1) Подготовка к покупке: с чего начать
Приобретение собственного жилья — это важный и ответственный шаг, который требует тщательной подготовки. Процесс можно разделить на несколько ключевых этапов, которые помогут вам избежать ошибок и сделать правильный выбор.
Основные шаги подготовки:
1. Определите свои потребности и финансовые возможности. Решите, какая квартира вам нужна: студия, однокомнатная, двухкомнатная или больше. Подумайте о районе, состоянии жилья и, конечно, о бюджете.
2. Проведите тщательную проверку объекта. Если это вторичное жилье, убедитесь в его юридической чистоте. Для новостройки — изучите репутацию и надежность застройщика.
3. Подготовьте все необходимые документы для сделки.
Проверка юридической чистоты — это фундаментальный этап. Необходимо убедиться, что продавец является законным собственником, квартира не находится под арестом, не является предметом судебных споров и на нее не наложены другие обременения. Это защитит вас от возможных проблем в будущем.
Как показывает опыт, многие покупатели, особенно при приобретении новостройки, полагаются на репутацию застройщика. Одна из покупательниц поделилась: "Я выбирала квартиру в Санкт-Петербурге, ориентируясь на девелоперов с многолетней историей и безупречной репутацией. Это внушило мне доверие, хотя детально документы я на начальном этапе не изучала". Однако такой подход не отменяет необходимости последующей юридической проверки.
Сбор документов и проверку квартиры можно вести параллельно. Как только вы убедитесь в чистоте сделки, это позволит оперативно перейти к оформлению договора купли-продажи.
2) Факторы, формирующие стоимость жилья
Цена на квартиру формируется под влиянием множества факторов, которые можно разделить на внешние (макроэкономические) и внутренние (характеристики самого объекта).
Внешние факторы, влияющие на рынок в целом:
1. Экономическая и социальная ситуация в регионе. Стабильные и развивающиеся регионы, такие как Москва, традиционно отличаются высокими ценами на недвижимость.
2. Сезонные колебания. На вторичном рынке часто наблюдается спад активности и цен в начале года и летом, и рост — весной и осенью.
3. Динамика на рынке новостроек. Здесь цена обычно растет по мере готовности дома: чем ближе к сдаче, тем дороже квартира.
4. Уровень инфляции в стране.
5. Государственные программы и ситуация на рынке ипотечного кредитования. Например, введение льготной ипотеки может вызвать ажиотажный спрос и, как следствие, рост цен.
Внутренние факторы, связанные непосредственно с квартирой и домом:
1. Общая и жилая площадь.
2. Класс жилого комплекса. Наличие современной инфраструктуры, качественные материалы, охрана и благоустройство территории напрямую влияют на стоимость.
3. Расположение квартиры в доме. Квартиры на первых этажах часто дешевле. В новостройках цена растет с этажом, а в старых домах без лифта последние этажи могут стоить меньше.
4.
Интересный факт: В Сочи продают квартиру площадью 2 000 кв м. Выяснили, что в ней особенного.
5. Район расположения. Близость к центру, развитая инфраструктура, транспортная доступность и экологическая обстановка — ключевые параметры.6. Техническое состояние квартиры и самого здания.
7. Для новостроек — стадия строительства и тип отделки (если она предусмотрена).
3) Помощь профессионалов: когда нужен риелтор
При покупке квартиры на вторичном рынке услуги грамотного риелтора могут быть крайне полезны. Опытный специалист знает все тонкости проверки документов, последовательность действий и сроки каждого этапа сделки, что помогает избежать многих рисков.
Услуги риелтора всегда платные. Стоимость может быть фиксированной или составлять процент от цены квартиры. Например, в Санкт-Петербурге сопровождение сделки обходится в среднем в 50 000 рублей, а подбор квартиры — примерно в такую же сумму. В процентном соотношении комиссия часто составляет 2–5% от стоимости жилья.
В регионах цены ниже. В Омске, к примеру, сопровождение сделки (проверка и переговоры) может стоить 10 000–15 000 рублей, а поиск квартиры оплачивается отдельно.
При покупке новостройки ситуация иная. Подбор объекта агентом часто для покупателя бесплатен, так как свое вознаграждение специалист получает от застройщика после успешного заключения договора.
4) Основные риски и как их избежать
Покупка вторичного жилья сопряжена с рисками, главный из которых — "темное" прошлое квартиры. Все может выглядеть идеально, но позже могут обнаружиться поддельные документы или неучтенные собственники.
Покупка по доверенности. Само наличие доверенности должно насторожить. Всегда выясняйте, почему собственник не участвует в сделке лично. Идеальный вариант — его личное присутствие. Если это невозможно, необходимо:
- Сверить паспортные данные продавца с данными в доверенности.
- Внимательно изучить полномочия представителя.
- Проверить подлинность доверенности через реестр Федеральной нотариальной палаты. Отсутствие документа в реестре означает, что он недействителен или подделан.
Продажа без согласия всех собственников. Если у квартиры несколько владельцев, для сделки требуется согласие каждого. Его отсутствие может привести к признанию сделки недействительной.
Всегда проверяйте выписку из ЕГРН, чтобы увидеть всех собственников. Если квартира в совместной собственности супругов, необходимо нотариальное согласие второго супруга. При участии несовершеннолетних собственников требуется разрешение органов опеки.
Квартира, полученная по наследству. Такой объект считается рисковым, так как могут объявиться другие наследники. Перед покупкой такой квартиры обязательна консультация с юристом.
Для подстраховки можно попросить у продавца нотариальное заявление об отсутствии иных наследников и прописать в договоре, что все риски по их возможному появлению он берет на себя.
Неприватизированное жилье. Покупать можно только приватизированную квартиру. Если продавец только собирается это сделать, сделку придется отложить до завершения процедуры.
Долги за коммунальные услуги. Обычные долги за свет, воду или отопление остаются за старым собственником. Однако задолженность по капитальному ремонту переходит к новому владельцу, так как привязана к самой квартире.
Попросите у продавца свежие квитанции об оплате и проверьте наличие долгов. Договоритесь об их погашении или учтите сумму долга при согласовании окончательной цены. Главная опасность — не сам долг, а возможный арест квартиры из-за него.
Прочие долги собственника. Они также могут привести к обременению квартиры. Проверить наличие ограничений (арестов, залогов) можно через онлайн-сервис Росреестра.
Риски при покупке новостройки. Строительство всегда связано с неопределенностью. Даже у надежного застройщика могут возникнуть форс-мажорные обстоятельства, ведущие к задержке сдачи дома или, в худшем случае, к замораживанию стройки.
Если сроки сдачи нарушаются, самым правильным решением будет обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на долевом строительстве.
Для снижения рисков при покупке вторичного жилья можно воспользоваться титульным страхованием. Этот вид страхования защищает право собственности и может компенсировать убытки, если вы по каким-то причинам потеряете квартиру уже после покупки.
Больше полезных материалов о недвижимости: Недвижимость.
Источник статьи: Как купить квартиру.
