Высокая доходность апартаментов: обещать – не значит жениться
В поисках поля чудес

Продавцы современных апартаментов обещают, что собственник апарта, отдав его в руки управляющей компании, будет получать доход выше, чем если бы купил квартиру. Проверить это довольно сложно. Квартиры в основном сдаются в долгосрочную аренду, а апартаменты, как гостиничные номера, – в краткосрочную, которая позволяет зарабатывать в два-три раза больше, чем при долгосрочной аренде. Сравнивать некорректно. Так правда ли, что на апартаментах можно много заработать или все это только обещания, аппетитная приманка, чтобы выманить ваши денежки?

Высокая доходность апартаментов: обещать – не значит жениться
Сравнение доходности по разным типов вложений по данным Knight Frank

Золотые горы
Чтобы завлечь клиентов и мотивировать их покупать апартаменты продавцы идут на стандартные уловки, обещая много без каких-либо гарантий. В сети отелей Vertical обещают доход в 15%, в «Начало» – максимум 12,5%. Сейчас девелоперы стали осторожнее и большинство использует такую же технологию, как и банки, обещая «от» или «до». В «WINGS апартаменты на Крыленко» – до 14%, инвест-отель IN2IT – до 16%, в VALO – от 7%, в лофт-квартале Docklands – от 10% годовых, START – до 14%. ARTSTUDIO MOSKOVSKY – 10%. STATUS – выше 10%. Какой разброс обещаний!

Но все это просто цифры. Они не учитывают обычно ни налоги, которые нужно заплатить собственнику апартаментов, ни иные расходы, которые могут потребоваться в процессе владения недвижимостью. Управляющая компания не несет ответственность за обеспечение доходности. В крайнем случае ее можно и поменять. Два года назад случился конфликт между Docklands development и управляющей компанией: девелопер обвинял УК в задержке выплаты дохода инвесторам (конфликт решался в суде), а также в том, что при растущей заполняемости отеля величина дохода не менялась.

Занятно выглядят и цифры-прогнозы роста доходов из года в год, которыми манят инвесторов. По логике все верно – узнаваемость отеля растет с каждым годом, увеличивается клиентская база, но что будет даже в следующем году, не знает никто. Нет, кое-кто знает. Смотрим: отель YARD Residence в 2020 году доходность 12%, в 2021 году – 13%, 2022 – 14%, в 2023 году – 15%. По этому алгоритму (в год +1%) можно и до 100-проценой доходности дойти.

На финансовом рынке Центробанк жестоко контролирует обещания высоких доходов. На рынке апартаментов такого «цензора» нет.

Гарантия только снится
Еще хуже обстоят дела с гарантированной доходностью. Коронавирус показал, что гарантировать не может никто. Разве что бог, но он не обещает никаких доходов собственникам апартаментов, не обещает наполнить «номера» туристами, поток которых в этом году снизился в несколько раз. Гарантированные программы предлагают многие апарт-отели. Например, в апарт-отеле «YES на Марата» владелец Standard должен зарабатывать 34 тыс. руб. в месяц; владелец Studio - 27 тыс. руб. в месяц. В VALO минимальный гарантированный доход по программе GARANT для владельца самого компактного «номера» Mercureв первый год – 30 тыс. в месяц, во второй год 38 тыс. рублей в месяц. В этом году собственники апартаментов в VALO рассказывали, что управляющая компания выплатила лишь 70% от обещанного гарантированного дохода. Из-за коронавируса, ясное дело. Но факт остается фактом: гарантированный доход не дает стопроцентной гарантии его получения.

«Проблема реальной доходности (которую пандемия усугубила, а не создала – тут надо почувствовать разницу) тоже растет. На мой взгляд, мы скоро столкнемся с последствиями неоправданных обещаний и завышенных ожиданий. На рынке апартаментов останутся только те девелоперы, которые подкрепляют реальные доходности существующими проектами. Можно ожидать некоторое падение доверия со стороны покупателей, и дело не в пандемии, хотя на нее всё спишут. Дело в том, что при всей привлекательности сегмента апартаментов – эффективно работать в нем вдолгую смогут немногие», – уверена вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.

Как быть и кто виноват?
Безусловно, доходность зависит от профессионализма управляющей компании, ее компетентности и ответственности. Но большинство компаний на рынке – это новички, созданные под проекты апартаментов. По крайней мере об их надежности и компетентности могут сказать только показатели по уже работающим апарт-отелям в течение нескольких лет. А рынок только формируется, так что положительного бэкграунда нет практически ни у кого. Но задача обещаний высокого дохода – она в другом, продать апартаменты. С чем успешно нарисованные программы доходности и справляются.