Имея многолетний опыт работы в сфере недвижимости и регулярно изучая аналитические отчеты различных компаний, я пришел к выводу, что эти документы чаще порождают вопросы, чем дают реальное понимание ситуации на рынке.
Сомнения в объективности аналитики
Возникает закономерный вопрос: обладают ли аналитики полной и точной информацией о реальном положении дел? Даже если это так, маловероятно, что им удается адекватно отразить её в своих исследованиях. При этом потребителям такие отчеты преподносятся как истинное отражение рыночной действительности.
Ключевые параметры анализа и их ограничения
В основе большинства аналитических выкладок лежат два основных критерия: цена объектов и количество предложений, выставленных на продажу и снятых с неё за определённый период. Дополнительно данные сегментируют по локации (город, район), характеристикам жилья (комнатность, площадь, год постройки).
Типичная логика отчёта выглядит так: если в начале квартала в районе было выставлено 1000 однокомнатных квартир по средней цене, а к концу периода часть из них продалась, а новые предложения появились уже по более высокой стоимости (например, на 3%), делается вывод о росте спроса и цен.
Однако возникает главный вопрос: насколько достоверны исходные данные для таких выводов? И почему итоговая картина с высокой долей вероятности может не соответствовать реальности?
Источники данных и их недостатки
Аналитики, как правило, собирают информацию из открытых источников — крупных площадок вроде Авито или ЦИАН. Фокус делается на цене и количестве лотов. Рассмотрим оба этих параметра критически.
1. Цена объекта: разрыв между объявлением и сделкой
Цена, указанная в объявлении, и окончательная стоимость по договору купли-продажи могут отличаться на до 20%. Этому есть несколько причин:
а) Торг и скидки. В процессе сделки продавец часто предоставляет покупателю скидку. Её размер может быть существенным, а может и отсутствовать — но последнее скорее исключение.
б) Завышение цены для банка. Нередко в договоре указывается сумма выше заявленной изначально. Это связано с ипотечными схемами, особенно при покупке без первоначального взноса. Чтобы показать банку наличие «первоначального взноса», стороны оформляют расписку о получении продавцом определённой суммы от покупателя. Для кредитной организации этого часто достаточно, хотя схема сопряжена с рисками.
Интересное: Выбираем надежное агентство недвижимости.
Таким образом, ориентироваться на цены из объявлений некорректно — они могут колебаться в любую сторону. Получить же точные данные о реальных стоимостях сделок практически невозможно.
2. Количество предложений: проблема «фейков»
Второй ключевой показатель — количество лотов — также далёк от идеала. Значительная часть объявлений (по некоторым оценкам, до 20%) представляет собой так называемые «фонари» — несуществующие или неактуальные предложения, размещённые для привлечения клиентов или создания видимости активности. Следовательно, и этот параметр в отчётах искажает реальную картину.
Выводы и вопросы к читателям
Исходя из вышесказанного, можно заключить, что многие аналитические отчёты строятся на непроверенных или вовсе нерелевантных данных. Это моё субъективное мнение, основанное на многолетних наблюдениях и личном анализе рынка, и с ним можно не соглашаться. Однако оно ставит под сомнение ценность таких исследований и заставляет задуматься: стоит ли воспринимать их всерьёз?
А что думаете вы, уважаемые читатели? Доверяете ли вы данным рыночной аналитики?
Буду рад вашим оценкам («нравится» / «не нравится») и комментариям.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
На основании каких данных составляются аналитические отчеты по недвижимости..
