Добрый день, уважаемые читатели и подписчики.
В этой статье мы подробно разберем, как обезопасить себя от ситуаций, когда арендатор перестает платить и начинает шантажировать, угрожая сообщить в налоговую, а риэлторская компания, получив комиссию, устраняется от решения проблем. Материал разделен на ключевые блоки, чтобы вы могли выбрать стратегию, подходящую именно вам: платить налоги или нет, и как правильно составить договор аренды.
К сожалению, случаи, когда после сдачи квартиры через риэлтора начинаются проблемы — испорченное имущество, конфликты с соседями, шантаж и неуплата — не редкость. Стандартный договор агентства и уплаченная комиссия не гарантируют защиты. Давайте разберемся, как взять ситуацию под контроль.
Личный опыт и финансовые расчеты: практический взгляд
Основываясь на собственном опыте, я пришла к двум фундаментальным решениям:
1. Легализация доходов. Уплата налогов лишает арендатора главного рычага давления — угрозы сообщить в контролирующие органы.
2. Индивидуальный договор. Самостоятельно составленный договор, где детально прописаны все условия в вашу пользу: порядок оплаты, подсудность, процедура урегулирования споров, наличие поручителей и т.д.
Налогообложение: как лишить арендатора козыря
Главный плюс легализации доходов — психологический. Арендатор понимает, что угрозами вас не взять. Вы становитесь неуязвимы для шантажа.
Наиболее выгодной формой для многих является статус индивидуального предпринимателя (ИП) на УСН «доходы» (6%). Почему ИП? Потому что это часто оказывается дешевле, чем платить НДФЛ как физическое лицо. Кроме того, если вы уже использовали имущественный налоговый вычет при покупке жилья (а он предоставляется раз в жизни), то ждать нового вычета не имеет смысла. Регистрация ИП в таком случае — рациональный шаг. Важный нюанс: при регистрации обязательно добавьте код ОКВЭД, связанный со сдачей имущества в аренду. Без него доходы могут переквалифицировать, и вы будете платить не 6%, а 13% НДФЛ.
Сравнение в цифрах: что выгоднее?
Рассмотрим на примере. Допустим, арендная плата составляет 40 000 рублей в месяц (коммунальные платежи сверху).
Вариант 1: Физическое лицо (НДФЛ 13%).
Годовой доход: 480 000 руб. Налог к уплате: 62 400 руб. Эти деньги безвозвратно уходят государству.
Вариант 2: ИП на УСН 6%.
Годовой доход: 480 000 руб. Расчетный налог (6%): 28 800 руб. Однако ИП обязан платить фиксированные страховые взносы (в 2021 году — 40 874 руб. + 1% с дохода свыше 300 000 руб., что в нашем случае составит 1 800 руб.). ИП имеет право уменьшить сумму налога на 100% уплаченных взносов. Таким образом, налог в 28 800 руб. полностью покрывается взносами, и платить его не нужно. Итого за год ИП заплатит только взносы — около 42 674 руб.
Итог сравнения: Экономия при оформлении ИП составляет почти 20 000 рублей в год (62 400 - 42 674). Но главное отличие — страховые взносы идут на формирование вашей будущей пенсии и медицинское обслуживание, в то время как НДФЛ — это безвозвратный платеж.
Существует точка равновесия: при арендной плате около 26 200 рублей в месяц сумма НДФЛ и страховых взносов ИП примерно равны. При меньшей сумме аренды может быть выгоднее платить НДФЛ, при большей — оформлять ИП. Также стоит рассмотреть статус самозанятого, но у него нет пенсионных отчислений.
Договор аренды: ваша главная защита
Стандартный договор от риэлтора — лишь формальность. Я рекомендую составлять свой, включая в него следующие важные пункты:
1. Паспортные данные
Вносите данные из паспорта арендатора собственноручно, максимально внимательно, включая адрес регистрации. Это исключит возможность намеренных ошибок в документах.
2. Подсудность (ключевой пункт!)
По умолчанию иск подается по месту жительства ответчика (арендатора). Чтобы не ездить в суд в другой город, в договоре необходимо указать:
— Что местом исполнения договора является адрес сдаваемой квартиры.
— Дословную фразу: «Стороны пришли к соглашению, что подсудность споров определяется местом нахождения арендованного объекта недвижимости (или местом регистрации Арендодателя)».
Это полностью законно (ст. 29, 32 ГПК РФ, позиция Верховного Суда) и создает неудобства для недобросовестного арендатора.
3. Поручители
Если квартиру снимает группа лиц, договор заключается с одним из них, а остальные вписываются в договор как солидарные поручители. В случае неуплаты можно будет взыскать долг со всех.
4. Четкие условия о просрочке и претензиях
Пропишите в договоре конкретный email для направления претензий. Установите правило: при задержке оплаты более чем на 10 дней вы направляете претензию и начинаете начислять пеню (например, 1% в день). Четкое соблюдение этих процедур дисциплинирует арендатора.
5. Детальный акт приема-передачи имущества
Приложите к договору акт с подробным описанием всего имущества (например: «пылесос Hoover новый, цена 3800 руб.», «диван синий б/у, состояние хорошее»). При выезде вы будете сверять состояние вещей с актом и удерживать ущерб из залога или взыскивать через суд.
Если вы не платите налоги: почему договор все равно нужен?
Даже если вы решили не декларировать доход, отказываться от грамотного договора — большая ошибка. В случае шантажа со стороны арендатора помните:
— Суду «пофиг» на ваши налоги. Гражданский суд будет рассматривать исключительно вопрос неуплаты по договору аренды, а не ваши отношения с налоговой.
— Налоговой инспекции нужно доказать факт получения дохода. Если в договоре указана оплата наличными, а расписок и переводов нет, доказать что-либо сложно.
— При угрозах и неуплате вы имеете полное право выселить жильца, сменить замки и даже вызвать полицию, так как это самозахват жилья. Факт обращения в полицию станет документом в вашу пользу.
Худший сценарий: мошенничество без договора
Бывали случаи, когда при отсутствии договора мошенники, используя паспортные данные арендодателя, оформляли электронно-цифровую подпись и «продавали» квартиру сами себе через Росреестр. Доказать, что это была аренда, без договора практически невозможно. Экономия на налогах и документах может обернуться потерей жилья.
Если дело дошло до суда: как взыскать долг
Получив исполнительный лист, не спешите к приставам. Сначала обратитесь с ним в налоговую (на основании письма ФНС №СА-4-9/14444@), чтобы получить информацию о счетах и картах должника. Затем предъявите лист напрямую в банк для списания средств. Это значительно быстрее. К приставам идите только если этот способ не сработал.
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Арендатор не платит и шантажирует, что сдаст в налоговую, а риэлтор ни за что не отвечает. Что делать?.
