Что реально дают управляющие компании в Дубае: мой опыт сдачи квартиры

Когда я впервые решил сдавать квартиру в Дубае «на автопилоте», казалось: подписал договор с управляющей — и деньги сами капают. На практике управление — это не «магия за 10%», а набор конкретных действий, метрик и SLA. Расскажу, за что я реально плачу, где часто «течёт» доходность и как я теперь выбираю управляющих без романтики и боли.

1) Форматы управления: что вы вообще покупаете

Есть три рабочих режима, и у каждого свои цифры и геморрой:

  • Long-term (годовые контракты) — стабильно, минимум операционки. Комиссия управления обычно 8–12% от аренды + разовый «leasing fee» за поиск арендатора.
  • Mid-term (3–6 месяцев) — аудитория релокации/экспатов, немного выше ставка, но есть обороты и заселения. Комиссия 12–15%.
  • Short-term (посутка) — выше валовая, но комиссии площадок (Airbnb/Booking), клининг, смена белья, динамическое ценообразование. Комиссия управления 15–25% + комиссионные OTA.

Мысль: формат = стратегия кэша. Нельзя хотеть стабильность long-term и доход short-term одновременно.

2) Что реально входит в «управление» (а что — за доплату)

Из моего опыта «база» выглядит так:

  • 📸 Маркетинг объекта: фото/видео, публикации (Bayut / Property Finder / Dubizzle), показ квартир.
  • 👤 Скрининг арендатора: документы, проверка платежной дисциплины.
  • 📑 Договор аренды и Ejari (регистрация контракта) — иногда за отдельный фикс.
  • 💡 Коммуналка: помощь с DEWA/чиллерами, счётчики, переоформление.
  • 🛠 Техобслуживание: мелкий ремонт, заявки, контроль подрядчиков. Часто есть наценка на материалы/работы.
  • 💳 Инкассация и отчётность: счета, напоминания, отчёты раз в месяц/квартал.
  • 🚪 Check-in / check-out (для mid/short-term): инвентарь, осмотр, клининг.

А вот что регулярно оказывается «между строк»:

  • Leasing fee за каждого нового арендатора (даже при годовой аренде).
  • Call-out fees за выезд мастера и markup на ремонт.
  • Фото/стейджинг «премиум», клининг перед показами — отдельные позиции.
  • Срочные заявки (в выходные/ночью) — повышенные тарифы.

Мысль: Чем прозрачнее прайс и порог согласования расходов, тем целее ROI.

3) За что я действительно плачу (и это окупается)

1) Вакансия и скорость заселения.Хорошая управляющая закрывает вакансию на 2–4 недели быстрее. Это легко +0.8–1.5 п.п. к нетто-доходностив год.

2) Профиль арендатора.Лучше потерять неделю на проверку, чем получить 3 месяца головной боли с просрочками и порчей имущества.

3) SLA по ремонту.Фикс-тайм на реагирование (например, «аварии — 2 часа, обычные — 24 часа») + кап расходов без моего согласования (например, до AED 500). Это экономит нервы и рейтинг в отзывах (актуально для посутки/мид-терма).

Мысль: главная ценность управления — не «10% комиссия», а «минус 30–45 дней простоя в год».

4) Где «режется» доходность: типичные ловушки договора

  • Комиссия на входе/выходе. Смотрите, сколько берут за каждого нового арендатора и продление.
  • Маркап на ремонт и «обязательные» подрядчики.

    Обратите внимание: Квартиры в столице: что влияет на их стоимость и как выбрать жилье..

    Решается потолком расходов и правом привезти своего.
  • Скрытые платежи: клининг, deep-clean, фото, call-out, «админ-fee» на Ejari/DEWA.
  • Размытые KPI. Нет срока экспозиции, нет SLA — готовьтесь к «как пойдёт».
  • Эксклюзив на листинг без обязательств по результату. Если дают эксклюзив, требуйте план маркетинга и дедлайны.

Что я прописываю:

  • SLA по заявкам, порог расходов без согласования (AED 300–500), всё выше — согласование в WhatsApp/email.
  • KPI по экспозиции: срок публикаций, медиаплан, отчёт раз в неделю.
  • Простая формула комиссий: процент управления + фикс за заселение/продление (не «за всё подряд»).
  • Право растрогнуть при невыполнении KPI (30-дневное уведомление).

5) Как я выбираю управляющую: 12 вопросов на встрече

  1. Ваши средние сроки заселения по моему типу объекта и району?
  2. Где листинги: Bayut / PF / Dubizzle, свои базы, партнёрства с брокерами?
  3. Комиссии по полочкам: управление, поиск арендатора, продление, check-in/out, клининг, фото.
  4. Кто оплачивает Ejari / DEWA и почём?
  5. SLA по заявкам (аварии/обычные), часы работы диспетчеров.
  6. Свой ремонтный отдел или подрядчики? Маркап?
  7. Порог расходов без согласования и процесс согласования свыше порога.
  8. Отчётность: формат, периодичность, доступ к CRM/личному кабинету.
  9. Депозит арендатора: хранение, основания удержания, споры.
  10. Политика фото/стейджинга: кто платит, какие стандарты.
  11. Для short-term: какой движок ценообразования (динамика), как работают с отзывами и рейтингом.
  12. Кейсы по району: 2–3 референса с контактами (да, я звоню).

Мысль: управляющая — это подрядчик с KPI, а не «спасатель».

6) Цифры на примере: как управление «делает» или «съедает» ROI

Возьмём годовую аренду AED 90,000.

Сценарий А: слабое управление

  • Комиссия 10%: −9,000
  • Сервис-чарджи: −7,200 (допустим AED 600/мес)
  • Вакансия: 2 месяца простоя → −15,000
  • Мелкий ремонт/клининг: −1,500Итог нетто: 90,000 − 9,000 − 7,200 − 15,000 − 1,500 = AED 57,300.При All-in AED 1,100,000 → ~5.2% нетто.

Сценарий B: сильное управление

  • Те же комиссии/сервис.
  • Вакансия: 2 недели вместо 2 месяцев → −7,500.
  • Меньше «потерь» на ремонт: −1,000 (нормальный подряд).Итог нетто: 90,000 − 9,000 − 7,200 − 7,500 − 1,000 = AED 65,300.На те же All-in AED 1,100,000 → ~5.9% нетто.

👉 Разница 0.7 п.п. к yield на ровном месте — это и есть ценность управления. В short-term/ mid-term разрыв бывает ещё больше.

7) Когда имеет смысл управлять самому

  • Вы живёте в Дубае, есть время и доступ к подрядчикам.
  • Один-два объекта, готовность отвечать ночью по авариям.
  • Понимаете рынок/площадки, умеете считать динамику цен (для посутки).

Компромисс — гибрид: маркетинг и заселение на себе, техподдержка и инкассация — у управляющей. Или наоборот.

Мысль: прибыль — за системность, а не за героизм.

Вывод

Управляющая компания — это инструмент. Хороший подрядчик сокращает вакансию, фильтрует арендаторов и держит стандарт сервиса. Плохой — красиво пишет отчёты и «размазывает» ответственность. Мой рецепт: жёсткий договор, понятные KPI, потолки расходов и еженедельные апдейты. Тогда комиссия окупается цифрами, а не обещаниями.

Хочешь выбрать управление под свой объект?

Напиши мне в личные сообщения Телеграм - t.me/andreyy_dubai. Разберем ваш кейс, дам обратную связь и, если нужно, подскажу, с чего начать.

Больше интересных статей здесь: Недвижимость.

Источник статьи: Что реально дают управляющие компании в Дубае: мой опыт сдачи квартиры .