Новые правила регистрации детей в арендованной квартире: риски для собственников и арендаторов
Изменения в законодательстве о регистрации по месту жительства, вступившие в силу летом, существенно повлияли на рынок аренды жилья. Ключевая новация — возможность регистрации несовершеннолетних детей по месту проживания их родителей без получения согласия собственника жилого помещения. Это создало новые правовые реалии, которые важно понимать как владельцам недвижимости, так и квартиросъемщикам.
Суть законодательных изменений
Новая редакция Правил регистрации граждан РФ принесла два важных нововведения. Во-первых, появилась возможность оформить регистрацию онлайн через портал «Госуслуги». Во-вторых, и это самое существенное, была закреплена норма о безусловной регистрации несовершеннолетних детей по адресу, где зарегистрированы их родители или законные представители. Согласие собственника жилья для этого более не требуется.
Эта правовая норма изменила поведение многих арендодателей. Часть из них стала активнее заключать официальные договоры найма, стараясь прописать в них дополнительные защитные условия, например, о добровольном снятии с регистрационного учета при расторжении договора. Другие собственники начали требовать увеличенный обеспечительный платеж (депозит), который может не возвращаться в случае конфликтного выселения. Однако эти меры не устранили коренных рисков, а лишь сформировали новую судебную практику.
Реальная история: чужие дети в своей квартире
Яркой иллюстрацией новых рисков стала история москвича Николая. Получив в наследство квартиру, он сдал ее молодой паре из Ярославской области, заключив подробный договор аренды. Однако на третий месяц платежи прекратились, а телефон арендаторов не отвечал. Приехав в квартиру, Николай обнаружил там пожилую женщину и двух школьников, которые представились бабушкой и внуками первоначальных квартирантов. Выяснилось, что родители детей оформили на этот адрес временную регистрацию для всей семьи.
Обращение в полицию не дало результата: правоохранительные органы сослались на законность регистрации и гражданско-правовой характер спора об оплате, предложив решать вопрос в суде. В паспортном столе Николаю подтвердили, что регистрация детей произведена на законных основаниях и отменить ее можно только через суд. Судебное разбирательство затянулось, арендные платежи Николай не получает, а чужие дети остаются зарегистрированными в его квартире.
Правовые комментарии и риски для арендодателей
Юристы отмечают, что подобные ситуации перестали быть редкостью. По действующему законодательству, арендатор имеет право расторгнуть договор, уведомив собственника в установленный срок. Владелец же не может выселить жильцов «просто так». Для досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя необходимы веские основания, такие как неуплата более шести месяцев, порча имущества или использование жилья не по назначению.
Особую сложность внесло Постановление Конституционного суда № 23-П. Согласно ему, собственник может в одностороннем порядке расторгнуть только краткосрочный договор (менее года). Если срок аренды превышает 12 месяцев, потребуется полноценное судебное разбирательство с доказательством нарушений со стороны квартиранта.
Эксперты указывают на ошибки, которые совершил Николай и которых стоит избегать арендодателям:
- В договоре необходимо максимально четко прописывать круг лиц, которые будут проживать в квартире. Хотя запретить проживание детей с родителями нельзя, такая фиксация создает правовую определенность.
- Крайне важно детально регламентировать процедуру и сроки досрочного расторжения договора. Без этого даже после уведомления о расторжении арендатор может законно проживать в квартире еще несколько месяцев, как это было в одном из дел в Пензенской области.
Отказ от заключения договора — не выход. За сдачу жилья без договора и уклонение от уплаты налогов собственнику грозят серьезные финансовые санкции от ФНС: доначисление налогов за три года, штрафы за непредставление декларации и за саму неуплату (от 20% до 40% от суммы недоимки). Кроме того, в случае порчи имущества взыскать ущерб без договора будет практически невозможно.
Риски и для квартиросъемщиков
Новые правила усложнили жизнь не только собственникам. Профессионалы рынка недвижимости единодушны: арендаторам теперь также критически важно заключать официальный договор. В нем должны быть четко указаны все условия: размер арендной платы, сумма и порядок возврата депозита, обязанности по оплате коммунальных услуг.
Если формальные условия договора не соблюдены, суд может встать на сторону собственника и вынести решение о выселении, а также о взыскании компенсации за причиненный ущерб. Конституционный суд подтвердил, что невыполнение формальных условий соглашения является веским основанием для его расторжения. Таким образом, письменный договор защищает интересы обеих сторон, делая их отношения прозрачными и предсказуемыми.
Выводы и перспективы рынка
Изначальная цель — вывод рынка аренды из «тени» через повсеместное заключение договоров — столкнулась с непредвиденным последствием в виде нормы о безусловной регистрации детей. Это создало новый тип риска для собственников, которые при сдаче квартиры не всегда могут знать, есть ли у арендаторов несовершеннолетние дети.
Вместо ожидаемой прозрачности есть риск появления новых злоупотреблений. Не исключены ситуации, когда недобросовестные арендаторы могут использовать регистрацию детей как инструмент давления на собственника, например, для выкупа этой регистрации или удержания жилья.
Ключевой совет для всех участников рынка — максимальная юридическая грамотность и подробное документальное оформление всех условий аренды. Только четкий, детализированный договор, составленный с учетом новых правовых реалий, может минимизировать риски и для владельца квартиры, и для того, кто ее снимает.
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Арендатор ликуй ! Теперь можно прописать детей в чужой квартире без согласия собственника - жить становится проще.
