Владельцы апартаментов регулярно сталкиваются с существенными счетами за коммунальные услуги, которые часто вызывают недоумение и вопросы. Многие собственники считают необоснованно высокими платежи в размере 7-10 тысяч рублей даже за компактную студию. Эта проблема особенно актуальна для тех, кто планирует использовать апартаменты для личного проживания или долгосрочной аренды, в отличие от краткосрочного посуточного найма, где коммунальные расходы легко компенсируются за счёт доходов от арендаторов.
Почему тарифы на ЖКУ для апартаментов такие высокие?
Существует несколько ключевых факторов, формирующих повышенную стоимость обслуживания. Прежде всего, апартаменты юридически относятся к нежилым помещениям, что освобождает поставщиков услуг от государственного регулирования тарифов. В жилом фонде тарифы строго контролируются и сдерживаются, тогда как для коммерческой недвижимости применяются рыночные, более высокие расценки. Кроме того, в ежемесячный платёж включается оплата дополнительных сервисов, характерных для апартаментных комплексов: содержание ресепшена, услуги консьержей, клининг общих зон, охрана и техническое обслуживание инфраструктуры.
Некоторые покупатели надеются, что в будущем апартаменты могут быть переведены в жилой фонд, что автоматически снизит тарифы. Однако эксперты считают такие ожидания малоперспективными. Приобретая апартаменты по цене ниже, чем у классического жилья, покупатель должен заранее смириться с тем, что повышенные коммунальные платежи — это своеобразная «плата» за изначально более низкую стоимость квадратного метра.
Теоретически, собственники могут инициировать смену управляющей компании в надежде на снижение тарифов. Однако на практике это крайне сложная задача. В крупных комплексах число владельцев может превышать 500 человек, и организовать их для коллективного решения — трудоёмкий процесс с неочевидным результатом. Нет гарантии, что новая УК предложит более выгодные условия или сможет существенно сократить расходы.
Платёжный документ за услуги в комплексе VALO. В данном случае потребление ресурсов по счетчикам было нулевым, так как номер не эксплуатировался, но фиксированные платежи всё равно начислены.
Пример квитанции за обслуживание в комплексе LIKE.
Скрытые и будущие расходы владельцев апартаментов
Помимо ежемесячных коммунальных платежей, бюджет собственника должен учитывать и другие обязательные траты. К ним относятся налог на недвижимость (как на коммерческий объект) и, при необходимости, расходы на ведение деятельности индивидуального предпринимателя, если апартаменты сдаются в аренду. Это тема для отдельного детального разговора.
Важно также задуматься о долгосрочной перспективе. В новостройках первые годы затраты могут казаться предсказуемыми, но ситуация может измениться через 5-10 лет. Все текущие и капитальные ремонты общего имущества — фасада, крыши, холлов, лифтового оборудования, инженерных систем — полностью ложатся на плечи собственников. Государственные программы поддержки, например, выделение миллиардов рублей на замену лифтов, как это происходит в Санкт-Петербурге, касаются исключительно жилого фонда и на апартаменты не распространяются. Таким образом, владельцам следует быть готовыми к дополнительным коллективным сборам на крупные ремонтные работы в будущем.
