности.
- Смерть дарителя до момента передачи имущества.
- Гибель или существенное повреждение предмета дарения.
Предвидеть все эти обстоятельства невозможно, поэтому их наступление является законным основанием для отмены обещания дарения.
Как минимизировать риски по договору дарения:
- Оформлять безвозмездную сделку как реальный договор дарения с немедленной передачей прав, без отлагательных условий.
- Заверять договор у нотариуса для повышения его юридической чистоты и защиты от оспаривания.
- Обеспечить оперативную государственную регистрацию перехода права.
- Использовать и содержать подаренное имущество надлежащим образом.
Договор безвозмездной передачи (приватизация)
Договор заключается с муниципальным органом власти при передаче жилья из государственной или муниципальной собственности в частную.
Основные риски:
- В настоящее время сделки приватизации считаются достаточно безопасными, значительных рисков не несут и встречаются реже в связи с исчерпанием фонда приватизируемого жилья.
Наследование
Право собственности возникает на основании свидетельства о праве на наследство, выдаваемого нотариусом по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. Наследник должен обратиться с заявлением в установленный срок.
Основные риски:
- Появление других наследников, имеющих право на обязательную долю или заявивших о своих правах в судебном порядке.
Судебное решение
Право собственности может быть установлено решением суда, вступившим в законную силу. На его основании проводится государственная регистрация права, а при необходимости — и первичный кадастровый учёт объекта.
Основные риски:
- Покупка недвижимости, полученной по суду, обычно безопасна, если истекли сроки на обжалование решения. Однако даже вступившее в силу решение может быть пересмотрено по вновь открывшимся обстоятельствам. Чем больше времени прошло с момента вынесения решения, тем ниже риски.
При рассмотрении подобных объектов рекомендуется предварительная юридическая консультация.
По любым вопросам недвижимости и строительства, обращайтесь индивидуально.
Комаров Игорь. Таганрог.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Основания возникновения права собственности.
