Аренда жилья — это серьёзный шаг, требующий внимательности и юридической грамотности. Чтобы избежать неприятных сюрпризов и защитить свои права, важно тщательно подойти к каждому этапу: от проверки документов собственника до подписания и возможного расторжения договора. В этом материале, подготовленном с участием экспертов Юридической клиники Казанского инновационного университета, мы подробно разберём все ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание будущему арендатору.
1. Тщательная проверка документов собственника
Первый и самый важный этап — убедиться в законности прав арендодателя на квартиру. Это основа безопасной сделки.
1) Паспорт гражданина РФ или иной документ, удостоверяющий личность
Необходимо лично сверить фотографию в паспорте с лицом человека, который сдаёт квартиру. Убедитесь, что документ действителен (проверить это можно на сайте МВД). Если квартирой распоряжается не собственник, а доверенное лицо, обязательно запросите оригинал нотариально заверенной доверенности, где чётко прописано право на сдачу жилья в аренду.
2) Актуальная выписка из ЕГРН
Это главный документ, подтверждающий право собственности. Свидетельства о собственности, выданные до июля 2016 года, сегодня неактуальны. Требуйте свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), полученную не ранее, чем за месяц до вашей встречи. Внимательно сверьте ФИО и паспортные данные собственника в выписке и в паспорте.
Особое внимание уделите разделам выписки, где указаны:
- Все собственники: Идеально, если при заключении договора присутствуют все владельцы. Если это невозможно, необходимо письменное, а в идеале — нотариально заверенное согласие отсутствующих совладельцев на сдачу квартиры.
- Семейное положение: Если собственник состоит в браке, потребуется нотариальное согласие супруга/супруги на сдачу общего имущества в аренду.
- Отсутствие обременений: Проверьте, не наложены ли на квартиру арест, залог (ипотека) или иные ограничения. Для дополнительной проверки можно воспользоваться сайтами ФССП (судебных приставов), ФНП (нотариата) или специализированными сервисами вроде «СПАРК» или «Контур Фокус».
3) Квитанции об оплате коммунальных услуг
Перед подписанием договора убедитесь, что у собственника нет долгов за коммунальные услуги. Попросите показать последние оплаченные квитанции и зафиксируйте текущие показания счётчиков воды и электричества. Это избавит вас от претензий за чужие долги.
2. Грамотное составление договора найма
Договор — ваша главная защита. Он обязательно должен быть составлен в письменной форме и содержать следующие существенные разделы:
1) Преамбула (вводная часть)
Указываются дата, место заключения договора, а также полные паспортные данные и адреса регистрации обеих сторон (наймодателя и нанимателя).
2) Предмет договора
Здесь максимально подробно описывается сдаваемое жильё: точный адрес, площадь, кадастровый номер, этаж. Указывается, что помещение пригодно для постоянного проживания, и основание права собственности арендодателя (со ссылкой на выписку из ЕГРН).
3) Права и обязанности сторон
Этот раздел детализирует, что может и должен делать каждая из сторон. Обычно он делится на две части:
- Обязанности наймодателя (собственника): передать квартиру в пригодном для жизни состоянии, проводить капитальный ремонт, устранять аварии, не связанные с виной жильцов.
- Обязанности нанимателя (арендатора): своевременно вносить плату, использовать жилье по назначению, обеспечивать сохранность имущества, допускать собственника для осмотра в заранее согласованное время.
4) Платежи и порядок расчётов
Прописывается точный размер ежемесячной платы, сроки её внесения (например, до 10 числа каждого месяца) и способ оплаты (наличные, банковский перевод). Также здесь фиксируется сумма залога (депозита), которая обычно равна одной месячной оплате и предназначена для покрытия возможного ущерба.
5) Ответственность сторон и условия расторжения
Указываются штрафные санкции за просрочку платежей, порчу имущества, а также порядок досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон.
6) Срок действия договора
Договор может заключаться на срок до 5 лет. Если срок не указан, по умолчанию он считается заключённым на 5 лет. Договоры сроком более года подлежат государственной регистрации в Росреестре.
7) Особые условия, заключительные положения и опись имущества
В особых условиях можно прописать порядок решения споров, действия в форс-мажорных обстоятельствах. В заключительной части стороны ставят подписи. Опись имущества — это критически важное приложение к договору, где перечисляется вся мебель, техника и иное имущество, передаваемое арендатору. Подробная опись защитит обе стороны от споров о сохранности вещей при выезде.
3. Процедура расторжения договора найма
Завершение арендных отношений также должно проходить по правилам, чтобы избежать взаимных претензий.
Расторжение по соглашению сторон
Это самый простой и цивилизованный путь. Он включает три шага:
- Письменное уведомление: Арендатор должен направить собственнику заказное письмо с уведомлением или вручить лично под расписку. Срок предупреждения — обычно за 3 месяца, если иное не указано в договоре.
- Соглашение о расторжении: Стороны подписывают документ, где указывают дату прекращения договора, условия расчётов и отсутствие (или наличие) взаимных претензий.
- Акт приёма-передачи: Ключевой финальный документ. Составляется при выезде, в нём фиксируется состояние квартиры и переданного по описи имущества. После его подписания претензии, как правило, не принимаются.
Расторжение по инициативе арендатора через суд
Если собственник против расторжения, а на то есть веские причины, арендатор может обратиться в суд. Основаниями могут служить: непредоставление квартиры, её несоответствие условиям договора или санитарным нормам, систематическое нарушение собственником вашего права на спокойное проживание, сокрытие существенных недостатков жилья или необходимость капитального ремонта, который владелец не проводит.
Помните, что внимательность на этапе подготовки и подписания документов — залог спокойной и безопасной аренды. При возникновении сложных ситуаций не стесняйтесь обращаться за консультацией к юристам.
Юридическая клиника КИУ имени В. Г. Тимирясова готова оказать вам помощь:
Адрес: 420111, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Московская, дом 42, 3-ий корпус, 1 этаж.
Телефон: 8(843) 231-92-90; 231-92-85.
Факс: 8(843) 292-61-59.
Часы работы: понедельник - пятница с 9.00 до 17.00
