Когда я впервые решил сдавать квартиру в Дубае «на автопилоте», казалось: подписал договор с управляющей — и деньги сами капают. На практике управление — это не «магия за 10%», а набор конкретных действий, метрик и SLA. Расскажу, за что я реально плачу, где часто «течёт» доходность и как я теперь выбираю управляющих без романтики и боли.
1) Форматы управления: что вы вообще покупаете
Есть три рабочих режима, и у каждого свои цифры и геморрой:
- Long-term (годовые контракты) — стабильно, минимум операционки. Комиссия управления обычно 8–12% от аренды + разовый «leasing fee» за поиск арендатора.
- Mid-term (3–6 месяцев) — аудитория релокации/экспатов, немного выше ставка, но есть обороты и заселения. Комиссия 12–15%.
- Short-term (посутка) — выше валовая, но комиссии площадок (Airbnb/Booking), клининг, смена белья, динамическое ценообразование. Комиссия управления 15–25% + комиссионные OTA.
Мысль: формат = стратегия кэша. Нельзя хотеть стабильность long-term и доход short-term одновременно.
2) Что реально входит в «управление» (а что — за доплату)
Из моего опыта «база» выглядит так:
- 📸 Маркетинг объекта: фото/видео, публикации (Bayut / Property Finder / Dubizzle), показ квартир.
- 👤 Скрининг арендатора: документы, проверка платежной дисциплины.
- 📑 Договор аренды и Ejari (регистрация контракта) — иногда за отдельный фикс.
- 💡 Коммуналка: помощь с DEWA/чиллерами, счётчики, переоформление.
- 🛠 Техобслуживание: мелкий ремонт, заявки, контроль подрядчиков. Часто есть наценка на материалы/работы.
- 💳 Инкассация и отчётность: счета, напоминания, отчёты раз в месяц/квартал.
- 🚪 Check-in / check-out (для mid/short-term): инвентарь, осмотр, клининг.
А вот что регулярно оказывается «между строк»:
- Leasing fee за каждого нового арендатора (даже при годовой аренде).
- Call-out fees за выезд мастера и markup на ремонт.
- Фото/стейджинг «премиум», клининг перед показами — отдельные позиции.
- Срочные заявки (в выходные/ночью) — повышенные тарифы.
Мысль: Чем прозрачнее прайс и порог согласования расходов, тем целее ROI.
3) За что я действительно плачу (и это окупается)
1) Вакансия и скорость заселения.Хорошая управляющая закрывает вакансию на 2–4 недели быстрее. Это легко +0.8–1.5 п.п. к нетто-доходностив год.
2) Профиль арендатора.Лучше потерять неделю на проверку, чем получить 3 месяца головной боли с просрочками и порчей имущества.
3) SLA по ремонту.Фикс-тайм на реагирование (например, «аварии — 2 часа, обычные — 24 часа») + кап расходов без моего согласования (например, до AED 500). Это экономит нервы и рейтинг в отзывах (актуально для посутки/мид-терма).
Мысль: главная ценность управления — не «10% комиссия», а «минус 30–45 дней простоя в год».
4) Где «режется» доходность: типичные ловушки договора
- Комиссия на входе/выходе. Смотрите, сколько берут за каждого нового арендатора и продление.
- Маркап на ремонт и «обязательные» подрядчики.
Обратите внимание: Квартиры в столице: что влияет на их стоимость и как выбрать жилье..
Решается потолком расходов и правом привезти своего. - Скрытые платежи: клининг, deep-clean, фото, call-out, «админ-fee» на Ejari/DEWA.
- Размытые KPI. Нет срока экспозиции, нет SLA — готовьтесь к «как пойдёт».
- Эксклюзив на листинг без обязательств по результату. Если дают эксклюзив, требуйте план маркетинга и дедлайны.
Что я прописываю:
- SLA по заявкам, порог расходов без согласования (AED 300–500), всё выше — согласование в WhatsApp/email.
- KPI по экспозиции: срок публикаций, медиаплан, отчёт раз в неделю.
- Простая формула комиссий: процент управления + фикс за заселение/продление (не «за всё подряд»).
- Право растрогнуть при невыполнении KPI (30-дневное уведомление).
5) Как я выбираю управляющую: 12 вопросов на встрече
- Ваши средние сроки заселения по моему типу объекта и району?
- Где листинги: Bayut / PF / Dubizzle, свои базы, партнёрства с брокерами?
- Комиссии по полочкам: управление, поиск арендатора, продление, check-in/out, клининг, фото.
- Кто оплачивает Ejari / DEWA и почём?
- SLA по заявкам (аварии/обычные), часы работы диспетчеров.
- Свой ремонтный отдел или подрядчики? Маркап?
- Порог расходов без согласования и процесс согласования свыше порога.
- Отчётность: формат, периодичность, доступ к CRM/личному кабинету.
- Депозит арендатора: хранение, основания удержания, споры.
- Политика фото/стейджинга: кто платит, какие стандарты.
- Для short-term: какой движок ценообразования (динамика), как работают с отзывами и рейтингом.
- Кейсы по району: 2–3 референса с контактами (да, я звоню).
Мысль: управляющая — это подрядчик с KPI, а не «спасатель».
6) Цифры на примере: как управление «делает» или «съедает» ROI
Возьмём годовую аренду AED 90,000.
Сценарий А: слабое управление
- Комиссия 10%: −9,000
- Сервис-чарджи: −7,200 (допустим AED 600/мес)
- Вакансия: 2 месяца простоя → −15,000
- Мелкий ремонт/клининг: −1,500Итог нетто: 90,000 − 9,000 − 7,200 − 15,000 − 1,500 = AED 57,300.При All-in AED 1,100,000 → ~5.2% нетто.
Сценарий B: сильное управление
- Те же комиссии/сервис.
- Вакансия: 2 недели вместо 2 месяцев → −7,500.
- Меньше «потерь» на ремонт: −1,000 (нормальный подряд).Итог нетто: 90,000 − 9,000 − 7,200 − 7,500 − 1,000 = AED 65,300.На те же All-in AED 1,100,000 → ~5.9% нетто.
👉 Разница 0.7 п.п. к yield на ровном месте — это и есть ценность управления. В short-term/ mid-term разрыв бывает ещё больше.
7) Когда имеет смысл управлять самому
- Вы живёте в Дубае, есть время и доступ к подрядчикам.
- Один-два объекта, готовность отвечать ночью по авариям.
- Понимаете рынок/площадки, умеете считать динамику цен (для посутки).
Компромисс — гибрид: маркетинг и заселение на себе, техподдержка и инкассация — у управляющей. Или наоборот.
Мысль: прибыль — за системность, а не за героизм.
Вывод
Управляющая компания — это инструмент. Хороший подрядчик сокращает вакансию, фильтрует арендаторов и держит стандарт сервиса. Плохой — красиво пишет отчёты и «размазывает» ответственность. Мой рецепт: жёсткий договор, понятные KPI, потолки расходов и еженедельные апдейты. Тогда комиссия окупается цифрами, а не обещаниями.
Хочешь выбрать управление под свой объект?
Напиши мне в личные сообщения Телеграм - t.me/andreyy_dubai. Разберем ваш кейс, дам обратную связь и, если нужно, подскажу, с чего начать.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Что реально дают управляющие компании в Дубае: мой опыт сдачи квартиры .